深圳楼市真实价格（市场放盘的价格低是为什么）

深圳楼市真实价格（市场放盘的价格低是为什么）1.双拼对于自住来说是可以选择的，低买低卖，涨幅跟着片区涨幅一起，并没有太大问题。如果是关外的双拼就不建议。关内的比如华侨城，深圳湾，蛇口这些双拼房这几年都有不错的流动性。2.布吉优先挂盘出掉，到手资金在420左右，可以选择800左右的标的，留100在手，500左右的负债，月供2.7w左右，这个价位在南山，3房会有一些难度，只有蛇口赤湾能找找看看。如果福田的话，500-700是比较容易找到三房，保税区，景田，皇岗都是可以参考的选择。3.我们常说的7改3和5改3，主要是指垫资全款买房然后抵押7成，利率和房贷差不多，年化4-5%左右，还款压力相对更小一些，这部分需要的话可以来线下咨询。回复：回复：三湘海尚相比之下更适合住。作为深圳湾最低密度的产品，这一轮也是上涨盘。对于深圳的豪宅总结：1.深圳的豪宅发展史不长，真正的豪宅相对稀缺；2.豪宅区从盐田、罗湖换代到香蜜湖、深圳湾；3.深圳不缺塔尖人群

以下内容选自“深房大表哥”公众号，客观立场、论点全面、方法实用、目标明确、只聊深圳！近期问答集锦

【粉丝提问】提问：二手9月成交低迷，且近期好像低于指导价的房源变多了，是不是继续下跌，现在没买 的，是不是持币继续观望，等到明年有望抄底？

回答：

1.这一波的行情，比2008的深圳地产很相似。市场放盘的价格都低了，但是银行经营贷的评估都没有降低， 其实意味着金融资产并没有被严重低估，足以见得调控的目的，只是为了降低市场预期，而非真正的要遏 制房地产估值。指导价不会放松，到明年也不会，信贷以及贷款成数会松。 抄底的机会，就看市场还有多惨。深圳的房价，一方面是城市的基本面（产能、消费力），一方面是外部 资金的注入。内部难以支撑价格虚高，外部资金无法达到投资终端，下行结构依然还得持续，指导价是一 个回调信号，但是必须建议在经济高速上行的通道上来，1-2年来看，很难。而下行也会遇到金融系统性风 险的问题，一旦大量的抵押物贬值，银行信贷也会崩盘，所以评估不会降。 所以，核心地段（南山核心地段、福田核心地段、宝安部分）接近指导价或低于指导价都是“筑底价值”。而 其它非核心地段（南山非核心地段、福田非核心地段，其它等），包括一些大户型小区，西部概念溢价区 域，学区溢价片区等出现低于指导价，市场预期依然还得继续下沉。

【会员提问 】目前在南山后海和科技园拥有自住及投资三房各一套，五成房贷合计约600w。深户，家庭年入200w、小孩两岁，未来两年内计划二胎，打算卖掉科技园房，再加杠杆换深圳湾区域四房及以上大户型自住，或者投资南山老破小博旧改。
问题：1.对三湘海尚170平以上大户型的居住品质和升值潜力如何看，同等总价情况下是否比太古城或恒裕滨城更值得买来自住？
2.母亲今年62，有深户房票，有无实操技巧利用她的购房资格做到三成首付？感谢！

回复：

三湘海尚相比之下更适合住。作为深圳湾最低密度的产品，这一轮也是上涨盘。对于深圳的豪宅总结：
1.深圳的豪宅发展史不长，真正的豪宅相对稀缺；
2.豪宅区从盐田、罗湖换代到香蜜湖、深圳湾；
3.深圳不缺塔尖人群，豪宅跟刚需盘是2个完全不同的市场，选筹逻辑差异巨大。即使在深圳没有利好规划的时候，豪宅也能走出独立行情。
4.从度假安逸海边豪宅，学区豪宅，到湖景豪宅，到目前的海景豪宅，一步步回归到生活与享受结合。学区依然是豪宅的重要支撑点。
三湘和恒裕自住比较推荐，太古城属于深圳湾最低门槛上车盘，稍显逊色。
父母65岁前可做接力贷

【会员咨询】我有一套福田鹏盛年华38平小户型，全款，家里人过户两年，未满三年，链家挂盘300到320万。还有一套布吉健康花城89平，市场放卖500到530万，欠款180万。收入一年30到40之间，手上有资金100万。现在想换到福田南山有品质一点的三房，自住。请您给点建议，推荐一下如何操作以及有什么盘推荐。如何7改3、5改3这些操作。其实我很想买香山里的双拼，价格有优势，自住感觉品质还可以，就是因为双拼，一直犹豫。而且可能资金也不够。希望您这边给我一些好的建议，如何操作，买什么样的盘，或者两套房子一套自住一套投资这样。

回复：

1.双拼对于自住来说是可以选择的，低买低卖，涨幅跟着片区涨幅一起，并没有太大问题。如果是关外的双拼就不建议。关内的比如华侨城，深圳湾，蛇口这些双拼房这几年都有不错的流动性。

2.布吉优先挂盘出掉，到手资金在420左右，可以选择800左右的标的，留100在手，500左右的负债，月供2.7w左右，这个价位在南山，3房会有一些难度，只有蛇口赤湾能找找看看。如果福田的话，500-700是比较容易找到三房，保税区，景田，皇岗都是可以参考的选择。

3.我们常说的7改3和5改3，主要是指垫资全款买房然后抵押7成，利率和房贷差不多，年化4-5%左右，还款压力相对更小一些，这部分需要的话可以来线下咨询。

【咨询】我现在一套福田区园岭新村小三房的学位房，一套布吉中海怡翠一楼带花园的小两房大概值300万，每月还贷13500，两个小孩。家庭年收入在80左右，IT行业面临中年危机。现在住的小三房，可能很快就不够住了，一是把两套卖掉换个四房，一是卖掉布吉换到更有升值潜力的市区。想听听大表哥您的建议，非常感谢！

回复：

目前园岭新村这套90平，市场价在820左右，每月还贷13500，欠款应该在240左右，二换一，建议也不要再叠太多负债，维持现有负债即可，毕竟两个小孩，所以选择的标的控制在1000-1100附近的4房，面积上大于90，学位上可能相比园岭 红岭不能相差太大。

福田福荣路的一排海景房，金域蓝湾，碧海红树园，金海湾，金地翠缇湾，绿景蓝湾半岛，虽然未来有预期规划，但是目前来说，学位还非常一般，未来会升级，配套上并不方便。

皇岗的金地名津，云顶翠峰，自住很舒适，同样的还是学位差一点。竹子林越海家园，教科院9年制学校，学校还可以涨幅的空间不大。所以这个价位的4房改善，潜力，学位，楼龄，花园配套品质都需要折中权衡。

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