老王老杨都住70平米花300万买房（老杨买房日记看房篇）
老王老杨都住70平米花300万买房（老杨买房日记看房篇）2.part2--芳园里 总结：如果价格美丽再考虑 330不能多给了。截止目前，业主已经降价8万，当前挂牌价：328万。依然没有卖掉、事实证明了，我的判断是正确的，几乎所有买家都不会愿意替卖家的装修买单。 但是装修风格，我对象不喜欢，我的话觉得一般、还可以，并不是特别喜欢那种，所以装修精致拎包入住这个加分项（于业主而言）、对于我们来说吸引力一般。我肯定并不会因为装修给出更高的价格，因为相信每个人对于房子都有自己喜欢的样子，越是精致的装修，将来要承担的无效的损失就越大，性价比也越低。除非是碰到非常喜欢这套房子装修的人。 就环境而言，小区环境很好、干净、大门有门卫，封闭式管理、业主卖房带车位 一年1200、归个人使用。但要求个人名下有车，如果真买 需要名下有车。小区外围配套一般，未见有商超和商铺。 交通配套：1.2km到旧宫、附近有一些门市，还可以。到商圈也是旧宫那一片的。学校未关注，但这一片
- 北漂三年，在2021年的下半年我也终于加入了买房大军，开始了为自己寻觅一个安身的小屋的旅程，并最终在南城定下了属于自己的房子，真正地在首都北京有了一方立足之地。经历了做决定时的纠结、犹豫，签完合同后的怅然若失、头脑空白，以及后知后觉的欢欣雀跃，直至心情平复。现在的我，平静、从容，既有着负债的压力，也有着对未来新开始的憧憬，我决定利用中秋假期的休憩时间，把自己这近2个月的买房历程记录下来。许是素日里习惯写些东西，啰里啰嗦般的碎碎念；亦或是可以给以朋友、有需要的人参考的购房经；又或是单纯的记录，留作以后有个念想。。。好了，whatever，那我就开始吧，凭着自己一向喜欢长篇大论的秉性以及买房这事本身也有不少要叨叨的言语，这次的文章就分为几个篇章来赘述，也好显得清晰一些，不至于惹得观众姥爷厌烦。Okay，首先要开始的是看房篇。
- 在有了买房的打算，准备认真考虑这件事情之后，我就开始在网上搜各种关于北京买房的话题和帖子。其中，有关于未来房价走势分析的、有推荐适合刚需上车区域的、也有人分享自己的踩盘经历。对于之前从来没有了解过买房是怎么回事的小白来说，这一步是非常重要的开始，网上各种各样的帖子几乎涵盖了我们普通人买房需要了解的方方面面。如果可以花时间把话题相关的阅读量高的帖子都读一遍，我相信大家都可以对在北京买房是怎么一回事、需要哪些资质和条件、基于自己的需求需要准备多少预算以及哪些区域是适合自己的有一个基本的概念。
- 期间，我在某乎关注了一名优质的up主，她本人也是刚需买家，为了买到合适的房子up主本人对北京的不少楼盘进行了实地考察和分析，并将自己的踩盘经历整理、总结后发布在了某乎上。由于内容真实、很快引起了极大的共鸣。大家纷纷在她的回答下面进行咨询和讨论，而我也幸运的加到了答主本人的微信，然后进了她创建的买房讨论群。于是我获得了第二个非常重要的信息渠道：真实买家组成的微信群！ 划重点，这是点亮购房信息树的第二个关键，加一些真实买家组成的高质量买房群，在这里集思广益，目标点一致的群友会热情的分享和讨论自己看房和购房中的经验和问题，同时也可以解决部门网上搜索不到的问题、免费的咨询一些疑难问题。
图片是我截取的群里最新的聊天记录，大概是群友在帮忙解答关于网签价以及二手房评估价、评估系数的问题。这些答案虽然在住建委官方网站、百度、甚至是中介那里我们都能得到答案。但是，相比官方答案的正式、晦涩；中介回答的立场问题，同是买家的群友给出解答则显得更加真实可信，如果遇到热心的群友，甚至可以帮忙具体分析某个小区，还有什么比这个更香呢？
- 在学习了基本的买房常识，并在买房群里潜水了一段时间后，我觉得自己通过自学和不断窥屏已经基本上脱离了小白的序列。于是，我决定实际看盘啦！说干就干！！！[得意][得意][得意]
- 基于自己的首付：130-150万左右，我首先确定了重点关注南城4-5环的二手房这一看房区间；其次，根据群友反馈，中介对于房源的筛选、价格的判断以及后续的谈价环节都至关重要，所以我优先选择了大中介。下载了app注册后，就开始根据价格和位置筛选楼盘了。 因为我母亲的发小住在大兴万源东里附近的航天大院，所以我首先关注了这一片的房子。房子总价在250-310万之间，楼龄比较老，大约在85-97年之间居多。大概浏览了这一带的房源之后，我根据app的经纪人评分，选择了该区域排位特别靠前的中介L，一番联系后很快约到了第一次带看。
- 标准白衬衫的中介、蓝色的塑料鞋套、颠簸的小电驴，这些是我第一次看盘的印象。由于是第一次出来，新奇、好奇又有些许紧张，我看的非常快，基本全程都像中介的提线木偶一样，全程被带着走。。。好吧，写到这里本来想配一张当时看盘的图片，结果发现一张都没有，果然是及其草率的第一次。
- 总结：第一次看盘，属于实操的第一步，好奇和冲动大于目的性，...emmm就踏踏实实做一个提线木偶，熟悉一下被中介领着看房的感觉就好了，其他的别想太多。
- 回来之后，我在买房群里复盘了第一次看房的事情。这时有人问我找的哪个中介，我说是L。嗯，被某些群友劝退了（名气大的中介，有很大的概率会出现客户互相认识的情况），具体原因不可说。只是决定，果断换一个中介。看到这，列位看官千万不要觉得我三心二意，前面说过了，一个好的中介非常重要，买房是人生中堪比高考的一件大事。如果明确地感知到自己当前的中介存在问题，那一定要果断的换下一个，千万不要觉得不好意思，因为如果因为抹不开面子，那么损失的只能是自己的时间和经历、甚至金钱！
- 因为有了第一次的经验，我很快的找到了第二个中介，还是绿中介的人。这次我的看房需求比之前更加明确：大一居或者小两居，总价350以下，学区不考虑，要求位置在5环以内，居住环境要好，可以不用太接近地铁。在收到我的需求后，中介Z经理，很快帮我梳理好看房的筛选项，并定好了一批可以实看的房源。不同于上次，这次我还约了群里一个同样预算的群友一起看房。具体看房的时间约在周六。首先，因为和中介Z是第一次见面，所以我们并没有急着去看房，而是先约在了绿家的门店先做一个简短的交流。在店里，z经理跟我们仔细的介绍了带看报告里罗列的房源，对每一个盘的位置、房源情况、周边环境等基本信息都做了详细的介绍。不得不说，有素养的职业经理人在带看之前都会做好充足的功课。经过这次交流，我们在去看房前已经对房源有了一个基本印象，这样起码可以做到有所准备，看房时也节省了很多精力和时间。
- 总结：约好你的专属经理人后，不一定急着去看房，可以先去他的门店做一个简单的交流，其一：增进双方的了解，这样对于帮你定位房源，以及后续走流程都有所帮助；其二：通过经理人的当面传授，让自己的看房思路更加明确，到了小区时不至于手忙脚乱。and其实在这个时候就可以先聊一下中介费。
话不多说，进入楼盘实看回顾。因为我实际看了20多个盘，这里就选取几个我觉得有参考意义的说一下，算是抛砖引玉，留以参考吧~
- part 1--美然绿色家园
这里我看的是美然绿色家园的小院，小院里单元不多，盖的时间也比较早。小院旁边是美然的高楼层的大院，盖的时间要晚一些，户型和单元数也更多。
我看的是小院里的2楼、东户，要价346万。房主改善，卖2换1。业主北面的一套住宅已经出，卖了这个换去望京。但是，小夫妻暂时没有在望京看到合适的房子，所以就坚持目前的出价：335-340可出来面谈。目前我给到330可谈，所以没有约谈成功。这套房子套内面积不大，卖家进行了改造，把原次卧改造成了开放式厨房、and 客厅 、餐厅。然后他们在原客厅的位置做了榻榻米，想弄成一个小卧室跟主卧相邻。这套房子整体装修很精致，家电、水电、网、门窗全新、墙面精致粉刷，确实装修很好。业主自己装修完只住了半年，看得出来装修是下了血本的，但是也就意味着业主可能会在房价上找回来一部分装修的钱。
但是装修风格，我对象不喜欢，我的话觉得一般、还可以，并不是特别喜欢那种，所以装修精致拎包入住这个加分项（于业主而言）、对于我们来说吸引力一般。我肯定并不会因为装修给出更高的价格，因为相信每个人对于房子都有自己喜欢的样子，越是精致的装修，将来要承担的无效的损失就越大，性价比也越低。除非是碰到非常喜欢这套房子装修的人。
就环境而言，小区环境很好、干净、大门有门卫，封闭式管理、业主卖房带车位 一年1200、归个人使用。但要求个人名下有车，如果真买 需要名下有车。小区外围配套一般，未见有商超和商铺。
交通配套：1.2km到旧宫、附近有一些门市，还可以。到商圈也是旧宫那一片的。学校未关注，但这一片应该都差不多。
总结：如果价格美丽再考虑 330不能多给了。截止目前，业主已经降价8万，当前挂牌价：328万。依然没有卖掉、事实证明了，我的判断是正确的，几乎所有买家都不会愿意替卖家的装修买单。
2.part2--芳园里
这个小区比较新，大概是2010年以后的了。小区在地铁8号线南段五福堂站旁边，步行400米。看了小区环境，我个人感觉一般般，当时前几天刚下过雨，小区内部道路坑坑洼洼的，不少地方地砖都坏掉了，有积水。小区的绿化也有点差强人意，我和中介都比较困惑，不清楚楼龄这么新的小区怎么环境这样。不出所料，小区的单元门也是坏的，哎。不过，我们并没有往里看，不知道里面的单元和环境会不会好一点，希望有经验的朋友指正。小区门口的话有不少底商、药店、小超市、饭店比较齐全。吃饭生活还是很方便的。生活环境尚可。
房子本身：进门斜对着厕所、右手边卧室，是一个北卧、左手边是大客厅 约28平。门口占了一部分客厅的面积，这部分空间什么都不能做，浪费了不少面积。客厅的实际使用面积约为20平、客厅带阳台。后期可以改造客厅，隔出来一个卧室。然后屋内给我感觉，面光线一般，偏暗，可能也跟房子本身东西比较多有关系。这个房子目前是出租状态，租户家好像是修电脑的，所以屋子里堆了大量的笔记本、台式机机箱等，而且租户养了一条狗一直冲我们叫，所以看房也只停留在门口，连客厅都没进去。
总结：新小区也不一定好啊，还是要看物业。此外，看有租户的房子大概率体验不会好，而第一次看房的体验其实是会严重影响我们买房者的判断的。这一点，如果有卖房的朋友看到，希望能有所参考。
3.part3--云龙家园
这个小区是我关注的重点，也是实际谈价过一次的小区，所以印象很深。在这里我看的房子也是最多的。我看过除顶层外的所有楼层，可以说是基本都有所了解了。
云龙的小区环境可以，绿化很好，道路算是干净整洁。南面是清和园小区、其他方向被公园绿化包围，在自然环境方面没的说。小区里有自己的幼儿园，还有一个生鲜超市，生活也算是方便。车位比较充足，有跟物业租的车位，和临时车位，还有地下车库，相比其他小区，这里停车算是比较方便的，小区居民素质也比较高，大部分都是附近航天城的老人在这里置业养老。好多在这里住习惯的居民，也大多数选择卖掉小的，然后在同小区置换一套大的，所以本小区居民对该小区的认同度还是比较高的。当然也有不好的地方，个别绿化带有杂草丛生的现象，我还在停自行车的位置发现了一坨屎。。emm，算了，可能是某些人个人的问题？小区的楼间距尚可，基本没有遮挡。
我看中并且后面报备谈价了的是一个2楼，可惜后面被小中介撬单了，没有买成。这个业主因为个人原因，卖房套现，打算带孩子回老家生活，所以她对现金的需求比较高，也算是诚心卖房。屋里整体格局还不错，南北通透，装修也保留的比较好，基本上可以拎包入住。厕所、厨房都有窗户，通风比较好。南卧楼下有树、夏天有遮挡、但这种遮挡我觉得反而让屋里夏天不至于太晒。冬天落叶后还好，基本不会遮挡光线。总之，这是一个我个人给打80分以上的大一居，楼层、装修、户型基本没有明显的缺点。所以竞争的人也比较多，再加上各种因素，很遗憾的错失了。
小区外围：南门门口是吉庆庄公交站，据业主说公交车很方便，人也不多，可以坐公交前往宋家庄。小区距离地铁站比较远，可以前往的地铁站有：旧宫2.1km……火箭万源1.7km。
小区南门门口规划有教育用地、将建设中学一个。其他比较近的小学为 ：海淀实验小学旧宫分校 。大约2km左右。附近小饭店多、到大商场 ：世界之花 万科 火箭万源广场 基本都是2km，这个就有点远了，喜欢逛街的不太方便。
南门共享单车不少，也算是比较方便。
总结：首先，有限的预算，基本不可能十全十美，云龙环境很好，户型也不错，但交通差，远地铁是硬伤。所以一定要做好取舍。其次，好的房子，你喜欢，别人大概率也会喜欢，所以一定要提前做好心理建设，大概知道什么样的房子是自己的命中注定，这样等到真的遇到了，就可以第一时间报备，为自己抢得先机，及时判断，果然下手，不留遗憾。目前这个小区还有不少房源在售，想关注的可以去看看。
4.part4--旧宫新苑南区
这个小区属于村里拆迁的回迁房，基本上所有的房子都还没有满5年，交易的话税费非常高。然后，小区虽然是新盖的楼盘，也是商品房，但是居住环境是真的差，一眼看就不像要的那种。楼密度高，小区内车位非常紧张，而且因为是拆迁户比较多，楼道里非常的脏乱差，堆砌了各种杂物，院里面还有各种居民捡回来的垃圾。奇葩的是有的车位，被电动三轮车、平板车啥的占着。所以，看完这里我就默默把回迁房给pass了，哎~此处无图。
总结：回迁房小区还是要慎重考虑，真想要的话一定要去实际多看看，多转转。
5.part5--亦庄北岸
这个小区是中介H重点给我推荐的，小区楼龄比较新，2008年的小区。环境比较优美，小区里面绿化做的不错，车位也算是充足。自从亦庄开发区的概念火了之后，这个小区也跟着在不断地上涨，我看了往年三年的成交价，这个小区算是涨价比较多的了，大概比去年涨了20%左右吧。
房子的话，我看了2套，都是5楼，2梯4户？印象中，电梯有两部，上下楼还是比较方便的。单元楼内部比较整洁，楼道也挺干净。我们看的还是小两居，都是东西朝向的。不过由于屋里窗户开的比较多，所以光线还是比较好的。这里当时也作为了我的重要备选之一，但是我对象说这里已经经历了比较大的上涨，担心我们高位接盘，再加上后面发现了新的盘，就没考虑这里了。不过，就价格上涨这个事情，H经理的意见是：这里的房子上涨刚刚开始，后续这边的价格还会有比较大的上涨空间，和前面的云龙家园相比，价差会越来越大。不过这未来的事情，只能用时间来检验了。
小区周边有一个比较近的商场，到旧宫地铁站步行大概15分钟左右。
总结：这个小区总体还不错，居住环境和绿化都还可以。只是我觉得楼密度还是有点大，5层以下采光可能有问题，再加上今年已经涨价不少的因素，想要考虑的同学需要对房子的价格做一个审慎的判断。
尾声：
到这个阶段，我陆陆续续看了大概有几十套房子，并经历了一次谈价。基本上脱离了买房小白的阶段，对自己的需求和认知也更加明确，踩的坑也够深，能够主动去规避一些风险和有坑的地方了。尤其是云龙那次失败的谈价，教训和经验并存，更值得好好记录一番。这个我决定留在下一篇，谈价篇专门来写，敬请期待。
