北京楼市风云突变成交回落（当下北京楼市刚需客在观望）

小君 2023-04-11 10:20:09 130

北京楼市风云突变成交回落（当下北京楼市刚需客在观望）回答：不要为了积分而买郊区房产。就算积分满了，排到你的可能性也微乎其微。买房是买房，落户是落户，两者要分开，混淆越多，亏得越多。先计算你的首付可以有多少，然后再评估选筹的标的。提问：打算郊区买个房子用于积分落户，求推荐地段或楼盘，倾向于买地铁沿线的，考虑到以后好出手卖，链家上看了一下，基本在300-400，希望400以下搞定。另外12月份过户完成，拿到产权证，还来得及吗？二套贷款是不是很少呀。回答：每一个元素，在这个地段、物业、环境中的权重大小；房子的每个优点缺点，在所处的市场中的占比高低；通过大量的踩盘看房，积累几百上千条对照实验的记录，才能逐渐摸索判断合理的房产价值。提问：房姐，我买新房，接待我看房的一直是开发商的销售，开发商说有个50万抵80万的活动，签订了合同，付首付后对我说，需要让我把这50万打到一个不知名的公司账户里，而不是首付款开发商账户里。我怀疑是销售关联的公司

北京楼市风云突变成交回落（当下北京楼市刚需客在观望）(1)

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提问：您好新用户首问：海淀的优质160平大三室学区学位房（无贷款）自住，一套海淀非名校小两居（有贷款）出租，租金覆盖月供。16年脑进水高点进了涿州150平小洋房（有贷款）缩水已经近三分之一。石家庄商圈商场步行街内老破小56（97年房）平无贷款（离商场及地铁200米位置超级棒，房超级破），现有可用米200发。求问：1.如娃有票但无暂无法贷款的话是否通过抵押贷等方式先买上车?还是等几年保留他的首套首贷?如给娃买的话，怎样选择比较合适 ?2.老破小是简单装修卖掉还是可否抵押，用于购置娃名下资产?3.涿州的手欠房，难道就只有自住一条归宿了?求解。

回答：1. 如果你们现金流没问题可以全款抵押先上车 2. 看下朝阳板块，例如首城国际、东恒时代二期 3. 石家庄的老破小卖掉 4. 涿州只能拿着，如果能自住更好

提问：房姐，踩盘得时候怎样判断房屋得具体价值呢？我衡量了物业，周边设施，交通情况可以判断吗？

回答：每一个元素，在这个地段、物业、环境中的权重大小；房子的每个优点缺点，在所处的市场中的占比高低；通过大量的踩盘看房，积累几百上千条对照实验的记录，才能逐渐摸索判断合理的房产价值。

提问：房姐，我买新房，接待我看房的一直是开发商的销售，开发商说有个50万抵80万的活动，签订了合同，付首付后对我说，需要让我把这50万打到一个不知名的公司账户里，而不是首付款开发商账户里。我怀疑是销售关联的公司账户，我不想打款到这个没有给我任何协议的账户我该怎么办？

回答：你好，这种情况可能是直接进了销售代理公司的帐户，建议去跟项目的案场经理和财务核对帐户信息，给个合理的解释，并签写一份承诺书。

提问：打算郊区买个房子用于积分落户，求推荐地段或楼盘，倾向于买地铁沿线的，考虑到以后好出手卖，链家上看了一下，基本在300-400，希望400以下搞定。另外12月份过户完成，拿到产权证，还来得及吗？二套贷款是不是很少呀。

回答：不要为了积分而买郊区房产。就算积分满了，排到你的可能性也微乎其微。买房是买房，落户是落户，两者要分开，混淆越多，亏得越多。先计算你的首付可以有多少，然后再评估选筹的标的。

提问：房姐您好，我的孩子今年两岁，所以开始考虑孩子上学的问题，之前看了陈经纶分校上京新航线那附近，上京三居要1150左右，澳洲康都小区有点旧三居1000。由于手上只有600-700的可用资金（卖掉手上的国美一居室），所以又看了丽都壹号和丽都东镇，三居980左右，丽都壹号现在有6.8万一平的毛坯和7.3万一平的精装修，这样我们买就没有太大压力，打算孩子以后上附近的陈经纶实验学校，查的网上说也是朝阳前十名，但是有朋友说这附近由于是个边角地，不会再有什么新的发展，我想自住的同时也不要跑输大盘，目前年入100左右，丽都如果7万一平可以考虑吗？

回答：丽都最大的问题是附近未拆除的城中村多，所以对未来升值有一定影响。丽都只考虑7以内的标地。否则不如看望京的澳洲康都、季景沁园、宝星国际

提问：房姐你好，新人首问。本人京户，已婚，手头三套房产，瀛海金域东郡自住，旧宫亦庄北岸34平开间出租中，长阳中央城商住公寓出租中。担心亦庄北岸开间和长阳中央城的两个房子不太保值，希望能将资产进行优化配置，想听听您的建议。我有几个想法，一是出掉亦庄北岸开间和长阳中央城两套，去掉贷款大概能有300多一点，但这个钱挺尴尬的，不知道有什么投资的标的，因为我跟老婆都有贷款记录，所以能用的杠杆有限，之前有考虑采育的北京城建宽院的叠拼，想着给老人住是不是不错，但是不知道以后采育发现怎样。二是出掉三套，一起换一个大一点的，之前考虑过亦庄金茂悦和瀛海庄园，如果是三换一投资加自住的话，就希望能有一个大一点的，毕竟以后要养孩子。三是出掉一套或者两套普外地做投资。不知道哪种更合适，想听听您的建议。另外，想咨询一下，北七家的金隅上城郡叠拼怎么样？还有类似于阿那亚的金山岭这种项目值不值得投资？期望得到您的答案。

回答：投资不买别墅。建议卖掉两套，如果月供能力不错，300左右的资金可以全款抵押入一套700左右的标的。更推荐看朝阳的朝青板块

提问：北京著名房姐您好，期待给下建议:我目前有一套昌平北七家名佳花园一居室，有公积金贷款记录，市值大约290，目前还有70万未还，满五年，准备换房。手里有110，本人年入税后大概60万。换房主要考虑，一是刚生了孩子，同时家里会常住俩老人，住不下了，需要换个三居。另一方面考虑朝阳的学区，但孩子只有4个多月哈。想请问下，1.现在考虑学区是否太早了？但是如果此时不考虑学区，这会儿换房怕五年后多次贷款记录后无力再换。是一步到位换朝阳学区，还是先换三居解决住不下的问题2.目前置换应该不是好的方式，假离婚或者全款抵押，是否可操作？3.换的位置，有什么好的建议满足这两点需求？十分感谢

回答：如果不要求很好的学区，可以一次到位，你的流水支撑总价700-800左右的标的没问题，可以垫资全款抵押入，推荐望京看看南湖东园、望京新城、澳洲康都

提问：要离开北京了，去外省工作了。北京工作这么多年，有个北京买房资格，要不要离开以前买个房上车，然后租出去。许多年以后可能孩子在北京上中学高考会容易一些。现在考虑要不要努努力凑钱，买个上车盘。我现在首付还有点紧张，需要借点钱。现在大家都不看好房市，说房子不会涨了，怎么看？？北京房子现在可以入手吗？还是说把钱先去理财，等几年还能跌一点，更容易上车。

回答：有北京购房资格的，抓紧把北京房票用掉。尽可能凑多首付，买房时间控制在下半年。北京明显上涨中，12月买不到6月的价格。买房等下跌，后果是失去一切。

提问：房姐，跟您咨询一下，我家庭都是非京籍，自己办了个天津户籍，买了武清房子，今年交房。老家保定也有房子。都有贷款。两套房子总价在250万左右。北京租房太贵，想买套两居室自助。这样是第三套，2020年底想在北京买房，手头现金130万。夫妻月入31k。中介看了看天通苑东一区有350万的两居，面积大。还有你这说的十里堡区域也大概在350万。我如何上车啊，卖天津武清可以上车吗？还是卖保定？还是全卖？天津武清南湖还有升职空间吗？

回答：天津武清属于炒作起来的，不具备长持价值全部换到北京比较合适，天通苑还是500-600总价更有性价比，350总价十里堡这一片更适合上车

提问：对于投资来说，北三县，通州，和东三环四环间的老破小，那个更有价值一些

回答：北三县老破小无价值。通州很大，老通州老破小一般，发展潜力不大，租金有限。相对最优质的老公房集中在东三四环，但仍然需要精挑细选。

提问：房姐新春好，三个问题请教，第一，望花路西里小区100平两居室，长期看，是否能跑赢大盘？目前在考虑市场好点后是否出掉，中介说小区不好卖第二，欧陆经典装修好，户型好的房子（200平）单价多少合适入手？小区您觉得怎么样？这个小区在亚运村板块能上陈经纶学区的好像还算便宜的。第三，能上朝外的卧龙小区您觉得怎么样？

回答：望花路西里，投资的话我觉得性价比一般，更多是满足300多万的上车人群需求欧陆经典处在溢价区，大面积5.5内才有性价比卧龙完全学区溢价，加上亚运村整体偏高不建议买

提问：老师好，女儿刚入职北京高校工作，年底能拿到户口，税后到手9000内。计划2020年10月前上车，首付款预计300个之内。请问，1.投资为主，次新3居，请问能买的标的大概在多少价位？先圈定哪几个区域看房？ 2.是否现在开始养流水？多少合适？不知道表述的是否清晰，房姐费心，感谢

回答：如果选的房子合适，没有溢价甚至被低估，那么评估可以满评或者超评，贷款再贷足，预计可以买到700万左右的标的。问题又两点： 1.工资流水比较少，贷款需要提前沟通，养流水为长期准备没有错 2.次新房选筹需要更加谨慎，因为溢价的占据多数望京，青年路，九龙山几个区域都可以选择。最重要的一点是，最好最近3个月买，不要等到2020年10月。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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