亦庄的房子值得买吗（通州34）

亦庄的房子值得买吗（通州34）第一部分：60平方公里的“北京经济技术开发区”，是整个亦庄新城的核心区，由亦庄管委会实施“区级行政管理职权”。根据2019年11月公布的《亦庄新城国土空间规划》，整个亦庄新城从原来的60平方公里扩展到了225平方公里，一共包括了三大部分：这就意味着，通州的“台湖”和“马驹桥”地区的“双限政策”正式松动，购房资格将全面向“亦庄社保和纳税”定向开放。从下图中，我们可以判断本次“双限松动”的板块包括：京津高速以西的“台湖高端总部基地、光机电一体化基地”，马驹桥六环路南北的“物流基地、马驹桥镇区、金桥科技产业基地、长子营工业园”。以上地区将全部“双限松动”，只要拥有亦庄新城“社保及纳税”的人群均可购买，这样一来，台马地区的“买房人明显增多了”。

2021年12月23日，北京亦庄经开区召开了“2022年第一批供地的推介直播会”，2022年首次供地，亦庄仅有“两宗”：旧宫和台湖。

亦庄地区大规模“供地”时期已经结束了，亦庄新房“稀缺”性加强。

而在这一次“供地直播会”上，亦庄正式宣布：

亦庄正在向市里申请，让在亦庄新城工作的人员可以在整个亦庄新城范围内购房，不必再执行通州的双重限购政策。

这就意味着，通州的“台湖”和“马驹桥”地区的“双限政策”正式松动，购房资格将全面向“亦庄社保和纳税”定向开放。

从下图中，我们可以判断本次“双限松动”的板块包括：京津高速以西的“台湖高端总部基地、光机电一体化基地”，马驹桥六环路南北的“物流基地、马驹桥镇区、金桥科技产业基地、长子营工业园”。

以上地区将全部“双限松动”，只要拥有亦庄新城“社保及纳税”的人群均可购买，这样一来，台马地区的“买房人明显增多了”。

根据2019年11月公布的《亦庄新城国土空间规划》，整个亦庄新城从原来的60平方公里扩展到了225平方公里，一共包括了三大部分：

第一部分：60平方公里的“北京经济技术开发区”，是整个亦庄新城的核心区，由亦庄管委会实施“区级行政管理职权”。

这个60平方公里的范围，也是“亦庄独立学籍区”的范围，独立学籍，独立中考，独立招生。

亦庄新城最好的学校，最好的医院，最好的配套，都在60平方公里的“北京经济技术开发区”，未来的房价也是最高的。

这个“北京经济技术开发区”包括了三大板块：亦庄核心区、河西区及路东区，都隶属于“亦庄独立学籍区”。

下图即为“60平方公里的北京经济技术开发区范围”，只有这个片区才真正属于“亦庄经开区”，由经开区管委会来全面实施“区级行政职权”。

第二部分：165平方公里的“亦庄新城新扩区”，这里面除了“北京经济技术开发区”之外，还包括了大兴的瀛海、采育、青云店和通州的马驹桥和台湖等地区。

除了60平方公里的“北京经济技术开发区”之外，剩余的其他地区都属于“三方共管地区”，并不是真正属于“亦庄管委会”。

所以瀛海、采育、青云店、马驹桥、台湖等地区，并不真正算是“亦庄经开区”，只能算是“亦庄新城”的大兴地区和通州地区。

根据2020年北京市公布的《关于加快推进北京经济技术开发区和亦庄新城高质量发展的实施意见》中规定：

亦庄管委会只负责165平方公里新扩区域的经济管理职能，行政管理职能依然属于“大兴和通州”区政府。

所以在之前的规定中，通州的“台马地区”就算属于“亦庄新城”，但是一直都严格实施“双限”的行政管理。

简单来说，就是“经济归亦庄”，“行政归通州和大兴”。

所以瀛海、采育、青云店、马驹桥、台湖等地区，只能算“半个亦庄”，行政管理职权依然在大兴和通州。

第三部分：225平方公里的“整个亦庄新城”，在225平方公里的整个亦庄新城中，亦庄管委会仅有“规划建设管理”的权限。

所以亦庄管委会的“权限”就更小了。

通过以上的分析，我们就可以基本看到：对于亦庄管委会来说，60平方公里的“北京经开区”范围肯定是发展的“重中之重”。

所以我们今天在亦庄看到的所有“重量级配套”，包括人大附中，北京二中，同仁医院，北京儿童医院等等，全部集中在60平方公里的“经开区”。

一句话总结：60平方公里的“北京经开区”才是亦庄“亲儿子”。

但是如果这一次通州“台湖和马驹桥”地区，能够实现“双限松绑”，这就意味着“台湖”和“马驹桥”可能要并入“北京经济技术开发区”范围了。

也就是说，对于京津高速以西的“台湖地区”和“马驹桥地区”，通州可能要真的“放手了”。

这样一来，“北京经济技术开发区”的范围就从原来的60平方公里，再加76平方公里，直接扩张到了136平方公里。

相当于“亦庄经开区”面积翻了一倍，实现了“大扩区”。

这对于“台湖”和“马驹桥”地区来说，肯定是一个超级“利好”：

第一，意味着225平方公里的“亦庄新城”的职场人群，都可以到台湖和马驹桥来“买房置业”，而不需要再担心“通州双限”的问题。

目前亦庄的职场群体至少在30万以上，GDP规模已经要超过3000亿，到了2025年，GDP要超过4000亿。

这已经要接近于海淀区的50%了。

所以亦庄的购买能力是绝对不可低估的，只要台湖和马驹桥地区能够“双向松动”，房价肯定要涨。

第二，未来的“台湖”和“马驹桥”，极有可能会并入“北京经济技术开发区”，也就是有望进入“亦庄独立学籍区”。

这就意味着“台湖”和“马驹桥”地区的初中生，将来也可以考入“亦庄独立学籍区”的人大附、北京二中等“名校”。

学籍优势立刻得到提升，从而必将带动房价的上涨。

第三，意味着亦庄管委会将会在“台湖”和“马驹桥”地区开始要“砸钱建设”了，台马的建设将会得到重视。

只要亦庄经开区肯在“台马地区”砸钱，那么整个台马的建设速度将会腾飞，超过大兴的“瀛海和旧宫”只是时间问题。

综上所述，亦庄本次的“土地推介会”中，对于“台湖、马驹桥”地区即将实施“双限松动”的政策表态，我们认为背后的含义深远。

其一，表明了北京对于亦庄经开区的发展，支持力度绝对是“空前绝后”的，几乎已经到了“要啥给啥”的地步。

其二，“台湖、马驹桥”未来并入“北京经济技术开发区”的趋势比较明显，通州台马地区拥有大量的“土地资源”，最有利于北京经开区用来发展“智造产业”，是亦庄发展壮大的“腹地首选”。

其三，只要真的并入“北京经济技术开发区”范围，台马地区的腾飞“指日可待”，房产价值可“一日千里”。

一个新的“亦庄核心区”，即将到来！

【加入北京交流群，请私信大山老师】