重庆西区实地踩盘（重庆这10个纯新盘）
重庆西区实地踩盘（重庆这10个纯新盘）区域：观音桥北城天街欧街92如果你今年要买房，这些盘稍微谨慎一点点。废话不多说，直接上干货。（排序不分先后）
前天的文章，我们盘点了2020年重庆楼市最值得期待的十大新盘。
2020重庆楼市最值得关注的十大纯新盘！
花了四五个小时才整理出来的。
今天，我们换个角度，盘点一下今年重庆可能站岗的十大新盘。
如果你今年要买房，这些盘稍微谨慎一点点。
废话不多说，直接上干货。
（排序不分先后）
01欧街92
区域：观音桥北城天街
一句真言：观音桥好玩，但是也堵车哟。
项目基础信息：
开发商：新原兴
容积率：4.76
建筑体量：12万方
预计单价：3万元/㎡以上
站岗可能性：
抛开价格看项目，这会是一个众星捧月的盘，项目的位置和配套没话说，妥妥的城市高配。
问题，就出在价格上。
咨询了一下项目中心，可能3万以上的单价，妥妥的城市房价天花板。
这样的价格，哪怕是不缺钱的人，会毫不犹豫下叉吗？
不见得。
如果说欧街92的核心竞争力是商业配套，那么现在的南滨路也已经不缺大型商业中心了，且城市景观更加优质。
另一方面，身处北城天街和九街之间，本就充满了人间烟火气，已经非常热闹了。
项目容积率4.76，密度会不会高了一点？会不会过于热闹？
毕竟现在已经过了城市蛮荒生长，人们都想扎堆商圈换取生活便利的阶段了。
现在的置业者，可能更希望在便利性保障的前提下，和闹市区保持一点距离，让居家更舒适一些。
这是欧街92需要面对的问题。
02荣安地块
区域：九龙半岛滩子口
一句真言：单价贵、体量小，到底该如何是好？
项目基础信息：
开发商：荣安
拿地时间：2019年5月28日
楼面价：13549元/㎡
综合容积率：2.0
建筑体量：8万方
站岗可能性：
地王的压力，往往和其关注度一样居高不下。
最贵两个字，有时候就是“原罪”。
在这块地之后，融信拿了另外一块地，相距300米，楼面价足足便宜了4294元/㎡。
你说荣安压力大不大？
我觉得挺大的。
这块地还有另外一个缺陷：体量太小了。
如果地块大，哪怕价格贵点儿，还能有时间上的战略纵深。
产品种类丰富一些，批次分多一些，配套高级完善一些，绿化做好一些。
但这块地8万方的体量，太小了。
除了打造尽可能高密度的大平层之外，似乎别无出路。
价格便宜点儿卖，赚不到钱。
拖久点再卖，10多亿资金陷在里面动弹不了。
想想，真的很难受啊。
据悉，当初荣安负责拿这块地的投资总已经离职，真是拿到一块烫手山芋了。
去年底甚至还一度有过荣安后悔，想要退地的传闻。
连拿地的开发商都已经站岗了。
那么买这房子的置业者，站不站岗？
03雅居乐地块
区域：中梁山
一句真言：不知道什么时候能熬出头呢。
项目基础信息：
开发商：雅居乐
拿地时间：2019年5月17日
楼面价：8544元/㎡
容积率：2.0
建筑体量：10万方
站岗可能性：
去年，高新区获得了重磅升级，重庆西站又是近两年新打造的国家级枢纽站。西站板块的潜力不可谓不大。
但问题在于时间。
我们得承认一个客观事实：
对于板块全面翻新升级而言，这里还处于初始阶段。雅居乐地块旁边，棚户区、厂房区实在太多。
相信这个区域的大量棚户区在未来会迎来拆迁开发，变成一片更好的居住区。
但需要等多久呢？
况且，像地块挨着的庆铃汽车厂区，可不是轻易就能搬迁的。
而且它还位于内环快速路外侧；还缺乏连接核心成熟区的宽阔干道。
这些问题，没有哪一个能轻松就解决的。
去年有一个新盘东海印，靠近西站，正看华岩水库拥有良好视野，单价只卖1万左右。
而雅居乐拿的这块地，楼面价都快赶上东海印的单价了，且位置更偏远。
所以这个盘不知道什么时候能熬出头。
04融侨地块
区域：弹子石
一句真言：高速夹角处的弹丸之地。
项目基础信息：
开发商：融侨
拿地时间：2019年6月21日
楼面价：10223元/㎡
容积率：1.5
建筑体量：约1.7万方
站岗可能性：
讲真，这个地块，也不会容易。
不理解为什么融侨要在这样一个高速路夹角处拿一块地。
楼面价贵，建筑体量小，容积率低。
打造一个小而美的高端社区吧，周边环境确实不香。
交通也不方便。
这很可能是重庆万元地里面，最难的一块了。
实在想不出来这块地应该做怎样的产品，以及卖给什么样的客户。
05领地观云府
区域：鹿角
一句真言：真是气死人，啥都不占优势。
项目基础信息：
开发商：领地
拿地时间：2019年4月11日
楼面价：7018元/㎡
容积率：1.5
建筑体量：6万方
站岗可能性：
首先，单就茶园-鹿角板块的范围来看，这块地算比较偏的。
没有轨道规划，未来这个项目的公共交通堪忧。
其次，该项目地价还不便宜。
拿地当天，金科也在旁边拿了一块地，价格差不多，就是现在的金科美辰。
但，显然金科品牌强太多了，而且美辰靠近主干道，交通也要方便很多。
有一种悲伤是品牌比不过强大的邻居，项目要素还全不占优。
06中梁和苑
区域：李家沱正街
一句真言：老破小环绕的CEO。
项目基础信息：
开发商：中梁
拿地时间：2019年3月22日
楼面价：6055元/㎡
容积率：2.0
建筑体量：1.5万方
站岗可能性：
三十年河东、三十年河西。
这句话形容李家沱再恰当不过了。
曾作为九龙坡区府的李家沱，意气风发；如今区府已离开几十年，这里只剩下了大量的老破小住宅。体量巨大，尤以李家沱正街为主，拆都拆不动。
而中梁，偏偏要在这样一个地方拿块地。
中梁和苑目前已经在卖了，首期洋房一出来就是建面13000元/㎡的单价。套内算下来16000元/㎡。
这样的价格，在李家沱一片老破小中，妥妥的CEO。
而且体量还很小，2.0的容积率，社区环境到底能不能承担起CEO的牌面实未可知。
交通方面也极度不便，只有一条单边两车道的李家沱正街连接外界。
开卖3个月了，估计很多人都还没听说过。
你听说过吗？
07中铁建地块
区域：大渡口
一句真言：冲动是不是魔鬼？
项目基础信息：
开发商：中铁建
拿地时间：2019年5月5日
楼面价：9301元/㎡
容积率：1.75
建筑体量：31万方
站岗可能性：
这个地块本身没有太大问题，位于交通干道，项目体量也较大，地块较方正平整，是具有区域明星盘潜质的。
估计中铁建也是这么想的。
毕竟西派城珠玉在前，获得了一致好评。这次的大渡口的地块，和西派城也颇有很多相似之处。
但奈何，下半年就在中铁建旁边，连续出让了三块地，成交楼面价都才五千出头。
大水冲了龙王庙。
每个平方，都高了将近4000元！
又不是江北嘴，又不是南滨路，也不是解放碑，这里是大渡口啊！
地价的鸿沟，足以将中铁建一下就击落到谷底。
而且后面拿这3块地的房企：金科、金融街、金地、世茂等品牌都还不差。
怎么办？
看中铁建扭转乾坤吧。
毕竟打造过西派城这样的口碑标杆，中铁建再打造一个西区西派城，也未尝不可。
只是置业者们，会不会买单呢？
08佳兆业地块
区域：井口嘉陵江边
一句真言：要致富，得先修路。
项目基础信息：
开发商：佳兆业
拿地时间：2019年11月22日
楼面价：5172元/㎡
容积率：1.8
建筑体量：4.4万方
站岗可能性：
井口在整个主城区算是一个交通不太占优势的区位。而这个地块在井口内部又几乎是最不方便的地方。
到底多不方便？
几乎没有路。
你在地图上能看到的这条路，现实中就是乡镇公路的程度，而且弯弯绕绕。
从地块出主干道还必须经过很大一片工业厂区。
再看看江对面的金海大道多舒服，而这边的交通实属凄凄惨惨。
这个劣势没得到改善之前，这个项目可能连约客户看房都不好约。
佳兆业太难了。
09合能地块
区域：松牌路
一句真言：重庆，原来你的核心区和我想的不一样。
项目基础信息：
开发商：合能
拿地时间：2019年7月31日
楼面价：13167元/㎡
容积率：1.93
建筑体量：4万方
站岗可能性：
板块本身很优质。
只是，只是地价真的不便宜啊。
旁边在卖的新盘——象屿观悦府，当初成交楼面只有9531元/㎡，现在卖2万左右，卖起来也不太轻松。而合能地块每个平方贵了接近4千。
这种成本躲不开的，估计只能硬卖了。
除非，做个好产品出来。
10蓝光未来城
区域：空港以北
一句真言：就像它的名字，这可能是一个“未来”的社区。
项目基础信息：
开发商：蓝光
拿地时间：2019年3月29日
楼面价：6434元/㎡
容积率：1.5
建筑体量：19万方
站岗可能性：
这个新盘，以江北机场为出发点，直线距离向北还要7公里！
即使重庆再一路向北，这也远远超过绝大部分人的通勤承受能力了。
看卫星地图，该盘周围是一片原生态的感觉。
不管提出多么高大上的空港小镇概念，也无法掩盖极度荒凉、不便的事实。
未来空港小镇能否发展起来？
有可能。
真不知道这个时间是5年、10年还是？
猜不到了。
你看。
这些项目有一些共同的特征。
不是地块偏。
就是品牌弱。
或者地价贵。
关键是，还有一些项目集合了这三个神龙：不仅地块偏、品牌弱、地价还贵。
可是，重庆的购房者可没那么好忽悠了。
市场，也早不是那个买房要靠抢的市场。
最终开发商想要解套只有这几种情况：
市场复苏。
成功把地卖给其他开发商。
做出有溢价能力或者更好的产品。
和其他有溢价能力的品牌开发商合作开发。
或者，坚强的站一段时间的岗。
了解更多重庆楼市信息，欢迎关注公众号：楼市新认知
