楼花是什么意思通俗（揭秘楼花这个地产名词的前世今生）

楼花是什么意思通俗（揭秘楼花这个地产名词的前世今生）楼花起源于香港，而发明者就是大名鼎鼎的霍英东。这位香港的商界实业大佬，跨进进入了中国政坛，曾高至全国政协副主席，是第一位成功跻身中国政坛的香港人。1953年，正是他一改以往房屋先建后售的历史，在香港油麻地新建楼盘时，积极号召民众先交定金，以分期付款的方式售房。就这样“炒楼花”、“卖楼花”的概念也随之应运而生。人们通过期房炒作的方式，小钱换大钱，在楼盘落成之前，交很少的订金，订下一套或者多套房子转手卖给别人，套取高额订金，从中赚取差价。今天给大家科普一波牛上天的炒房操作——炒楼花。要想知道炒楼花这个动宾式的短语是什么意思？就一定要知道楼花是什么？百度词条对于楼花的释义是期房，为地产物业市场的名词，是一种投资工具不动产期货，指预售的尚未完成的地产发展项目。房屋预售许可证则俗称楼花。

很多人了解房产，却不知道等额本息和等额本金的还款方式有什么不同，跳进了还贷的误区；很多人洞察置业信息，却不知道“割韭菜”的说法；很多人刚需一族苦苦摇号买房，却不知道认真搜罗“笋盘”。

说实话，房地产行业的水很深，多少人深陷其中而不能自拔。入行，需谨慎，需学习，需分享。无论你是一个地产人，还是一个投资者，都应该做到这些。

今天给大家科普一波牛上天的炒房操作——炒楼花。要想知道炒楼花这个动宾式的短语是什么意思？就一定要知道楼花是什么？

百度词条对于楼花的释义是期房，为地产物业市场的名词，是一种投资工具不动产期货，指预售的尚未完成的地产发展项目。房屋预售许可证则俗称楼花。

楼花起源于香港，而发明者就是大名鼎鼎的霍英东。这位香港的商界实业大佬，跨进进入了中国政坛，曾高至全国政协副主席，是第一位成功跻身中国政坛的香港人。1953年，正是他一改以往房屋先建后售的历史，在香港油麻地新建楼盘时，积极号召民众先交定金，以分期付款的方式售房。就这样“炒楼花”、“卖楼花”的概念也随之应运而生。人们通过期房炒作的方式，小钱换大钱，在楼盘落成之前，交很少的订金，订下一套或者多套房子转手卖给别人，套取高额订金，从中赚取差价。

就这样炒楼花越演越烈，上世纪80年代，期房制度和炒楼花“买一赠一”式的传入了内地。

90年代的海南，就开创了全国炒楼先河，这也直接导致了后来的房产泡沫。各级炒家争先恐后的涌入市场，更甚的是开发商也加入了炒房这个行列。海南某开发商以1600余万买了地，10个月后画了一张楼盘效果图，再将地皮、图纸卖出，获利千万。

而当下全世界惊现“中国式”炒楼花。北美、澳新、东南亚各大楼盘时常出现神盘，中国投资客横扫多套豪宅。国际友人只能惊叹中国人有钱，却没有悟出其中的中式炒房思维。中国炒房团敏锐的市场嗅觉、“击鼓传花式”的快进快出转售合同、期房，一举将海外的房产推向高潮。

“炒楼花”案例

先说一个我自己炒楼花的经历。16年购入位于曼谷的BTS沿线30平米期房，总价48万人民币，首付是20%，9.6万。额外提一句，曼谷有些地产的房子首付竟然也可以分期。17年，交房后，均价2万卖出。除了1万更名费以及中介费2万，从中赚取了差不多9万人民币。当然，有经验的炒家会加大杠杆，我并没有那么做，毕竟，高收益随之而来的就是高风险。

炒东南亚楼花是近几年兴起的，最近大热的是柬埔寨的楼花。而放眼全球，国人炒楼花最热的是英国。从收益来看，英国的也略高于泰国。当然，投入的资格也相对大。同样，16年购入位于两居公寓，总价是420万人民币，首付10%。17年交房后卖出，价格456万，除去中介和律师费9万，赚取差价27万。

看到这里很多就会问，目前东南亚的楼花还能炒吗？如果你资金不多，又有足够的魄力，还是可以放手一博。那如何选国家呢？

首看购置房产的付款方式，目前东南诸国中除了泰国之外，越南、柬埔寨、菲律宾、马来西亚付款方式均为20%-30%首付，之后按照工程进度分期付款直至交房结清尾款。

再看房价增速，这个指标直接关系到收益。依据 2017年莱坊数据“一带一路”海外房产投资分析，柬埔寨金边年均涨幅最高是16.7%，紧跟其后的菲律宾马尼拉年均涨幅10.3%。惊奇地是菲律宾首都马尼拉也冲劲榜单前三。顺便提一句，菲律宾是大胆买家的买场，GDP的增速毫不逊色于柬埔寨，保持在6.5%以上，为房价的增长提供了良好的外部环境。但还是有很多买家会顾及中菲关系。确实房产市场讲经济，更讲政治。

第三就要看房子总价的高低了，总价的高低直接关系着首付的多少。泰国曼谷的房价已经处于高位，均价28376。泰国人喜好30平米左右的一居室或者开间。预算就将近100万。首付也相应提高，风险也大。而像一些新兴市场越南、柬埔寨，房产均价相对低，可寻价值洼地。

当然，前期投资少，房价增速快，总价低，有魄力的买家可以增加杠杆。同时，也要小心“楼花”黄了，需要低价转让。

各国政府的“炒楼花”政策

在中国，“炒楼花”行为是否合法，在法律界尚属空白，学界对商品房预售合同转让的合法性一直存在着很大的争议。实际情况来看，“炒楼花”这中现象存在，但是，限制较多。

先说一个我的小案例，因为一直在国外，购置国内房产认筹的时候，让家人帮忙办理，写了妈妈的名字，但是，想更名的时候非常麻烦。先是开了直系亲属证书，又去公证处做了公证，后来，又亲自回国办理才办完手续。可见进入认购阶段更名就非常难了。合同办了进入贷款阶段就更难炒了。内部认购阶算是比较有操作空间的，通过内部人员低价拿到房号再高价卖出，这里除了资金，更需要强大的人脉支持。这里需要说明的是，按照国家规定，楼花已经是不允许销售了，只在很少的城市还有楼花可炒，多数城市都是炒房号了。

而在全世界几乎都存在“炒楼花”的现象，而其中加拿大政府就出台了政策抑制“炒楼花”。要知道中国式的炒楼花已经将多伦多和温哥华的推高，而BC省修订议案，规定楼花发展商要向省府提供交楼前每宗合约转让的业主资料，以打击摩货逃税。

而其他国家尚未出台政策。

“炒楼花”小贴士

1.炒楼花，选大盘。因为是期房，就有一系列的可能性。选择大盘相对有保障，大盘大地产的资金流动性较好，风险相对小。

2.炒楼花，交房时间不宜太长。国外的普遍现象是盖房子超级慢。如果选择超过三年的期房投资，这三年经济形势的变化，汇率的变化增加投资的不确定。

3.炒楼花，尽量找首付比例相对较低的盘。收益和回报相对高，资金风险也相对小。

4.炒楼花，选盘，首选当地人认可的楼盘和开发商。这点要东南亚尤其重要，说实话，购置东南亚的地产，刚需接盘侠还是当地人。我们炒楼花只是比当地人要快一步。如果你想选高端盘，那就一定得有实打实的噱头，比如：CBD旁，近观湄南河，临近该国TOP前5的国际学校。

5.炒楼花，选择转让手续便捷的楼盘。一般来说，开发商都会和业主签楼花合同。有的是无条件转让，有的是有条件转让；有的是交房前，随时可以转让；有的是交房后，才可以转让。转让合约直接决定了投资回报的速度。

6.炒楼花，选择相对容易脱手的楼盘。地铁盘，房间大小，朝向，楼层都是投资者要考虑的因素。

7.炒楼花，转让的楼花，也就是期权买卖，并不涉及产权买卖。

8.炒楼花，选择的时间点一定要妙。第一，妙在楼盘开盘初期抢购，那个时候价格最低，而不是完工前几个。第二，建议在交房的前半年或者一年就将房产投入市场，静待买家。