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上海哪个区房子有升值潜力(上海哪些房子会涨)

上海哪个区房子有升值潜力(上海哪些房子会涨)我最近观察来看,浦东的金色中环、大虹桥华漕前湾等,这些规划能级高,又有产业支撑的地方的品质次新房,已经开始价值回归。先说哪些房子会涨。这是很多人关心的话题。今天咱就简单粗暴一点,直接上答案。1

上海哪个区房子有升值潜力(上海哪些房子会涨)(1)

大家好,我是观观


在金融圈混了16年,我却独爱买房,还首创了一套科学买房体系,已经帮助众多朋友买到好房子。


以下是今天的正文。

2022年,上海哪些房子会涨,又有哪些房子会跌?

这是很多人关心的话题。

今天咱就简单粗暴一点,直接上答案。

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先说哪些房子会涨。

我最近观察来看,浦东的金色中环、大虹桥华漕前湾等,这些规划能级高,又有产业支撑的地方的品质次新房,已经开始价值回归。

这些板块的好房子,房东的心态普遍都很好。

浦东金色中环发展带,是浦东“天团”打造的,主要聚焦几个重点地区,包括:

3个中心区:前滩中央活动区、张江副中心、金桥副中心

5个潜力地区:沪东船厂、张江集电港、御桥区域、新杨思地块(高青区域)、筠溪小镇(三林区域)

这些区域规划总投资约6240亿元,“十四五”期间投资将超3440亿元。

为什么金色中环这么被人看好?

因为这里是浦东,一片从未让人失望过的热土。

三十年前,浦东要发展陆家嘴、外高桥、金桥、张江,现在都发展起来了。

八年前,浦东要发展前滩,当初许下的诺言,现在也均已实现。

浦东的执行力,我们都看得到:只要浦东想要落地的规划,没有什么做不到。

而现在,浦东将要大力发展金色中环,成为下一个5-10年浦东的发展极。

大体量地整拆整建的土地,强力的产业引入,高品质的产城融合社区,这些利好纷至沓来,这就是浦东的未来。

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浦东金色中环之外,我们再说说上海西边的战略高地大虹桥。

大虹桥在过去的一波牛市中属于后知后觉,后来补涨的。

很重要的原因,是前期受到了新房对二手市场的压制。

18年、19年、20年这三年,大虹桥的新房供应量很大。

那为什么会这么一波大的补涨?

第一个原因是大虹桥前期的规划开始落地,这个落地更多的是地铁交通开始落地:

区域内2、10、17号线、13号线延伸(规划已批复)、25号线(规划中)共5条地铁线路,以及总长14.3公里的嘉闵线(规划中),形成网状结构。

要知道,在外环外和中环外,有这样网状结构地铁的地段是非常稀缺的。

大虹桥是唯一一个在外环外有6条地铁(轻轨)网状布局的地方。

第二也要夸奖一下闵行区,把华漕前湾这个地方,做得非常好,学校也引进了,打造了一个标杆。

大家看到大虹桥在郊区也是能做出高端地块的,觉得大虹桥有真材实料,慢慢也就有了信心。

不过,大虹桥确实也比较大,发展不均衡,选错的概率也同样很大,几个建议给到大家买房时参考:

如果你追求自住配套的成熟,较高的租售比,可以选择目前已经发展成熟的虹桥核心区以及西虹桥板块,也就是闵行华漕、青浦徐泾。

如果你在自住的同时又希望有一些增值空间,那么建议你沿着崧泽大道、17号线往西,选择徐盈路、蟠龙路板块,最远不要超过赵巷。

如果你的预算有限,觉得核心区高攀不起,那么嘉定江桥、松江九亭、青浦华新也都是相对务实的选择。

无论是浦东金色中环还是浦西大虹桥, 大家买房尽量靠地铁,这是硬通货,至于有多硬,置换的时候就知道了。

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第二类我看好的房子,是之前超跌的XQ房。

XQ房去年因为政策打击,现在很多已经完全没有了溢价。有教育需求的家长,可以关注起来了。

最近我们所观察的浦东某著名优质XQ房,上个月卖出十多套,已经触底反弹了100多万。

当然和最高点相比,现在价格已回落了不少,过多的泡沫已经被挤干净,当前的价格很健康。

对于XQ房,我的建议是,有教育需求的,该买还是要买,最好是好房子 好学校。

以前是老破小强XQ好,比如徐汇、杨浦等内中环老破小,门槛价低,对口的都是好学校,自用投资都放心。


但教改的趋势,超额、统筹、划片……都会发生未知风险。


未来的趋势是好房子 优质学校或者潜力学校。

比如嘉定新城、唐镇、联洋、碧云、莘庄、大宁、森兰等等优质板块。

优质的教育资源永远都是稀缺的,没有XQ房也会有别的东西来分配。

所以该买还是要买,给孩子一个保障,给自己一个安心。

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第三类今年会涨的房子,是市中心的豪宅。

这类产品我持续看好,本质上还是稀缺逻辑。

上海不只是上海人的上海,更是全国人的上海。

上海的豪宅贵是真的贵,但对于全国的有钱人来讲,数量还是太少。

所以我们看到,虽然整个2021年市区的豪宅新房供应量很大,但品质次新大平层的涨幅依然是不俗的,甚至跑赢了大盘。

尤其疫情以来,全球放水,热钱无处可去,上海这样的顶级城市好地段的好房子,自然会成为富人资产配置的好标的。

江浙的大小老板,北方的煤老板,上市公司的实控人,高管,减持一点股票来上海买个大平层不要太轻松。

对于这些全国的有钱人来讲,来上海当然要买好房子,不然在家里请个客都没面子。

一线城市核心地段的稀缺豪宅,真的是很难跌下去,背后的购买力太强大了。

上海有很多的品质好房子,大家一有钱就会努力搬进去,同时置换掉那些品质差的上车盘。

靠工资买的老破小,和靠资产升值买或置换的大平层,未来哪个涨的更快,不言自明。

所以大家如果预算高一些,还是要往市区看看。

比如长寿,武宁,天山,这些板块其实是被低估的。

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下面说说今年我不太看好的几类房子。

第一个,新房供应量大的板块的二手房,比如颛桥。

颛桥紫薇花园,华发四季半岛,这两个新盘体量很大,品质也很好,今年估计会供应1500套以上。

而且紫薇花园是个地铁房,价格也只比周边的二手次新房贵个几千块。

再加上三价取低的影响,所以这边的二手房今年会很难出货,除非价格很有竞争力。

类似的浦东临港,徐泾老镇,宝山顾村,今年的新房供应量都很大,二手房的价格必然承压。

第二个,远郊的二手房。

2022年,远郊会继续拉胯,以金山、崇明为主,奉贤稍微好一点,但还是太远。

这些地方未来会既跑输通胀,又跑输大盘,因为这里基本没有人口流入,也缺乏产业支撑,房子要出租都租不掉,新房供应也不少。

最重要的原因是这些地方距离市区太远,这就导致没有接盘侠,一般离市中心25km以内是可以接受的距离。

第三个,部分老破小。

除了文物,房子越老越不好卖,这是一个不争的事实,

当然也不能一概而论,对于这类产品,我们一定要弄明白其潜在的接盘侠和购买人群是谁。

市区通勤便利,户型好点的老破小,依然是刚需群体不错的上车选择,比如浦东世博和金杨的老破小。

而地理位置差,不靠近地铁的老破小,连经济特别紧张的刚需都不想要,他们宁愿买远一点。

比老破小更差劲的,是老破大:看得上的人买不起,买得起的看不上。

以上,就是我在2022年看好和不看好的几类房子,供大家参考,买房和置换都能用上。

大家如果想要在上海买房或是有任何买房方面的疑问,请私信我,回复666,送你价值百万的《上海买房宝典》。



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