白云新城的规划（白云新城路在何方）
白云新城的规划（白云新城路在何方）在机场迁走后，白云新城一开始的定位是接待各种会议、场馆，08年峻工的白云国际会议中心，以前很多大型会议都在这里举办，2015年后每年的广州国际投资年会也是在这里举行。买得起白云新城的，不是领导们，就是老板们了。在04年8月白云机场转场至花都后，这里就开始进入规划开发阶段。白云以前在广州人眼里就是郊区，白云新城的南边是三元里，三元里最出名的是美博城、兴发广场等，全国有三分之一的化妆品产自白云，三元里是厂家批发、展示、对外宣传的门面，加工厂就设在白云以北的各个镇街上。每年的美博会也是广州的一张响亮的名片，不过这些年被上海美博会抢了风头。
白云的龙头在哪里，在白云新城。
不管是居住、就业，还是商业、投资，白云新城在白云肯定是最高的地位。
广州这么多区的核心位置叫新城的，除了珠江新城，就是白云新城了，20年前叫新城的都成了市区，现在再叫新城的恐怕就是画饼了。
白云新城的前身，也就是广州的老机场。
在04年8月白云机场转场至花都后，这里就开始进入规划开发阶段。
白云以前在广州人眼里就是郊区，白云新城的南边是三元里，三元里最出名的是美博城、兴发广场等，全国有三分之一的化妆品产自白云，三元里是厂家批发、展示、对外宣传的门面，加工厂就设在白云以北的各个镇街上。
每年的美博会也是广州的一张响亮的名片，不过这些年被上海美博会抢了风头。
买得起白云新城的，不是领导们，就是老板们了。
在机场迁走后，白云新城一开始的定位是接待各种会议、场馆，08年峻工的白云国际会议中心，以前很多大型会议都在这里举办，2015年后每年的广州国际投资年会也是在这里举行。
最近又新建了一个规模宏大的白云国际会议中心二期，周边同时配建了多个五星级酒店，说是用来接待政要或高端商务人士。
另外一个重要场馆就是广州体育馆，印象中演唱会办的次数多过比赛。
还有一个以广州具名的广州儿童公园，规模也是广州所有儿童公园里最大的，建议带娃的去打卡，设施蛮多的。
白云新城的商业还是很发达的，有白云万达、凯德云尚、五号停机坪，未来粤海还会配建一个商业体。
这几年还新建了很多设施，比如广东画院，无限极中心，省实白云新城校区，培英中学白云新城校区。
医疗方面，有广东省人民医院白云院区项目和广州国际儿童医院两大重点级工程项目。
算是把白云新城的教育、医疗短板也补上了。
白云新城的发展速度是比较缓慢的，这也是被外人所诟病的。
我觉得跟白云区本身的关系不大，毕竟很多广州大型的场馆放在这里，虽然是白云区，但这些不是白云区领导做得了主的。
白云新城的写字楼比较少，虽然定位了白云空港经济中心总部基地，但产业规模并不大，比较出名的还是南航总部、省机场集团总部这些国企。
民企主要有无限极、韩后、娇兰佳人等传统企业。
传统企业的创富能力当然不能现在互联网一夜暴富相比，也不能跟什么IAB产业同台竞技。
但传统企业所生产提供的产品是你生活必不可少的，你可以不打游戏不买新手机，但是得吃用穿，所以在疫情影响下，白云的老板们还是很稳的。
白云楼市的底层逻辑就在这里。
富力旧改
有非常多的高端买家，但同时，也有非常多的产品供你选择。
珠江新城的老板们不会来买白云新城，白云的老板们也不想挤在珠江新城。
白云新城由于有白云山这个天堑隔开，所以它的楼市板块跟珠江新城的行情是无法共振的。
也不会像海珠番禺那样受天河外溢的影响。
白云新城的地价从来不便宜，广州前十的地王里，就有两个，要不是限价影响，白云新城的地价应该都会被拍到五万以上。
为什么开发商愿意在白云新城高价拿地呢。
其实主要还是这个板块适合开发豪宅，除了位于白云的核心重点发展位置，其次还靠近白云山，有景观资源。
2017年的龙湖天奕，2019年的西派云峰，都是做的豪宅。
省实、龙湖天奕
今年首批供地的江夏空港大道地块，摇号被中海拿下，估计又是做豪宅。
以前龙湖天奕这块地为什么拍到五万，开发商敢卖这么贵呢。
因为那时候龙湖天奕没有对手，对手的位置也不好，都在永泰以北。
但是这两年，白云新城除了有供地，还有旧改，光是富力旧改的陈田村，预计就有四千多户，且还是超高层。
所以，你会发现，白云的豪宅这两年并不好卖，竞争较激烈，购买力又衰减，同时供应量又在增加，这也是价格一直上不去的原因。
虽然中海拿的那块地遭疯抢，但是地价已经便宜了一万多。
即便是白云新城内部，豪宅市场是割裂的，同时也是分化的。
黄边江夏一带规划了设计之都，开发了五六年，也算是有一定的规模了。
和白云新城中间隔着萧岗、江夏、陈田几个村，除了陈田在旧改，其他又没动工，即便是陈田在旧改，因为富力没钱，这个进度肯定受影响，规划了四期，一期能成就不错了。
那白云新城的标杆豪宅是谁？
我认为还是保利云禧，保利云禧类似于珠江新城的中海花城湾，地段比较核心，其次容积率较低，花园也最大，也是在白云文化广场的交通枢纽上。
后来的龙湖天奕虽然一手曾经卖到12万，但是行情过后泡沫就挤掉了，位置地段更差，容积率又高，关键是还自带一排新市墟的安置房，将来二手的价格不会超过保利云禧。
隔壁的西派云峰就是个例子，去年去看的时候报价接近十万，今年连七字头都有了，卖成现楼了还没卖完。
隔壁的富力富云山也是七字头，估计六字头也会有。
看到没有，白云新城的价格一直没有坐实，虽然老板们有钱，但是选择也多，购买力一旦跟不上，价格就会下挫。
保利云禧虽然是标杆，但也会受白云新城整体行情的拖累。
最近可能要开盘的粤海云港城，吹风不到十万，算是比较实在，好在是国企开发，相信交楼应该不是问题。
粤海云港城
地段还是不错的，前后都是大型商业，好过现在的二手保利云禧和中海云麓公馆，但容积率也是偏高，靠近隧道出口位置，噪音较大，且小面积偏多，豪气不足。
当然还有一个三百多方起步的珠江岭南公馆，土豪随意。
未来虽说有设计之都的产业加持，但是白云的豪宅楼市跟产业没有太大相关。
而且设计之都周边已经盘踞了多个刚需老盘，定位无法逆转。
设计之都
适合做豪宅的还是在飞翔公园到白云文化广场这一段，将来地王和顶豪也还会在这里诞生。
最后，白云新城自成一派，价格可以不用参考其他板块的逻辑，也没必要非得跟天河比。
就像所有区都没法跟天河比一样，但还是相对保值的，上限也会比现在万博和荔湾要高。
白云新城的地块虽然也不小，功能却太多太杂，纵深是有限的。
无法纵深既是缺点也是优点，不受其他板块影响，自成一体，同时吸纳效率不高，发展受限。
但是居住在白云新城的体验还是挺好的。
目前的白云新城还是在开发建设阶段，兑现效率偏低，暂时还无法享受房价上涨的红利，这个是买白云新城必须要面对的事实。
你得把这个想象空间拉长，十年或以上。
当然，白云的老板们赚钱能力强，不需要依赖房产增值，对自住要求高过房产投资，对房价也不够敏感，投资氛围不足，这也是白云新城这些年跑输的原因。
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