以农旅项目开发运营为主（农旅项目的4个用地途径和4种发展模式）

以农旅项目开发运营为主（农旅项目的4个用地途径和4种发展模式）在休闲农业园区中常常存在一些村落，开发者的惯性思维常常是将这些破旧的房子拆掉重建，而不是根据现有的基础进行改造和装修。（1）农民自有住宅、闲置宅基地随着农业法制体系的健全，农业领域的“擦边球”时代，已成为过去，只有合规运营，才有未来。01在现行产业结构下，是怎么合理的使用土地，规避风险，形成资产？乡村项目是长周期的投资项目，所以这一点至关重要。

乡村旅游、休闲农业，已走向全域化、特色化、精品化。许多资源条件良好的地区，开始统筹规划，以全村、全镇、全县范围来做乡村旅游带。

在政府主导支持、村民自主投资、外来企业投资和多方合作经营的4种投资方式中，多方合作经营的占比逐年增长。

乡村旅游巨大的市场机会，给了我们信心，但用地问题，也一直制约着很多庄主的投资决心和方向。

现实情况，我们很多人都是用农用地在搞农业旅游，或者项目没有进行审批，原本是荒山荒地，因没有纳入地方的土地规划，被在不知情的情况下，置换成了农用地。

随着农业法制体系的健全，农业领域的“擦边球”时代，已成为过去，只有合规运营，才有未来。

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在现行产业结构下，是怎么合理的使用土地，规避风险，形成资产？乡村项目是长周期的投资项目，所以这一点至关重要。

（1）农民自有住宅、闲置宅基地

在休闲农业园区中常常存在一些村落，开发者的惯性思维常常是将这些破旧的房子拆掉重建，而不是根据现有的基础进行改造和装修。

这不仅破坏了乡村田野的原始风味，而且也在无形中增加了开发者进行酒店住宿土地审批的难度和建设成本。因此在进行休闲农业开发建设中要充分利用农民自有住宅、闲置宅基地。

（2）农村集体建设用地

乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。主要包括：乡(镇)村公益事业用地、公共设施用地、农村居民住宅用地。

如今，乡村旅游的项目建设用地，大多数来自于农村集体建设用地。

（3）四荒地

荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地，属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年。

（4）城乡建设用地增减挂钩

说的就是土地性质的转换，具体政策通过制定相应的法规来规范的前提下，以及当地的土地调规基础上，可以实现农转非的合理使用土地。

这也会在无形中增加了休闲农业开发建设成本，而且也使得农业休闲开发变得更为复杂。

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再来看看，4种乡村产业结构下的乡村旅游发展模式。

（1）依靠当地独有的人文文化发展起来的模式

比较适用有古老的村庄，古建筑群，古文化等特点的村子。以当地文化特色为基础，对当地文化独有特色再进行深度挖掘、包装。

包括，对已有的古建筑进行重新修复，娱乐设施，住宿等进行一定规模的升级，最终打造人文乡村旅游项目。田园综合体、乡村度假区、休闲农场、古村镇、传统村落等项目，都有这样的特点在里面。

（2）依托当地兴盛产业

这需要具有一定的当地产业基础，通过自身特色产业，将其规划到乡村旅游中，从而带动乡村旅游的发展。

将乡村特色文化与当地特色产业结合，形成一个完善的产业链，达到产业带动乡村旅游发展的一个目的。比如，农产品加工示范基地，拥有产业化经营的乡村项目，有特色旅游的乡村项目，储藏保鲜、产地批发市场项目等。

（3）自然生态环境比较好的区域

比如，具有当地传统乡村风貌和民俗特色，有山有水有绿植的天然风景特色的乡村。可以做生态农场、生态农业园区项目、生态循环农业项目、生态农业旅游等一系列具备自然生态环境特色的乡村农业项目。

（4）农牧业发展比较好的

可以做休闲农业综合体，现代牧场、渔场养殖基地，农牧循环示范项目，具备海洋、农牧文化休闲度假功能这样的项目。

总之呢，再好的资源、关系，也要及时完善用地手续。不要无址可选的时候，也硬要选；不要没有想好规划思路，有地就先拿下再说。

实际上，一些新型农业主体以及偶然出现的有利机会，在解决土地问题上，都是很好的帮手，比如：“土地银行”，以土地股份为基础建立合作社，使用废弃宅基地或园地，土地租赁、置换或入股联营等等。通过合作来整合资源，才是上策。