国鑫大厦值不值得投资（国雅大厦为什么选择了创业公社）
国鑫大厦值不值得投资（国雅大厦为什么选择了创业公社）在壮大外贸批发业务的同时，相应地催熟了与之相关的配套商业。最显著的就是房地产。雅宝路大小服装市场楼宇，或由老楼改造而来，或新建而成。日坛国际贸易中心，采用产权销售模式对外发售，300平米的商铺售价1000余万元，到2012年这一价格涨到2500万元。以租赁为主的老牌商场天雅大厦，一间40平米的商铺年租金在当时高达50万元。而总楼高为22层的万邦科贸大厦，建设之初规划为商务办公大楼，建成后便迅速改为商铺，7层以下除少数规划租赁的商铺外，在不到一年时间里100%售罄。根据2001年第四期《俄罗斯中亚东欧市场》提供的数据，当时雅宝路约有3000个摊位，长期经营者月成交额平均在50万—150万元之间，2000年雅宝路成交总额达50亿美金。成为中国最大的民间涉外批发交易市场。极低的进入门槛导致商家数量不断上涨，在2012年前后，据称有超过10000个商家盘踞于此。 “往年我们国雅大厦，中国人都不进来
国雅大厦篇：
千帆争渡金山口，历尽沧浪难措手，尘烟三旬情难改，一心只愿潮头走。
随着创业公社承接国雅大厦7-9层（约1.2万平方米）。我把视线对准了这个在办公楼市场没有存在感的国雅大厦。我们看看业主方的心路历程，以及到底需要什么样的空间运营商。希望能带给从业者一点点思考！
一：雅宝路国雅大厦往事：90年代租金吊打如今鄙视链顶端的金融街
“往年我们国雅大厦，中国人都不进来的，每年3月和8月，只有那些老外来我这订货会，那时候哦，我这的平均租金是30-40元/天/平方米，你说的什么帝都鄙视链顶端—金融街的租金排全球第五，我这算排第几呢?”。L总调侃地说到。而我作为一个2002年进入商业地产行业的从业者，听L总的讲述，回想自己，心理状态是典型的：从看不见-看不起-看不懂-到来不及的大多数人的一生写照。
雅宝路曾是外贸淘金潮的代名词，美金、人民币、卢布在这里得到最快速度的流通，一大批普通人成为千万富翁。他们中的绝大多数家境贫寒，学历不高。他们刻苦、努力、好学，凭着对改变生活的强烈愿望和对金钱的不懈追求，在雅宝路攫取到了足以满足其一生甚至几代人生活所需的财富。雅宝路就像是一场只供应金钱的流水席，闻讯而来的每一个人，财富的多少只凭你的胃口。
上世纪八十年代末，因为毗邻前苏联及其他东欧国家使馆的地理优势，雅宝路吸引了大批中国商人蜂拥至此，从事针对上述国家迫切需要的轻工业纺织品贸易。雅宝路逐渐成长为中国最大的民间涉外批发交易市场。那是雅宝路的黄金时代。是个体户的天下，他们做生意的方式没有太多高明之处:丈夫当老板，妻子管财务，在雅宝路租下一块摊位，生意就算开张了。成功的关键在于胆量、运气和一名俄语翻译。这名翻译所要承担的工作：一是作为老板的口译，二是销售职责，以叫卖的原始方式招揽来自俄罗斯、乌克兰、哈萨克斯坦、乃至东非的商人，展示千篇一律的服装鞋帽等商品直到下单。老板则马不停蹄地把定金送往服装加工厂商手里，并要求他们以最快的速度生产。随后发货，收回尾款，交易结束。伙伴们类比一下，这像不像我们行业的初级从业者的最初3-5年的状态，甚至有的人至今都是这个状态，脑子里就拼缝二字，好多年就是这么过来了。但是近几年有没有觉得客户和甲方都越来越难伺候！你所找的项目全是不满足客户需要的，当你放弃的时候，客户跟别人去租了一个明明你之前认为并不符合客户需求的项目。而我们的各个项目上的招商人员，就仿佛那个翻译，叫卖-成交—叫卖-成交如此循环。
根据2001年第四期《俄罗斯中亚东欧市场》提供的数据，当时雅宝路约有3000个摊位，长期经营者月成交额平均在50万—150万元之间，2000年雅宝路成交总额达50亿美金。成为中国最大的民间涉外批发交易市场。极低的进入门槛导致商家数量不断上涨，在2012年前后，据称有超过10000个商家盘踞于此。
在壮大外贸批发业务的同时，相应地催熟了与之相关的配套商业。最显著的就是房地产。雅宝路大小服装市场楼宇，或由老楼改造而来，或新建而成。日坛国际贸易中心，采用产权销售模式对外发售，300平米的商铺售价1000余万元，到2012年这一价格涨到2500万元。以租赁为主的老牌商场天雅大厦，一间40平米的商铺年租金在当时高达50万元。而总楼高为22层的万邦科贸大厦，建设之初规划为商务办公大楼，建成后便迅速改为商铺，7层以下除少数规划租赁的商铺外，在不到一年时间里100%售罄。
二：享受了时代的馈赠，就要接受时代的变迁，活在当下，顺势而为：国雅大厦重金升级改造
时代变了，如网络上所说，只有时代的马云，没有马云的时代。时代的红利期不是永久的，这也是我们大多数人一生的写照，看懂了但是来不及了。2013年，雅宝路最主要的两位客人俄罗斯和乌克兰之间的能源危机加剧，雅宝路市场随之下滑。到2014年，卢布大跌，俄罗斯经济危机爆发，平日里忙于数钱的商家毫无准备，雅宝路市场形势急转直下。某老板自2012年至2014年，两年多时间仅收回可怜的2000万元（伙伴们不要骂，这所谓的可怜也同样击碎了我），还不如以往一年的纯利。而这绝不是个例。这种环境下逼的部分早期的淘金者转型，例如Z总，重操旧业回到商业地产行业，在亦庄搞起了互联网产业园，并大力开展服务式办公业务，北三环的明星产业园EPARK就是Z总旗下的一处空间。Z总的经历，也让他在办公产品上具有独特的审美，其打造的欧式宜居风的办公产品，伙伴们有机会可以参观一下。
L总感叹到：这几年我们整个区域最大的变化是“安静了”。不光我们，周围的几个楼宇都被行业带出了红利时代。而空置出来的面积，很快被教育、文化、金融等企业填补，一批文化投资公司、科技等创投机构的创业孵化器也来了。
根据政府的政策，北京城市功能疏解的大趋势已经不可逆转，雅宝路人赖以生存的市场环境已不可重复。此类服装鞋帽类外贸产业的大部将离开。我说：那也够了，反正仓库也都够满了，退休享受生活吧。L总说：哪里有你说的那么轻松啊，当年父辈那些老弟兄，那些年凭时运赚到的财富，这些年凭实力赔掉的大有人在。我们和Z总这样已经是为数不多的了。闻言我不禁笑道：听您这样一说，我心里好像舒服了点。
L总严肃地说：没啥可笑的，你不也是顺了十几年栽一个跟头就缓不上来嘛。我说：是啊，只能重新开始，但是我不会离开。L总说：对，我们也是选择不离开，我们布局的算比较早的，国雅大厦就是我的第二战场，我愿意把之前的财富拿出来，再投入升级改造，同时引进专业的团队，向办公和复合商业转型。儿研所紧挨着我们，平均日流量是八千个家庭，所以我把B1-2层从外立面到内部都做了升级改造，先把复合商业做好。楼上向办公转型，引入一家对办公空间比较专业的品牌，同时保留一部分同样选择留下的精品商户。我希望国雅大厦在转型后的时代，也是这几个楼宇中的标杆。这种标杆不是说的租金，和以前也是比不了的，我指的是项目口碑和市场地位。
三：甑选实力空间运营商，为空间赋能：找个二房东或者CO-working那是下下策
我说：也有很多的开发商，不愿意低价将面积租赁给服务式办公，认为会降低未来自己的收入，您怎么看？
L总说：我只说自己的考虑，首先我们自身也是从外贸起家的，国雅大厦也是一直只针对外贸批发的租户。我们在服务办公企业方面没有太多经验积累和人员积累，贸然委托所谓专业机构或者自己去高薪招聘，那等于是试错嘛，我自认为我们现在的情况可没时间去试错。你看我商业改造都是自己主持的，但是办公空间怎么改，怎么才能让办公客户喜欢呢，我们有很多问号。比如楼顶外围是可以悬挂标识，但是规划什么尺寸，是否真的符合办公企业的需要。还有我首层三个方向的电梯厅是否要改成独立大堂，而不只是一个门厅，我招租企业客户，找代理行驻场还是找区里给授牌子或是其它或是都得做，谁来做，能不能做到位，很多问题要考虑。而且投入的大量资金是否能换来租金的溢价，这些我们都是不确定的。其次是最实际的客观情况，为了商业改造我们已经投入了大量资金，而楼上3-9层需要改造的面积更大，需要的资金也更可观，商业改造已经造成大厦半歇业状态很久了，再进行办公面积的改造至少又是半年没法有收入，我们需要有资金进来。最后，所谓不降低未来收入，那得是你的大厦是受到追捧，租户搬离很快有后续租户继承，否则空置两个月就相当于年租金打了八折。还得承受不确定的被违约风险。
我继续追问：做服务式办公的品牌很多，其中运营良好的也不少，为什么最终选择了创业公社。
L总：相对来讲，创业公社是国资背景的，资质好、违约风险很低，这就保证我在较长期能有稳定的租金收入。之前去参观时候也看到了，他们目前在海淀和其它区域运营的几个项目确实很成功，也确实有很丰富的企业资源。合作方式也是比较理想的，他们保证了我的底线租金，在未来的合作中，他并不是把溢出的租金全拿走，也不是象征性的给我很少的比例分成。这样等于是他花钱改造，还给我交了租金，改造成功后的溢价我也能得到一些。这样的方式也会促使我们双方都去想方设法把租金尽量拉高 共同维护大厦的良好形象。，创业公社提出过，在未来两家公司在底层并表的可能，这样我可能去享受他们上市后的收益。这听着是有些飘渺，这也让我们看到了资产租金以外的其他收益可能性，其他市场上的那些公司应该都做不到吧。
刘邦背约诛项羽，不是他想不想，而是天下大势要他不得不为之。大势之下，人力难为，只能去顺应。从个体店铺到进入商场，如今再接受疏解。雅宝路的故事不也如此吗。由俭入奢易，由奢入俭难。在红利时代慢慢远离之下，我们这些从业者的那些经验是不是只属于那个时代？我们是不是只会讲清楚自己的楼宇就够了？我们的市调是不是还只需要覆盖周围3公里？我们的使用率是不是永远60-70之间就是正确的？非常希望伙伴们和我们一起交流。
