写字楼和公寓哪个前景好（写字楼一般比住宅楼便宜一半）

写字楼和公寓哪个前景好（写字楼一般比住宅楼便宜一半）在同一地段，写字楼的价格一般是70年住宅的一半左右。假设写字楼足够好，应该比70年住宅更贵呀。至于写字楼，那是专门用于办公的地方，里面无法住人。当然，也有的写字楼是商住两用，里面可以住人，但居住的舒适度，肯定比不上70年住宅。打个比方，一个人一连好几天住在软卧车厢里，能比得上自家的卧室吗？论需求量，写字楼肯定没有70年住宅大。衣食住行用，是人的基本需求，吃饭、穿衣、乘车、使用一些物品，很好解决，比如叫个外卖、快递，打个网约车，基本上都能解决，也花不了多少钱，但是，房子属于大宗产品，要能满足居住的需求，要么买下它，要么租下它。再说高铁站或火车站，那些外地人要把自己风尘仆仆的身体安顿好，当务之急是找房子住。找什么样的房子？天天住在酒店和宾馆里，费用实在太高；租房子，相对便宜一些，但不是长久之计，每月交房租，不管是一两千，还是三四千或者更多的租金，相当于是在为房东打工。等到有了经济条件，肯定要买

房住不炒，但可以进行适当的投资，从中获得稳健而持续的收益。

作为一名房产投资爱好者，我在这个行业，与一些高手接触多了，就对住宅楼和写字楼这两种产品的投资有了一些了解，现进行对比，希望能够给各位粉丝和网友带来启发。

从需求端的角度来分析，70年产权的住宅，优于写字楼

不管是什么类型的房子，只有与需求端、旺盛的需求联系在一起，才有价值和意义。

首先要明确，70年产权的住宅（以下简称70年住宅）与写字楼相比，前者才是刚需产品，大众化；后者不属于刚需，很小众。大家不妨设想一下，高铁站或火车站人头攒动的场景，许多外地人拎着大包小包的行李，来到你所在的这座城市，当务之急是找到住处，而不是找到写字楼办公。

衣食住行用，是人的基本需求，吃饭、穿衣、乘车、使用一些物品，很好解决，比如叫个外卖、快递，打个网约车，基本上都能解决，也花不了多少钱，但是，房子属于大宗产品，要能满足居住的需求，要么买下它，要么租下它。

再说高铁站或火车站，那些外地人要把自己风尘仆仆的身体安顿好，当务之急是找房子住。找什么样的房子？天天住在酒店和宾馆里，费用实在太高；租房子，相对便宜一些，但不是长久之计，每月交房租，不管是一两千，还是三四千或者更多的租金，相当于是在为房东打工。

等到有了经济条件，肯定要买一套房子，不用花租金了，只交月供，相当于自己给自己打工。等到经济条件好上加好，就买第二套、第三套甚至更多套的房子，租给别人居住，让租金收益，形成稳定而可靠的现金流。

至于写字楼，那是专门用于办公的地方，里面无法住人。当然，也有的写字楼是商住两用，里面可以住人，但居住的舒适度，肯定比不上70年住宅。打个比方，一个人一连好几天住在软卧车厢里，能比得上自家的卧室吗？论需求量，写字楼肯定没有70年住宅大。

在同一地段，写字楼的价格一般是70年住宅的一半左右。假设写字楼足够好，应该比70年住宅更贵呀。

再看大街小巷上的房产中介实体店，从店长和员工对外销售过写字楼吗？他们卖得最多的是70年住宅，其次是代理70年住宅的出租业务。

从投资性价比的角度来分析，写字楼比不上70年住宅

纯粹办公的写字楼、可以住人的写字楼，一旦买到手之后，房价上涨的幅度，肯定赶不上周边的70年住宅。70年住宅是快跑，写字楼则是慢跑。

我曾经实地探访南京建邺区的一个安置小区，里面全是安置房，70年住宅，带电梯，只有8幢楼。这个小区周围，全是写字楼。那些高大漂亮的写字楼如同鹤立鸡群一般，对那个安置小区不熟悉的人，要找到它，会费一些周折，因为，8幢安置房就藏在几幢写字楼的后面。

论房价，那个安置小区现在的成交量很活泼，均价达到每平米6万多，5年前，每平米不过是两万左右。第一任业主由于是拆迁安置户，拿房时，每平米不过五六千元。而周围写字楼的价格（现价），不过是每平米两万左右。也就是说，5年下来，写字楼的房价一直是原地踏步，安置房的价格却是一飞冲天，直接碾压写字楼。

为什么那个安置小区的房价能够鹤立鸡群？主要原因有两点，一是自带名校双学区，九年一贯制，公办，而且名牌小学就在小区大门的对门，对一条不太宽的马路即到。二是户型小，基本上都是五六十平米的小户型，与附近那些每套100多平米的改善型的70年住宅相比，总价只有300万出头，便于刚需上车。

写字楼只要交易过户，就会涉及到5.5%的增值税，还有30%的土地增值税，还有印花税等税种。比如，写字楼卖出78万，假设购置价格为52万，卖家应交税费（万）：

增值税（78-52）✕5.55%=1.4432，土地增值税（78-52）✕30%=7.84、，印花税78✕0.05%=0.0393，个人所得税（78-52）✕20%=5.2。卖家税费合计1.443 0.039 7.8 5.2=14.482万！

看看，增值20万，交税超过14万。要从写字楼的买卖中，获得收益，可能性很小。写字楼是典型的买入容易，卖出难。而70年住宅在交易过户时，所产生的税费则不高。

那么，写字楼是不是绝对不能投资呢？

普通人群最好不要投资写字楼，倘若真的要用，那就宁租勿买

在各个城市，写字楼的空置率很高，即使热门的地段，也不例外。有一次，我应该来到南京南站的一幢写字楼里参加一个活动。南京南站是亚洲最大的高铁站，地段的优势无比伦比，人气的旺盛没有话说。那幢写字楼离南京南站很近，可以说是一箭之地。

我进去一看，那一层是十室九空，空荡荡的屋子里毫无人员在里面办过空的痕迹。而从写字楼的外观上，则看不出来。

假设你创业，需要办公室，可以在家办公，可以租70年住宅办公，也可以买下一套70年住宅作为办公室，当年马云带着17名员工，就是在自己的杭州湖畔花园的家里，创办阿里巴巴的。考虑到面子等需要，实在要用写字楼，就租下它，尽可能不要买入写字楼。

在大量的写字楼中，只有少数具有投资价值，一般的人不懂行，很难选得准。有人几年前在武汉的汉街总部国际的写字楼里，买入上百平米，单价是1点7万/平米，现在从来没有断租的时候，每平米每月的租金是120元，一年下来是1440元，年化收益率达到8.5%，应该说是相当可观，远远超过了银行的理财产品。

至于开发商对于写字楼所说的“地段好，性价比高，总价低，有前景，回报高”等话术，基本上不太靠谱，一旦买入，很有可能踩坑。普通人玩不起写字楼，还是别买吧；要买就买70年住宅，前提是买对房子。（撰稿：雷传桃）