朝阳区最北边（在风口中内卷朝阳区置业分析之北部篇）

朝阳区最北边（在风口中内卷朝阳区置业分析之北部篇）上月，绿城强力竞得崔各庄乡30-L03-01地块，不仅溢价率竞至上限15%，而且付出41000平米现房销售的代价，占比可售商品房面积近半。崔各庄：依托望京的高端居住区截至2月底，朝阳区上市住宅存量面积达194万平米，居北京各区之首，占比全市存量近1/6。从市场存量和去化状况看，朝阳区内卷最严重，不仅项目之间，而且不同板块也存在竞争。帮主将对朝阳区分南北部板块进行分析。01

买房正当时，越来越多的买房人在温暖的周末走进售楼处。

北京的新盘不断入市，新增供应板块涌现，让买房人需要研究更多的区域。

朝阳区是去年市场中新盘最多的区域，同时也有新的板块开启，从去年至今，共成交18宗地，有11个项目在售，1个项目公布了规划产品。

从2021年至2022年2月底，朝阳区实现网签额约426亿元，成交套数约3500套左右，成绩并不十分突出。

截至2月底，朝阳区上市住宅存量面积达194万平米，居北京各区之首，占比全市存量近1/6。

从市场存量和去化状况看，朝阳区内卷最严重，不仅项目之间，而且不同板块也存在竞争。帮主将对朝阳区分南北部板块进行分析。

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崔各庄：依托望京的高端居住区

上月，绿城强力竞得崔各庄乡30-L03-01地块，不仅溢价率竞至上限15%，而且付出41000平米现房销售的代价，占比可售商品房面积近半。

崔各庄最后一块地的竞拍激烈程度，证明了开发商对该板块价值的看好。

指导售价为8.8万元/平米的崔各庄，因其近邻望京商圈且价格倒挂的优势被广泛看好，区域3个项目去年先后开盘，主打产品均为平层改善三、四居，共计有1946套房源。

截至今年2月底，3个项目共计网签240套，去化率约12%。建发望京养云因有20%政府产权份额，售价比另两个项目有较大优势，因此网签套数占据半数以上。

绿城项目在拿地后，曾有网传消息称绿城将设计99平米三居、120/155平米四居，如该项目将门槛降至100平米以内，预计将使内卷严重的崔各庄竞争加剧。

交通配套：临近东五环、机场高速路、京密路，自驾出行比较方便，短期内无地铁。

教育配套：陈经纶中学草场地分校和北京八十中嘉源分校，1公里半径内；北京天悦国际学校、北京京西国际学校，约2公里。

医疗配套：博爱医院、国门医院、地坛医院、望京医院等，5公里半径内。

商业配套：新荟城、赛特奥莱、望京华彩商业中心、望京凯德Mall、颐堤港购物中心，5公里半径内。

休闲配套：黑桥公园、望京公园、马南里公园等，2公里半径内。

文娱配套：草场地艺术区、中国电影博物馆、中国铁道博物馆、观复博物馆等。

区域价值：该板块最大优势是近邻望京和酒仙桥两大商圈，但区域最大短板是没有地铁，缺乏大型商业配套。

区域内产业以文创、艺术为主，但当下市场并不景气，也缺乏清晰的产业规划，对区域市场难以形成支撑，主要依靠望京外溢需求。

崔各庄4个项目建成后，或许就是板块最大的面貌改变，将形成望京边缘高端居住组团，适合高端改善及高端首置家庭，将为这里带来万余人的居住人口。除了2000多套商品房外，还将有46400平米保障性租赁住房，为国际人才提供居所，将产生3个混居社区。

草场地艺术区

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东坝：朝阳区未来十年看这里

东坝和金盏，是朝阳区当前发展的重点区域，没有之一。

原因无他，第四使馆区 北京自贸区国际合作服务区这两大国家级规划落地实施，意味着这里将是朝阳区未来十年发展风头最劲的区域。

去年北京第三批土拍，东坝车辆基地三宗地被京投 北京基础设施投资公司包揽是标志性事件，意味着东坝北区轨道交通枢纽建设的落地。

据官方消息，地铁3号线一期东四十条至东坝北区东风站将于2023年底前具备通车条件，地铁12号线一期也将力争从四季青通至东风站，实现双轨换乘。

除了这两条地铁及相关工程，第四使馆区和金盏国际合作服务区配套道路工程、坝河滨水空间建设一期工程、安贞东方医院等项目，也赫然列入2022年北京市重点工程计划。

京投东坝项目因涉及地铁建设，不会像其它纯住宅项目推进那么快。目前，东坝的住宅供应仍在机场二高西侧的华樾国际领尚和中冶德贤御府，此外，北区老项目富兴首府去年重新取证后，仍有部分现房供应。

朝阳区最后一个限竞房华樾国际领尚网签已完成3/4，距离清盘已为时不远。也许短期内，德贤御府将成为东坝仅有的新盘供应。

交通配套：东五环、机场二高速路，自驾出行方便。地铁3号线、12号线预计2023年底通车至东风站。

教育配套：人大附中朝阳分校东坝校区 、北京中学东坝校区、 东北师范大学附中、首都师范大学朝阳小学、北师大奥林匹克实验小学等公立学校，清华凯文、爱迪等国际学校，5公里半径内。

医疗配套：北京市第一中西医结合医院、安贞东方医院（在建，2023年正式运营）、北京京爱医院等，5公里半径内。

商业配套：金隅嘉品Mall、万达广场（在建）、恒大城市广场、斯普瑞斯奥特莱斯，5公里半径内。

休闲配套：东坝郊野公园、金盏森林公园（在建）。

文娱配套：规划第二三里屯等。

区域价值：东坝因第四使馆区及金盏北京自贸区国际合作服务区的规划落地，无疑是朝阳区未来5—10年发展的风口，这里将成为首都国际交往中心，实现东坝板块的二次腾飞。

区域内轨道、教育、医疗、商业、公园等城市资源不断落地，将形成北京东部新的城市中心。
帮主认为，在朝阳区投资置业，东坝为首选之地，8万 的房价对于东坝来说并非是巅峰，毕竟这里曾诞生过10万 的顶豪项目。无论横向比较，还是看发展潜力，这个价格具有支撑。

目前，区域住宅新增供应尚未得到补仓，有待于京投三个地块入市，另悉二次拍地计划中还将有两宗地入市。

东坝西区规划效果图

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金盏：未来可期的低密生活区

帮主一直认为，不能脱离东坝看金盏，二者的地缘关系，决定了金盏可以作为东坝市场的有益补充。

与东坝不同的是，金盏住宅市场以低密洋房和叠拼别墅为主，居住舒适度更高。目前，制约金盏的是尚未脱离乡村的城市面貌，以及教育、商业等配套的欠缺。

但以发展的眼光看，伴随第四使馆区而生的第二三里屯就在金盏，随着东坝北区轨道交通枢纽、大型商业中心的建设，以及东坝丰富的优质教育资源和医疗资源，近在3—5公里的金盏居住区完全可以共享这些配套，而这段不远不近的距离，恰好符合低密城市住区的特点。

别忘了，朝阳区去年曾亮出金盏小店村北侧的孙河前苇沟组团，全部是低密居住区，且指导售价为7.95万/平米。虽然未如期上拍，但上市是迟早的事。也就是说，金盏与前苇沟的定位就是望京、东坝这两大城市中心边缘的低密居住区，与孙河别墅区的定位类似。

金盏第一个叠拼项目中海首开拾光里至今已网签过7成，也是朝阳区2021年销冠，这证明有很多改善家庭已经认识到金盏的价值。

交通配套：东五环、机场高速、京密路、机场二高速路，适宜自驾出行。无地铁。

教育配套：10公里半径内密集哈罗、ISB（顺义国际学校）、德威、青苗、北京鼎石等国际学校，公立学校需依赖崔各庄和东坝。

医疗配套：依赖崔各庄和东坝医疗配套，10公里半径内。

商业配套：距斯普瑞斯奥特莱斯约2公里，规划第二三里屯，金隅嘉品Mall、万达广场（在建）、恒大城市广场等东坝区域商业。

休闲配套：黑桥公园、蟹岛度假村、金盏森林公园（在建）等。

文娱配套：唐人马球马术俱乐部、天星调良国际马术、中联骑士联盟马术俱乐部、翡翠湖国际高尔夫球场等高端配套，草场地等艺术区、红砖美术馆等美术馆、观复等博物馆。

区域价值：金盏乡东部为北京自贸区国际合作服务区，目前已吸引北京国际大数据交易所、北京能建国化商业保理有限公司等机构入驻，将大力发展数字贸易、跨境金融、跨境消费等七大主导产业，与东坝第四使馆区双核驱动，形成朝阳区乃至北京市新的增长极。

金盏乡西部则将依托第四使馆区建设第二三里屯，落地太古里等商业，将推动北京首个轨道互联互通试点项目、东坝中央公园等建设。

目前，金盏板块指导售价为7.6万元/平米，相比崔各庄和东坝有一定的价格优势，板块内两个政府共有产权商品房项目售价在6万 ，具有较高的性价比。

金盏国际合作服务区规划鸟瞰图

可以说，金盏与东坝将比翼双飞，共享共赢，未来可期。

所以，需要以一定前瞻目光选择置业区域的买房人，对东坝和金盏可以抱有信心，首置或首改选东坝，品质改善看金盏。

此外，豪宅或高端别墅买家，可关注孙河板块傲云和恒基待入市新盘两个项目，以及今年将出让的太阳宫宝藏地块。