投资自住两相宜的楼盘（改善自住家庭盯紧了）
投资自住两相宜的楼盘（改善自住家庭盯紧了）01杭报地产盘点了城中一些项目，它们有的已是准现房，有的拿地至今都超过了4年，都在中心城区的核心地段，且都是知名品牌开发商开发，周边商业、教育、交通等配套都比较成熟，久等的购房者在销售群里表示担忧：“不怕它们不开盘，就怕它们一起开!"购房群有位“社保巨子”就坦言，他不求那些所谓“摇中即赚多少万”的一二手倒挂，只求换到品质地段都符合自己需要的新房子。图源：杭报地产除了江河汇、望江和奥体这些热点楼盘，在今年四季度，杭州还有哪些改善楼盘值得人们重点关注？
刚过去的长假，滨江区现房保利天汇，1048套房源一次性全部推出，引发杭城自住改善购房者的关注，最终登记人数有3937户，其中人才无房家庭67户，普通无房家庭849户，中签率26.62%。
图源：保利发展控股浙江区域官微
杭州楼市“8.5新政”后，一些房票一夜之间“蒸发”，参与新盘摇号销售中的投机性需求，受到遏制。
同时，被激发出来的本地改善需求，特别是一些社保年限较长甚至顶格的家庭，久摇不中的他们，在重新获得热门楼盘参与摇号的机会后，更愿意将手中这张房票“用在刀刃上”。
购房群有位“社保巨子”就坦言，他不求那些所谓“摇中即赚多少万”的一二手倒挂，只求换到品质地段都符合自己需要的新房子。
图源：杭报地产
除了江河汇、望江和奥体这些热点楼盘，在今年四季度，杭州还有哪些改善楼盘值得人们重点关注？
杭报地产盘点了城中一些项目，它们有的已是准现房，有的拿地至今都超过了4年，都在中心城区的核心地段，且都是知名品牌开发商开发，周边商业、教育、交通等配套都比较成熟，久等的购房者在销售群里表示担忧：“不怕它们不开盘，就怕它们一起开!"
01
老文教区 | 中冶锦绣公馆
中冶锦绣公馆地处城西老文教区，教工路（文一路以北段）的西侧。楼盘所处位置属于标准的闹中取静，北面是翠柏东路，西面是保业路，南面是保亭巷，东面是和小区商业分隔的规划道路。
西面规划为5幢15-17层精装高层、东面为3幢酒店式公寓和1幢自持的服务式公寓及商业街。
中冶锦绣公馆效果图 图源：透明售房网
早高峰余杭塘路及教工路拥堵时，一些熟悉路况的老司机们经过保业路走翠柏东路绕行，大家已熟悉了这个楼盘大面积香槟金铝板及玻璃幕墙组合的外立面。
2017年4月，中冶以39571元/㎡的楼面价拿下这个翠苑商住地块，溢价率70%，自持16%，需现房销售。
锦绣公馆住宅部分起步面积为139㎡4房2卫户型，还有165㎡、179㎡等大户型。
目前楼盘在销售的是公寓类房源，约150余套的住宅房源，究竟何时面市，尚未有确定消息，开盘价格暂时也较难精确估算。距离较近的中海黄龙云起，新盘售价为58000元/㎡，作为参考。
中冶锦绣公馆效果图 图源：透明售房网
从锦绣公馆步行去2号线学院路站不算近，步行需15分钟。建设中的10号线翠柏路站将来启用后，从锦绣公馆向西步行过去约300米，较为方便。
对于学区比较重视的改善家庭可以重点关注，楼盘交付后，划入西湖区热门小学和初中的可能性还是很大的。
02
武林新城 | 滨江锦尚和品
2020年7月31日，滨江以约107亿的出价竞得文晖三芒星地块，成交楼面价35970元/㎡，溢价率21.8%。
滨江在武林新城打造的这个“品字三芒星”项目，是典型的改善楼盘，比如三个组团都会建有滨江代表风格的景观水系，总共有31幢高层组成，其中主力楼幢为24-26层。
锦尚和品府效果图 图源：透明售房网
在和品的购房群里，销售最近在吆喝项目预计推出40-70㎡的商铺。在8月的那轮开盘潮中，和品首开推出了12幢共778套房源，吸引了7424组家庭登记，中签率10.4%。
接下来还有14栋楼幢待入市，共约1000余套，面积段从110㎡起到188㎡，均价5.17万元/㎡，装修标准4500元/㎡。
图源：透明售房网
轨道出行方面，距东侧的5号线杭氧站较近，直线距离在400米左右，再向南面的5号线打铁关站可换乘1号线。东侧总体量超77万方的嘉里城综合体正在建设中。
滨江锦尚和品第二轮开盘推房，最快可能会在11月左右。住惯了市中心，眷恋武林繁华的购房者可以重点关注。
03
三塘板块 | 九龙仓天御
九龙仓天御从拿地至今已经超过4年，这个楼盘都差不多建成现房了。和锦绣公馆不同，它其实是可以非现房销售的，但直到现在都没有开盘。
九龙仓天御全都是一梯一户，面积约137㎡-197㎡，整体共规划4幢高层。
图源：透明售房网
2017年8月，九龙仓以总价109663万元竞得[2017]49号三塘单元XC0502-R21-40地块，楼面价36453元/㎡，溢价率70%，自持比例25%。
九龙仓天御离地铁5号线西文街站约200米。武林新城三塘一带定位为纯居住板块，有3、5号线地铁线穿梭，如城北体育公园、学校等配套成熟。
图源：透明售房网
和九龙仓天御相邻的阳光城檀映里限价47000元/㎡，今年上半年曾推出过31套房，引来1148人摇号，中签率低至2.7%；到了9月再一次加推96套房源，按新规则启动了社保排序，入围家庭886户，普通家庭需满足188月顶格社保年限。
想买大户型作为终极改善的购房者可以重点关注。
04
拱墅申花 九龙仓天珏华庭
2018年1月，九龙仓以上限价格281790万元，竞得杭政储出[2017]84号拱墅区庆隆单元FG01-R21-07地块，成交楼面价40536元/㎡，溢价率69.97%。自持面积比例6%。
在地处人称“杭州徐家汇”的申花板块，天珏华庭这个楼盘名称显得相对陌生。其实它就是九龙仓天玺二期，项目由6幢高层和4幢叠墅组成，10幢房源中有1幢为自持，户型面积从139㎡到228㎡。
图源：杭报地产
提到今年交付的热门次新房养云静舍，人们印象就会很深，而天珏华庭就在它的东北面。它距5号线萍水街站基本零距离，步行可达太合商业中心和城西银泰城等综合体。
在8月的开盘潮中，天珏华庭的突然登场，让一些"刚改“们选择障碍症发作，不少购房者直接盲摇，连户型图都没见过，可见其地段及产品的吸引力。
天珏华庭首开共有4幢约161套房源，高层均价54000元/㎡，因为登记人数超过10:1而触发社保排序，其中普通家庭入围903组，其社保需满足109个月，整体中签率7.49% 。
下一轮开盘，会不会将剩余的房源一把清？喜欢申花板块的购房者可要盯紧了。
05
西湖蒋村 葛洲坝龙湖中杭府
2017年6月，葛洲坝地产以上限价格43.18亿元竞得蒋村宅地，自持面积比例为44%，成交楼面价约为3.17万/㎡，这块宅地就是目前待售的葛洲坝龙湖中杭府。
摄影：张巧英
距离地铁5号线蒋村站不算近，周边近距离有华策中心等商业配套，稍远过余杭塘路有龙湖西溪天街、西溪银泰城、世茂泰禾中央广场等大型综合体，生活便利。
中杭府拿地已超过4年，目前现房状态直观可见。由10幢叠墅（6层）、10幢高层（17—20层，北面三幢为自持，可售高层共7幢）组成，实际可售房源约364户。
图源：杭报地产
高层的户型面积约160—244㎡、叠墅约222-223㎡，叠排有上中下叠，各自带电梯。预计定价在53000元/㎡之间，装修标准6000元/㎡。
中杭府所有房源可能在四季度一次性推出，200㎡以上大户型和叠墅是喜欢城西的购房者终极改善首选，楼盘邻近竞舟小学、崇德中学、学军中学、浙大紫金港校区，学院氛围浓厚。
