M0新型产业用地（一文读懂M0用地）
M0新型产业用地（一文读懂M0用地）二、M0发展情况M0用地特点：地方的创新性产业用地的划分主要是在工业用地、商服用地大类下新增中类或小类用地，与常规工业或商服用地形成区别，实现科技研发（A35）、商业服务（B1）、商务办公（B2）、无污染生产制造和中试（M）、物流仓储（W）等不同功能的混合，满足创新性产业发展的多种需求。在工业用地分类下，还有北京与天津等地的M4（工业研发用地），福州的M1（创新性产业）、杭州的创新型产业用地（土地登记为“工业（创新型产业）”）、惠州（高新区）的M （新型产业用地）、南京的Mx/Ma（生产研发用地）、昆山的Ma（科创产业用地）、郑州的M1A（新型工业用地）等分类方法。对于创新性产业用地的分类除了M类用地之外，多个城市在B类用地、C类用地范围内进行不同探索。北京、南京、无锡等城市在科研用地分类内推动科技创新产业发展，上海把M4统一到C65（科研设计用地）用地，放大“研发总部通用类用地”的外延。
一、M0相关背景
M0用地，即新型产业用地，是指为适应传统工业向新技术、总部经济、协同生产空间等新的产业转型升级需要，而提出的新的建设用地分类，是在原有的M类工业用地中，增加M0类型的用地。即融合创意、设计、研发、清洁生产等新型产业功能附加相关配套服务的用地。
M0的概念，借鉴了香港用地政策中兼容“无污染工业 商务办公 服务贸易”功能的混合用地，以及新加坡用地政策中兼容“研发设计 无污染制造 商务办公”的BP用地概念。在大城市在解决建设用地空间紧张，原有工业用地使用效率低下，M0为盘活既有土地资源提出的一种新思路。
在国家存量规划、推动创新性产业发展等政策引导下，各大城市探索、出让和实施创新型产业用地政策，并结合存量工业用地升级改造、城市更新等积极推进，目前各地处于积极落实推进的阶段。
地方的创新性产业用地的划分主要是在工业用地、商服用地大类下新增中类或小类用地，与常规工业或商服用地形成区别，实现科技研发（A35）、商业服务（B1）、商务办公（B2）、无污染生产制造和中试（M）、物流仓储（W）等不同功能的混合，满足创新性产业发展的多种需求。
在工业用地分类下，还有北京与天津等地的M4（工业研发用地），福州的M1（创新性产业）、杭州的创新型产业用地（土地登记为“工业（创新型产业）”）、惠州（高新区）的M （新型产业用地）、南京的Mx/Ma（生产研发用地）、昆山的Ma（科创产业用地）、郑州的M1A（新型工业用地）等分类方法。
对于创新性产业用地的分类除了M类用地之外，多个城市在B类用地、C类用地范围内进行不同探索。北京、南京、无锡等城市在科研用地分类内推动科技创新产业发展，上海把M4统一到C65（科研设计用地）用地，放大“研发总部通用类用地”的外延。
M0用地特点：
二、M0发展情况
1、 供地
杭州、济南、东莞等多个城市试推行弹性出让、先租后让、租让结合等方式供应土地。此外，“工改工（M1→M0）”成为深圳为首的珠三角地区落实城市更新的生力军，东莞“工改M0”可采取协议方式出让。已供工业用地调整为M0的情况下，各城市分别对土地使用年限、补缴地价等做出详细规定。
2、 地价
在参考普通工业用地价格的基础上，综合可分割销售的商服用地地价，折算相应的分割销售比例，容积率和实际出让年限等综合计算。
2019年3月，广州提出新型产业地价标准按同地段的办公用途地价的20%计收。
杭州按工业用地评估价的1.5倍修正后评估确定。
济南按企业自持房产面积比例进行修正：100%自持的，按工业用地评估价格的1.2倍进行修正；自持比例70%（含）以上的，按1.5倍进行修正；自持比例50%（含）以上70%以下的，按2倍进行修正。
3、 开发强度
新型M0用地，原则上容积率不低于3.0，最高不超过5.0，可以根据具体需求，提高项目容积率。产业部分的建筑，按照工业厂房规范设计，研发部分用房，可以允许按照办公设计规范设计。
4、 项目配套
M0用地政策下，产业用途的建筑面积不得低于50%，配套办公研发等用房的建筑面积不得超过30%，配套住宅的建筑面积不得高于20%，但仅能出售给入驻企业的职工。
5、分割销售
新型M0产业用地的分割销售比例，一般不得超过总建筑面积的49%。对于受让人一般规定为企业法人，并从产业领域、纳税等环节设定限制；杭州、济南等地规定政府具有优先回购权。
6、对于产出的明确要求
目前有M0用地政策的地方，都对产出制定了详细的标准，跟用地的区位挂钩。例如上海的松江片区，普通工业用地投资强度要求为522万元/亩，创新型M0用地则要求不低于1200万元/亩。
三、M0用地出让情况（部分）
2021年5月9日，苏州市区首块M0用地成功出让。苏州联东金讯科技产业园运营管理有限公司以9033万元竞得该地块。据悉，该地块位于姑苏区金阊新城区域，占地面积约59亩。
2020年12月，江西省首宗混合产业用地（M0）在赣江新区落地，江西南附项目管理有限公司以7724万元的总价竞得。
2020年7月8日，温州首宗新型产业用地（M0）——温州市生命健康小镇茶白片区上蔡单元C-13地块成功出让，由温州市华域生命健康产业发展有限公司竞得。地块总用地面积40.18万平方米（折合60.27亩），总建筑面积小于等于11.25万平方米。地块起始价为1930万元，出让年限20年。
2019年8 月 ，广州首宗新型产业用地挂牌出让，竞买方需引入≥ 250 家高科技企业。
2019年1月16日，东莞首宗MO新型产业用地成功出让，由东莞市深投控投资发展有限公司以底价19042万元拿下，成交楼面价近720元/㎡，要求项目总投资不低于22.8亿元，项目投资强度不低于600万元/亩，项目年产值不低于1200万元/亩，年税收贡献不低于150万元/亩。可分割转让比例49%，分割转让总面积129441.55㎡。
当前，受限于供地类型，很多地方政府与房企在勾地时，都是选择商业 住宅捆绑的方式，设条件拿地。随着未来M0用地政策的全国推广，各地都会建立相应的M0用地政策，用以承载相关急需的产业，而不是只有在商业用地上做文章。特别是关于M0政策中，分割销售政策的明确化，以及对于产出的具体要求，对于做真产业的公司来说是一个利好，但是对于纯粹想勾地然后开发住宅的房企来说，是一个噩耗，操作空间愈发缩小了。
