要不要抄底楼市看完这些再决定（楼市最艰难的时刻已过）

要不要抄底楼市看完这些再决定（楼市最艰难的时刻已过）很多人说中国房价已经很贵了，以后很难涨了。其实中国房价并不贵。所谓整体平稳、局部繁荣，即全国楼市整体保持适度调控的预期，但局部城市会繁荣、上涨，从而达到最终的调控目的。总的来说，和当前房贷利率变化不太大，但明确了下限，以前折扣大的地区，贷款成本会略有一点提升。目前央行划定下限之后，利率由银行自行调整，可以说利率更加市场化了。中长期来讲，该政策对楼市影响不大，仅仅是规范一下银行市场竞争而已，楼市仍按原来的趋势发展。这个趋势就是：2019-2022年楼市整体平稳、局部繁荣，2022年前后大涨。

8月25日，出了一个大新闻，央行专门出了一个关于个人房贷利率的公告，有几个关键点，解读一下：

1. 存量房贷暂不受影响，未来有可能参照LPR利率调整。

2. 首套房贷款，今后最低利率是5年期LPR利率，即4.85%，银行可以根据情况在此基础上上浮，但不能下浮。之前房贷基准利率是4.90%，如果以后能给4.85%的话，那就是微降5bp。有些城市原来能给到9折或95折，也就是到4.44%或者4.66%，以后没了，最低4.85%。

3. 二套房贷款，今后最低是5年期LPR利率 60bp，即5.45%，可以上浮不能下浮。之前二套房贷款利率一般是1.1倍或者1.2倍，对应是5.39%或5.88%，那对于之前1.1倍的情况，微涨6bp。

总的来说，和当前房贷利率变化不太大，但明确了下限，以前折扣大的地区，贷款成本会略有一点提升。目前央行划定下限之后，利率由银行自行调整，可以说利率更加市场化了。

中长期来讲，该政策对楼市影响不大，仅仅是规范一下银行市场竞争而已，楼市仍按原来的趋势发展。

这个趋势就是：2019-2022年楼市整体平稳、局部繁荣，2022年前后大涨。

所谓整体平稳、局部繁荣，即全国楼市整体保持适度调控的预期，但局部城市会繁荣、上涨，从而达到最终的调控目的。

很多人说中国房价已经很贵了，以后很难涨了。其实中国房价并不贵。

什么叫房价贵？没人买才叫房价贵，大家都抢着买，那只能说房价实在太低了，购买力完全没有衰竭，楼市再涨20年不是问题。

如果放开限购都没人买，那才叫真的房价贵。不信你现在放开试试？看看大家买不买

关于中国楼市的几个真相：

01、中国的房价并不高

大家可以去看看谷歌地图，会发现中国房价高的区域，只占中国国土面积的一千分之一。

中国的大城市房价也只有三个城市比较高，即深圳、上海、北京，其余城市在世界根本排不上号。

你也别信那些公知的谎言，说什么美国的别墅有多便宜。

美国一些便宜的房子，去超市都是需要开车1小时的。这样的偏僻村居，在中国你也可以随便买个农家院子改建，而且花费并不多。

湾区硅谷的房子，曼哈顿的房子，比中国的平均房价贵十倍不止。中国的省会城市，大多数房价仅每平方米在2-3万平方米左右。而成都、长沙、西安这些新一线省会城市，只要离开市区15公里，你就可以在小镇上买到几千每平米的商品房和农民房。

即使是深圳，你也可以买到价格只有商品房五分之一的小产权房。只要愿意离开深圳几十公里，去到东莞，无论是樟木头、大岭山、道滘，廉价房子遍地都是，而一些工业区很多厂房都空着，你甚至可以租一个工厂来住。深圳往东北，到惠州交界处，无数便宜的房子。

那些大骂房价贵，买不起房子的人，他们只是想在北上广深这几个一线城市，轻轻松松买一套商品房，而不用付出什么。

即使是南京、成都、郑州、武汉、南宁这样的省会大城市，他们也看不上。虽然这些大城市的人口规模，都抵得上欧洲一个国家了。（法国首都巴黎仅225万人口，体量仅相当于广东中山市）

很多人不是真的买不起房，他们只是不愿住在一线城市之外的地方。即使在上海，他们也不会愿意住在金山区、奉贤区、崇明区。即使在北京，他们也不愿住平谷、延庆、顺义、燕郊。他们只愿意住在中国国土面积百分之零点零几的那一小块地盘。

从这个意义上讲，中国楼价高吗？一点都不高。

02、中国楼市再涨20年不是问题

很多人觉得我们目前的状态，相当于日本的20世纪80年代末，经过仔细的对比研究，我们发现事实更加复杂，2019年的中国，大约对应日本的1975年。

（1）从中国经济的总量增速来看，当前的中国，类似日本的20世纪70年代中期。20世纪50-70年代，日本实际GDP年均增速大约在10%。

1980-2012年间，中国经济，同样保持着10%的GDP年均增速。日本在1972-1974年的经济转型期，GDP增长有过较为明显的下挫，中国在2014-2016年，也有同样明显的经济下挫特征。

（2）日本房地产出现严重泡沫，是在日本人均GDP实力超过美国，日本全体国民信心极度膨胀的时候。1987年，日本人均GDP首次超过美国，1995年达到最高峰，是美国人均GDP的1.5倍。

在1987年，人均GDP超越美国成为世界第一后，日本整体国民心态，更是从自豪，变成了傲慢，人们开始相信，日本是独一无二的，日本战后经济制度设计，是全世界最优的，日本的经济和股市也会永远上涨。在全民强烈的自信心驱动下，几乎所有人都开始，通过大量借贷进行激进的投资，由此形成了巨大泡沫。

目前，中国人均GDP，与美国的差距仍非常的大，国内经济总量最强的北京，在2018年突破2万美元，也仅是美国最弱州的一半。

从人均的角度，我们还有很长的路要走。但是从总量角度，中国目前，已经是世界第二大经济体，2018年GDP规模，达90万亿元，相当于13.6万亿美元。美国2018年GDP，为20.5万亿美元，中国GDP相当于美国的66%。

如果中国经济保持6%左右的增长，在2027年前后，中国将超越美国，成为全球第一大经济体，巧合的是，中国的总人口，也将在2028年达到最高峰，人口红利最盛的时候。

到那时候，我们会不会膨胀？会不会傲慢？会不会贪得无厌？日本式的大泡沫和大崩盘，会不会随之而来？

（3）从土地价格指数来看，中国的2019年，大约可对应日本的1975年。

1955-1975年，日本价格指数走势与增长幅度，酷似过去20年的中国地价指数，基本都是从无到有。

1975-1985年，是日本房地产相对平稳健康的时期，十年累计上涨50%，或许，2019-2029年的中国房地产，也将出现一个10年的黄金发展期。

综上，中国经济有两个重大发展机遇——

一个是2019-2029年，GDP总量赶超美国成为世界第一。另一个则是人均GDP成为世界第一。

以上仅是定量的建模分析，鉴于中国人口实在太多太多了，加上中国与日本的土地产权制度并不相同，文化也有所差异，所以仅作侧面参考，不是绝对的判断。但是我个人非常乐观，以中国强于日本数倍的国家力量，我们可能需要活很久很久，才有机会体验一把日本疯狂泡沫的快感。

03、楼市抄底，盯紧信贷政策

本轮楼市调控自2016年9月底算起已2年多，全国各地房价相较最高点几乎都有10%以上的跌幅，个别地区（环京地区的燕郊、北三县等地）甚至拦腰斩，楼市日趋平稳、冷淡、甚至萧条。

目前大部分城市已经进入筑底，跌无可跌了，最大的可能仅是横盘。只等货币宽松，立马开涨。我们来看看历次房价上涨时，货币政策的情况：

很多人楼市什么时候该抄底，但越熟悉楼市历史就越不爱预测，猜它干啥呢？信号来了自然知道。只要利率松动，马上高潮。

但是LPR出现让利率体系发生了大变化，事情开始变得复杂。让我们来看看「中国利率体系一览表」：

LPR是银行给最优质客户的贷款利率，从2015年10月份开始，LPR利率完全没有自己的走势，「贷款基准利率」咋动它咋动，所以没人关注它。

这次改革就是要把贷款利率的锚从「贷款基准利率」改成LPR。那LPR利率怎么定呢？以MLF利率为锚，各家银行自己看着再加点儿就行了。 打个比方，MLF就是商业银行从央妈手里批发钱的成本，在批发价的基础上再加上利润，就是贷给企业的零售价（LPR）了。

改用LPR后，利率传导更顺畅了、弹性更强了、银行放贷的可操作空间也更大了。简单来说，LPR基本取代了长短期贷款基准利率，以后它是所有贷款的「利率锚」，每个月都会公布一次，从此利率会变得波动不定。利率不定，则楼市预测也不那么好判断了。

但是楼市大方向是定的，根据人口、城市化、经济发展水平来看，中国楼市再涨20年没问题。既然它处于一个长期上涨趋势里，那你还纠结什么时候是底部干什么呢？反正能涨20年，现在买肯定比将来便宜。

知其要者，一言而终。不知其者，流散无穷。多数人的人生浑浑噩噩半生，都看不请社会真相。

正如楼市，如果你想明白楼市的长期走势，利率短期的涨跌，楼价一时波动就不那么令人纠结了。

假设你2013年高价接盘，那又怎样，只要供得起，2015年你还不是一样资产增值了？但是如果你没买，楼价翻倍涨起来，你可就买不起了。

我从不认为中国楼市以后不涨了，房产投资获利的时代一去不返，相反楼市调控之后，更多购买力正在积聚，大家搞社保的搞社保，挪钱的挪钱，只是等待时机到来而已。

一个投资市场之中，如果大部分人都在等待抄底，那么它是跌不了的。

以上数据来源：国家统计局、住建部、恒大地产研究院、日本不动产研究院