郑州最大的商业圈在哪里（号称商都的大郑州）
郑州最大的商业圈在哪里（号称商都的大郑州）撰文：千秋 美编：小樱 校对：大豆FANGDONG ｜ 房东俱乐会即便如此，郑州依然很难回到90年代初亚细亚名震全国的商业领头时代，甚至连“商都”的光环都扛不起来了。看一看郑州的各大新区吧，遍地高楼却始终没有一个像样的商业，新区入住的刚需客群们，想要逛个商场都要跨区而行。当大卫城爱马仕首店开业引爆郑州高端消费，正弘城异军突起引领郑州商业新时代之后，管城、二七、常西湖、白沙等诸多新区的商业短板何时才能补齐？
FANGDONG
从去年6·18到今年愚人节，万达一年之间在郑州签约四家：
南龙湖华南城，常西湖新区金马凯旋广场，鑫苑集团，建业集团。
加上已经开业的4座万达，郑州将很快迎来满城尽是万达广场的时代。
即便如此，郑州依然很难回到90年代初亚细亚名震全国的商业领头时代，甚至连“商都”的光环都扛不起来了。
看一看郑州的各大新区吧，遍地高楼却始终没有一个像样的商业，新区入住的刚需客群们，想要逛个商场都要跨区而行。
当大卫城爱马仕首店开业引爆郑州高端消费，正弘城异军突起引领郑州商业新时代之后，管城、二七、常西湖、白沙等诸多新区的商业短板何时才能补齐？
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撰文：千秋 美编：小樱 校对：大豆
01
新区商业停滞不前
最为明显的就是管南。
主要是因为管城区原本就没有好商业，“新仇旧恨”叠加，就显得苦大仇深。
管城主城区土地稀缺，新商业进驻难，原本商业少，存量更新也不好推进，所以管南承载了整个管城区的商业希望。
原本管南也是很有希望做出新的大型商业中心，千亩大盘都配建了相当体量的商业，早期的几个项目，鑫苑国际新城的鑫苑时代广场，绿都紫荆华庭的都汇商业中心，澜湾的战马屯盛世中心，永威城的奥特莱斯，单这些加起来就有近50万方的商业。
加上后来融创城的融创精彩天地，富田城九鼎公馆和九鼎华府，也有几十万方的商业配套。
可以说未来管南商业绝对会扭转原本洼地局面，傲视全郑州新区都不在话下。
如果市场还是当初烈火烹油的样子，或许现在管南的商业已经至少开了两座了，只是恰逢地产寒冬，管南好几个开发商都负面缠身，商业推进也一再受阻。
但是鑫苑和万达签约，重燃管南人的希望，因为这事儿还真有可能会成：
1、从万达角度看，它已经在中原区、二七区、惠济区、高新区都布局了万达广场，东区不考虑的话，主城区只剩管城区没有万达广场，万达要想全面布局郑州，管城势必不能落下。
2、在其他区域，万达广场几乎都成功成为了区域商业中心，经营良好，管南人群集聚，急需商业，消费潜力巨大，有了万达，很有可能也会成为整个管南的商业中心，这样的机会万达也不愿错过。
3、管城区和鑫苑都曾经与万达有过不解之缘，万达落地管城、与鑫苑合作是有基础的。
4、从鑫苑角度看，目前已无力继续进行商业部分，引进万达是自救，也好向业主、向政府交差。
有人会说，万达广场很LOW，郑州整体商业格调上不去，万达得负一半责任，接手鑫苑时代广场是毁了管南商业的未来。
话不能这么说。万达广场是没有九龙仓、太古里、银泰高端，但是商业开发是要以区域人群消费能力为基础，给管南一个丹尼斯大卫城或者万象城，它也消化不了啊。
鑫苑没有太多出色的商业运营经验，后期时代广场不确定性很大，不如一个实实在在的万达广场安全靠谱。
02
社区底商=新区“CBD”
不只是管南，郑州的新区目前都还没有形成大型商业中心。
对住在新区的人来说，楼下底商就是“王府井”，哪里有大盘鸡哪里就是他们的“CBD”。
二七新区：临街底商爽歪歪
二七新区的大型商业中心主要是泰宏建业国际城的泰宏建业商业中心，奥马和园的奥马广场。
泰宏建业商业中心宣传体量达40万方，如果全面建成交付并成功运营，这里毫无疑问会成为整个二七新区的区域性购物中心。
只是泰宏 40万方商业的组合，听起来就不太靠谱，泰宏没有特别能拿得出手的商业运营经验，规划太大未必是好事。
奥马广场商业体量6.5万方，这对二七新区来说已经不算小，当初规划公布的时候，人们的期望值还是很高的。
目前项目正在有条不紊地施工中，预计今年年底交付使用。奥马广场同样也是没有商业经验，即使顺利交付落地，后期招商运营是一大考验。
奥马广场
相比不确定的泰宏建业商业中心和奥马广场，亚星锦绣山河的淘气堡新天地已经交付2年，是调研中最活跃的商业区。
淘气堡新天地属于大型底商街区。就营业状态来看，四个区的临街店铺主要是日常生活所需的母婴店、服装店、水果超市等，都正常营业，基本没有空置，周边居民购物逛街也多，呈现欣欣向荣的景象。
淘气堡新天地
商业二楼三楼布局多为儿童教育机构，编程、舞蹈、声乐、室内儿童乐园等，但大多空置，这与二七新区家庭教育观念以及当下的教培政策都有很大关系。
二七新区还有个刚刚交付的商业项目，是融侨悦澜庭的配套融侨优乐汇，体量较小，仅1.3万方，可以视作社区型商业。
目前优乐汇正在招商，开业的只有一家世纪华联超市，以及一些简易低端的儿童游乐设施，其他店铺暂时空置。
融侨优乐汇
常西湖新区：商业开业成玄学
常西湖新区值得期待的商业有两个：CCD中央大街，金马凯旋万达广场。
这两个商业都是“鸽王”，一边说要开业，一边又想延期，如今能否顺利开张已经成为玄学。
先说CCD中央大街。毕竟背靠市府规划，而且是城市级地标四大中心的配套，从诞生之初人们就觉得只有西区最高端的商业才能与它的背景相匹配。
事实上，中央大街的初始规划也没让人失望，从形态到业态都别具一格。
直到去年年底，中央大街宣布与锦艺商业牵手，更名为“CCD·锦艺奥特莱斯”，西区人就听到了高端商业梦碎的声音。
不是质疑锦艺商业的运营能力，只是单纯质疑锦艺打造高端商业的能力。
目前地下商业体大部分已完工，工作人员介绍关于开业暂定有两种方案，一种是今年十一开业，一种是圣诞节前开业。
总之就是今年年底前要开业，但愿这次不要再放鸽子了，我们真的是超期待逛逛中央大街。
CCD中央大街
再说金马凯旋万达广场。去年万达与金马凯旋广场签约轰动一时，据说要打造全国第二座第四代万达广场，今年秋天就会开业，整个郑州都在期待。
后来因为各种原因，开业时间推迟到2023年8月。目前所在场馆大门紧锁，未见施工，门口施工垃圾也没有清除。
种种迹象流露出不确定的信号，毕竟万达放郑州鸽子也不是一两回了。
金马凯旋万达广场
滨河国际新城：一直在规划，一直在招商
滨河国际新城也没有成型的商业中心，区域里唯一能称得上是集中商业的就是康桥菜市场。
剩下的商业气息主要集中在康桥悦城的连片底商，康桥悦蓉园和绿地澜庭的底商。
滨河国际新城开发晚，交付项目少，没有大型商业中心也是情理之中。随着今明两年区域住宅集中交付，滨河的商业也该安排上了。
而滨河国际新城的商业规划本身就一波三折。最开始沿荷湖规划了大面积的商业水街，后来因为荷湖修改，水街面积缩小；再后来高调宣传引进金鹰世界，至今没有任何动静。
今年滨河国际新城公开发布5大招商项目，再次高调宣传滨河商业新动向，期待这次招商结果会给滨河带来实质性落地项目。
杨金片区：抱紧北龙湖大腿！
杨金片区所有的价值锚点都在北龙湖，大概也是因为这个，片区内连个像样的商业规划都没有。
杨金西相对熟化一点，在几个产业园底商还能找到几家吃饭买烟的地方，杨金东开发晚，基本处于零配套阶段。
03
新区商业，不是盖个商场就好了
每个新区在发展初期都会遇到配套不足、生活不便的问题，而且新区的商业必然要经历底商、家庭型生活业态、大型商业中心的发展路径。
郑州的新区也在经历这个过程，商业荒凉属于正常现象。
郑州新区什么时候能发展商业中心，最终会形成什么类型和级别的商业中心，取决于很多因素：
1、区域发展时间。
高新区1991年建区，2014年有了第一个集中式商业丹尼斯大卖场，2018年有了第一个真正意义上的购物中心公园茂，2020年迎来高新万达，这都是在建区20年后的事情。
经开区成立于1993年，至今29年仍然没有一个区域型的大型商业中心，乐尚天地、丹尼斯航海天地、盛华里严格意义上都属于社区型商业，就这，第一个社区商业也是在建区23年后开业。
常西湖新区2012年立项，如果今年CCD中央大街顺利开业，用时10年；管南大概2011年左右开发，如果不是开发商的意外，去年就已经有商业开业，用时也是10年左右。
相对以前，这已经是神速。
2、人群消费能级。
就像上文分析万达与管南的匹配程度一样，商业中心的能级取决于区域人群的消费能级。
再说一个很简单的标准，看区域的房价，越是房价高的地方，商业能级越高。
管南房价1.4—1.5万/平，二七新区房价1.2万/平，这都是郑州典型的刚需水平，他们的收入和消费观念决定了消费能级不会太高，中端商业代表万达广场是比较适配的。
尤其是二七新区房价更低，人们消费水平也更低，是否能养得起一个大型商业都是问题，好的商企也不太愿意进驻。
相反，类似于锦绣山河那种定位家庭互动、亲子教育的临街商铺反倒比较成功。
3、商住结合程度。
住宅和办公人群相结合的区域是最好发展商业的，这也就能解释为什么高新区房价不高，但是近几年商业发展较快，因为高新区能自成生活圈，既有成熟的产业园区也有成熟的居住区，人口导入量大且比较稳定。
而纯住宅区或纯商务区都极容易形成潮汐人群，不好发展商业。
纯商务区如CBD和高铁东站片区，这两个地方商务办公楼林立，聚集着郑州最高端的商务人群，但是商业发展总是慢半拍。
4、商企招商运营能力。
商企的招商运营能力，是前期盘活大型商业中心，后期持续保持活力的关键所在。
有极强招商和运营能力的商业中心可以摆脱位置、人群等客观因素，比如中牟的杉杉奥特莱斯，远离郑州市区，依然能吸引全郑州人去消费。
而经验不足，招商运营能力差的商业中心，即使在区域内进场早、占据核心位置也成不了气候，典型代表就是升龙的各种商业案例。
04
新区商业，极容易被开发商玩坏
郑州新区的商业大部分靠住宅开发商配建，所以新区商业能不能落地、顺利招商运营、能不能持久，就看开发商怎么操盘。
先建住宅后建商业是开发商操盘的常规手法，目的就是在卖住宅的时候就把商业的溢价加进去，这样就为后面的商业落地运营埋下隐患。
隐患一：运营失败。
商业运营需要专业人才和丰富的经验，郑州大多数开发商只会卖房子，不会做商业。
有的开发商为了抢地，不考虑实际情况和后期运营，报规的时候把商业尽可能说得高级和华丽。等后期运营时才发现要么体量太大，空租严重；要么定位不准，难以招商；要么复制粘贴，毫无新意；要么招商成功了胡乱经营等。
刚需片区规划超大体量、对标国际的商业中心，最终都可能走上这条路。
隐患二：卖商铺。
开发商需要快速回钱，不懂经营，不想管理，就会选择将商铺卖掉。
而商业出售就等于开发商摆烂，郑州太多濒临死亡或者已经死透的商业体都印证，销售商铺只有死路一条，比如宝龙广场和金水万达。
隐患三：货不对板。
同样出于资金压力或者不够专业，也有的随着市场变化商业规划调整，导致商业体出现落地后货不对板的现象。
比如超高地标建筑变成公寓楼，集中商业变成街区商业最后变成临街商铺等。
隐患四：烂尾。
前期卖住宅时已经把商业溢价吃掉，后期盖不盖商业全看开发商良心。
开发商业需要比住宅投入更多资金和人才，所以在市场好的时候，开发商出于长期发展考虑也会好好做商业。但是市场不好，尤其是开发商资金吃紧的时候，将商业后置甚至放弃都是有可能的，反正钱已经赚过了。
像常西湖新区的CCD中央大街、滨河国际新城这种，商业单独招商运营的，会有效避免上述问题。而住宅开发商如果必须配建商业，也建议能够主动引进专业团队进行合作，这样就能有效避免商业无法落地、招商不力、运营不善等问题。
最后，郑州商业发展一直没有质的提升，与本土商业野蛮生长有很大关系，郑州迫切需要外来一线大型商企打破瓶颈，激活商业竞争活力。
