上海大华最好的房评（三年狂飙式扩张）

上海大华最好的房评（三年狂飙式扩张）这是上海大华的前身，让它真正起步的，是十年后商品房时代的巨额红利。1988年，上海市宝山区大场镇成立了一家镇办企业——大场房地产公司。“高开低走”，或成了上海大华躲不过的“命数”。01在布局全国的战略上，上海大华后知后觉，但在行业最初起步阶段，TA却是全国房企行业的先行者。

今年5月，上海大华终于在入杭后的第二年在富阳拿下了第二块地，然而还没等案名公示，富阳市场已经进入了极速下行区。

2021年，恰是大华改行“全国扩张”战略的第三年，这一步的走向是否能挺过楼市的不稳定期还需打上问号。

大华潮悦前城

不过，纠纷缠身，资金压力，上海大华在杭的首个项目「大华潮悦前城」虽已售罄，但交付才是对外来房企的真正大考。

“高开低走”，或成了上海大华躲不过的“命数”。

01

在布局全国的战略上，上海大华后知后觉，但在行业最初起步阶段，TA却是全国房企行业的先行者。

1988年，上海市宝山区大场镇成立了一家镇办企业——大场房地产公司。

这是上海大华的前身，让它真正起步的，是十年后商品房时代的巨额红利。

之后，上海大华经历股份制改革，并在旧城改造、大盘开发中一步步壮大，2005-2006年间，上海大华成为上海市商品房销售面积、金额的“双料冠军”，也一度成为上海本土民营房企的领头羊。

上海地铁13号线“华鹏路-下南路站” 上海大华多项目在此抱团

但在资本化浪潮与房地产的“黄金十年”期间，上海大华偏安一隅，错过了企业进军全国、全面扩张的窗口期。待其回过神来，旭辉、新城、融信、中梁……昔日的上海地产龙头被众多挑战者超越，甚至，差点掉出全国百强房企的榜单。

直到2019年，此前年销售额均保持在200亿元以内的上海大华，开启“买买买”模式。简单来说，大华集团2018年新增土地货值195.3亿元，名列全国房企89位，2019年则猛增至720.2亿元，一口气增至38位。

同年，上海宝山区出让14宗地块，上海大华以154.2亿元抢下其中8宗，并挺进天津、苏州、兰州在内至少7座城市。2020年2月，上海大华再以13.49亿元总价，拿下杭钱塘储出[2019]13号新湾街道新四路商住用地地块，建造大华潮悦前城项目。这一刻，激流勇进的上海大华正式进入了杭州。

从领跑到落后，再到奋起直追，上海大华的后程冲刺，却也是对自身状态的“透支”。

02

上海大华正经历由“稳”向“快”的转变，激进式发展加剧集团经营风险。

去年，上海大华凭借资产负债率62.88%、净负债率75.48%、现金短债比2.62，成功跻身绿档房企。不过，公司刚性债务也从2018年的302.45亿元，持续增长至今年3月末的489.47亿元；与之匹配的集团负债总额，也由2018年的632.57亿元，上行至今年3月末的1308.85亿元。

今年7月15日，上海大华拟发行45亿元小公募债券，并于月底更新受理。债券的发行，将持续垒高上海大华的负债总额，恶化其经营现金流净额。狂奔发展中的上海大华，还能在“绿档”企业里坚持多久？所有人都保持关注。

不过，立即发作的“副作用”绝不在经营数据，而在项目品控、企业口碑的问题频发。

上海大华 企业风险汇总

据天眼查风险显示，上海大华及旗下公司涉及风险超3300条，近三年牵涉各类民事、执行案件约42起，母公司列为被告身份的约35起，涵盖房屋买卖合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、商品房预售合同纠纷、房屋拆迁安置补偿合同纠纷等。

公司资金链的紧张，将倒逼各项目营销回款，压力之下，良性发展便受到冲击。

虽然，大华潮悦前城六开六罄全部卖完，中签率最低仅约14.12%，销售成绩倒是不俗。然而，清盘不是地产企业的终极考核，交付才是！

03

不只是购买潮悦前城的用户，事实上，整个杭州都在等这份“最终答卷”。

为什么这么说呢？因为，前景并不乐观。

2019年至今，大华斐勒花园2000万精装房墙面渗水发霉，开发商承认墙体防水层被悉数破坏，且项目尾盘还存在大面积缺漏、裂纹、起砂等诸多质量问题。另外，大华斐勒花园、大华碧云天等更擅自改动规划设计，前者沙盘上的“印象爱丽丝水景”被单方面取消，后者的绿植大草坪公区则用8字砖取代。

在户型设计上，进入天津市场两年的上海大华，交出大华清水湾、大华锦绣华城、大华国展公园世家三部作品，三者成交状况均不尽如人意。

项目去化周期长的背后，是上海大华「产品设计」的滞后性：国展公园世家，75㎡两室两厅一卫户型，餐厅空间正对厕所门，南向采光面也相对较窄；大华锦绣华城，93㎡三室两厅一卫户型，餐厅区域不仅正对厕所，还一并对着3间卧室。

潮悦前城117㎡户型

同样在潮悦前城，项目117㎡户型中，公卫布置在静区深处，动静分区不明朗；连接4个房间的狭长过道，套内浪费面积较多。而像99㎡户型，除南向双联大阳台 飘窗的优势外，滨江新希望新城未来海岸仅用93㎡就做出一样的户内功能。

薛定谔的盲盒未完全打开，仅设计一环，上海大华便已落了下风。而在“限地价、限房价、限精装”的严苛政策下，杭州新盘的利润空间被基本锁死，无法突破房价天花板，找到新的利润增长点，也让近来交付产品呈现两极分化的态势。

目前，潮悦前城正在建设中，各楼栋虽未结顶，但建筑工地未见异常，整体推进算是稳步进行。是精装还是“惊装”，答案明年即可揭晓。

04

今年5月8日，上海大华在杭州第一次集中土拍上，竞得富政储出[2021]15号富春80-1号地块，溢价率23.50%，楼面价达11886元/㎡。

项目往北直线约1公里处，祥生宸光悦楼面价11389元/㎡、碧桂园铂玺湾12630元/㎡，上海大华的拿地楼面价不算高。只是，受新政影响与二手房成交量的急速萎缩，杭州远郊板块降温明显，富阳新房去化压力也与日俱增。

上海大华富阳80-1号地块

上海大华富阳项目附近，某杭州知名本土房企开发项目，首开208套房源仅吸引到142户购房意向家庭，口碑“独一档”的品牌房企也沦为滞销大军的一员。

总之，潮悦前城的躺平式营销已成过往，上海大华将在富阳项目上，见识到“去化绞肉机”的惨烈一面。届时，若不拿出自身的“真本事”，怕很难在富阳市场突围。

定位中低端刚需市场的上海大华，能否真正适应杭州“品质之城”的高标准？

让我们拭目以待。