鹤岗楼市库存面积（越来越多鹤岗化的小县城难现返乡置业潮）
鹤岗楼市库存面积（越来越多鹤岗化的小县城难现返乡置业潮）我的老家在安徽安庆的潜山市，一个县级市。怎么形容这个地方呢？一脚油门踩下去就能出城，楼市却硬生生分出了三个板块。被青年人抛弃的小县城我回家就听到一个，说是有个亲戚，一口气在中介把自己县城里的十套房都挂牌出售，挂上去一个月，没半点响动。据说这个亲戚，留了一套别墅自住，给儿子、女儿各留一套三室。其他的全都准备卖了，我一边感叹他真有钱，一边感叹他卖的时机，希望他能早日脱手。01
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子
老家的八卦总是最魔幻的。
我回家就听到一个，说是有个亲戚，一口气在中介把自己县城里的十套房都挂牌出售，挂上去一个月，没半点响动。
据说这个亲戚，留了一套别墅自住，给儿子、女儿各留一套三室。其他的全都准备卖了，我一边感叹他真有钱，一边感叹他卖的时机，希望他能早日脱手。
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被青年人抛弃的小县城
我的老家在安徽安庆的潜山市，一个县级市。怎么形容这个地方呢？一脚油门踩下去就能出城，楼市却硬生生分出了三个板块。
每次回家，都能听说一个新晋开发商淘汰了老旧开发商，一个更大的商场挤垮了另一个商场。
也就是说，我们的县城，一个三层高的商场足矣。
潜山县最新商场
来看一看霸气的效果图：
效果图
最热闹的时候也不过就是新年，游子四海归巢，能烘托点儿气氛。
新年时我们开车经过几个楼盘，全部大门紧闭。这点和CRIC所显示的数据不谋而合。
2022年春节期间，除了上海、南京等少数热点城市有少量供应外，多数城市均为零供应。
也就是说，返乡置业高潮期，房企自己都不推盘了。
还有一组数据，与此恰恰相反。
在58同城、安居客发布的《2021-2022返乡置业报告》中显示，2022年返乡置业的人群占比41.2%，去年是37.8%。
这是返乡置业又涨了一波？
这里的返乡置业可能与小县城并无关系。
它所指的可能是从特大城市及一线城市走向省会城市和二、三线城市，环特大城市圈等等，小县城只能靠边站。
为什么呢？
1、人口流出，需求少
示意图
在第七次人口普查中，潜山县常住人口大概44万，流动人口8.5万。与第六次人口普查的50万相比，减少近6万人，下降11.81%；流动人口4万，增长了91.5%。
从根本上，需求量递减很快。
2、有自建房，有改善，无刚需
潜山县某自建住房
县城里各家都有自建住房，三层楼小别墅再圈一个大花园，舒适感不差分毫。尤其是高速、公路打通经络之后，县城和乡村的距离，开车不过十分钟。
所以小县城里，多改善，少刚需。
如今形势更加严峻，正如我那位亲戚，标准的县城中坚购买力，他的改善需求也被消化了一波。
3、不抗跌，流动性低
县城房价，高频震荡。
小县城普遍人口基数少，楼市和房价的缓冲空间也比不上大城市，一旦楼市受到震荡，基本没有缓冲地。
但是也不能完全否定小县城里暗潮涌动的居住需求，有很多山区打工族因为交通不便、教育资源有限，愿意置业县城。
还有在外工作的年轻人都会给家里留守的老人在县城买一套房，以解后顾之忧。
往年返乡高峰季，就是这两拨人会在老家引起一阵置业潮。
有个朋友就是毕业后几年就在老家县城买了套房，让父母从农村进县城里住。
买房自住没问题，但囤太多在手里，真的没必要。
因为没有投资价值也没有很强的使用价值。
在小县城里投资房子一般用来出租或者溢价后出手。但这里没有火爆的租赁市场， 又由于环省城和一线城市，大城市的虹吸效应已经把人口和资源都带走了。
溢价后出手就更难了，我家的亲戚就是很好的范例——无人接手。
一般的思路是卖给附近有上班、教育、生活有需求的人，这种模式就是需要“人”。
但是很明显，没有产业支撑，“人”的流失速度只会加快。
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4、无高薪行业做支撑
无高薪产业支撑是小县城面临的巨大问题。
没有人口和产业支撑的城市，注定欠缺消费力和承受力。
县城缺乏发展前景产业和就业岗位，创新和科技更是无稽之谈。
被小老板们承包的县城，在体制外根本没有什么发展机会和赚钱空间。
但是在县城拥有一个“铁饭碗”，依然大多数留在县城里的人所追求的。
即使是一个公益性岗位，也会有人托关系花大价钱挤破脑袋去争取。
公务员、事业单位、国企、教师、银行职员等扛起了县城保留人才的大旗。
那体制外呢？我们来看一张图：
示意图
这是2022年潜山县所举办的“人才对接”活动，纺织业、制药业、实业，产业和所需要的人才可见一斑。
工种有限，工资一问也是3000 。
确实“在社会资源和就业机会方面，大城市始终碾压着小城市，小城市永远睥睨着县镇乡村，人始终往高处走”。
每一座县城，都在年复一年地失去优秀的年轻人。
5、和省会房价、物价相差无几，甚至反超
新年期间，和朋友们吃饭、滑雪、爬山一通玩。
最直接的感受就是：物价高。
就拿我们吃的火锅来做比较，这是某品牌火锅在县城、合肥、上海三地价格。
示意图
物价距离上海有一定距离，但已经可以比拟省城合肥了，而合肥2021年的平均薪资为9011元。
关于房价，大家也可以感受一下县城的威力：
潜山县部分二手房房价示意图
合肥市部分二手房房价示意图
是不是很魔幻？
物价、房价相差无几，但当前县城生活配套，如教育、医疗等关系民生的，完全无法与一二线和中心城市相比。
02
环一线城市和省会城市成了香饽饽
小县城最后的正解——省会城市和环一线城市。
众所周知，“徽京”和合肥是安徽两大著名“首府”，也理所当然成了我们县城优秀青年的好去处。
2020年，合肥GDP破万亿，同时跻身中国内地经济前20强。
目前，中国有23座GDP万亿城市，回首过去二十年，合肥增速1274%，一骑绝尘，甩开第二名长沙两个身位。
而且2021年末，国家为落实碳达峰中和目标要求，推动数据中心和5G等新型基础设施的发展，在多地布局“东数西算”。
长三角枢纽在合肥就设置了了腾讯智慧产业长三角（合肥）智算中心和合肥先进计算中心两处。
这也能侧面看出合肥的战略地位和未来可能性。
合肥·图片来自网络
2016年，国务院发布《长江三角洲城市群发展规划》，将安徽纳入长三角城市群。
长三角城市群的核心是上海，三个副中心是南京、杭州、合肥。
再看合肥楼市，据统计，合肥今年1月成交均价约为1.86万元/㎡。
而潜山县部分地区的二手房也已经疯癫到1万 ，选谁，是一目了然的事情。
作为安徽精神省会的南京，大半个都在安徽的包围之中，坐高铁四十分钟就能到，这不就是自个儿家门口？
南京·图片来自网络
今年2月份，南京二手房均价约3.3W/㎡，对于小县城中产来说，何尝不是个好的选择呢？
随着潜山高铁的开通，到合肥和南京甚至上海的距离都无限缩短，据说未来高铁还要提速，“半小时生活圈”也许不是梦。
潜山站
这个现象随着都市圈和城市群的形成，变得越来越明显。
这是四大一线城市外来人口对应的热门置业城市名单：
北京对应的是天津、保定、邯郸、张家口、燕郊；
上海对应的是昆山、苏州、南通、合肥、宁波；
广州对应的是湛江、佛山、汕头、茂名；
深圳对应的是东莞、汕头、惠州、揭阳、珠海、中山；
这些城市，有名的没名的，都有一个共同点：就是紧紧拽住一线城市，形成一个圈。
所以很多环一线城市也会随着特大城市和一线城市强势崛起。
很多买房人也在用实际行动回应都市圈和城市群时代的威力。
这些城市，有些是因为离得近，抱住了大腿。完美承接了一线城市产业和人口的外溢，所以越来越多的人选择在环一线置业。
还有些是具有自身实力的，比如苏州、昆山、佛山、东莞、珠海、惠州等等，他们自身就有着扎实的产业基础。
尤其在当下，大城市、一二线城市放宽落户限制，死命抢人，越来越多的县城人口流了进去，这也就意味着县城的房产需求在不断减少。
示意图
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宇宙的尽头到底在哪里？
宇宙尽头的鹤岗和铁岭好像给大家造就了很多返乡置业的梦幻泡泡。
鹤岗某小区
但其实万元一套房的鹤岗，正代表着一批正在被淘汰的县城，那些地方产业枯竭、人口流出，走向了城镇化发展的最末端。
据说，已经有一大批县城的房子已经开始出现了“自杀式”促销。
多个县城楼盘出现了买房就送70年物业费。
潜山县碧桂园都发出了买房送车的大促销。
河南新郑甚至还出现了“买一套，送一套”的操作。
0首付购房
但是也有一些特殊的，财富水平位列全国百强。比如：
江苏昆山县，靠的是制造业；
贵州仁怀县，靠的是茅台；
湖南长沙县，靠的是重工机械；
但这些例子，确实是少数，其他的县镇，都免不了人口流出，经济衰退的事实。
小县城所面临的情况大多类似。首先是资源开发殆尽，面临枯竭。接下来就是城市开发，房地产对县城的驱动迟早也会结束。一旦到了这个时期，县城转型困难，更加留不住年轻人。
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小县城在资本、科技市场也没有机会，所以县城里上了大学的年轻人只有两种选择：要么留在县城体制内，要么冲出县城。
关于这一点，也有数据可以佐证。
根据七普统计数据，长三角40个地级市中，只有17个是人口净流入城市。而合肥是安徽省唯一一个人口净流入城市。
净流出超过20%甚至以上的城市有6个（包括安庆），全都在安徽省，最多的六安甚至达到了25%。
可想而知，这些城市对年轻人的吸引力有多微弱，那就更不用说能级更低的县城了。
我个人的想法是，如果想就近置业，第一选择是合肥。
我身边的朋友们，早已分散各地，有些定居北上广深，彻底告别了家乡，他们在外面的世界拼搏，挥洒年轻的热血，更加懂得大城市的价值。
像海明威所说：“如果你够幸运，年轻时候在巴黎居住过，那么此后无论你到哪里，巴黎都将一直跟着你。”
还有些选择了置业合肥、南京这些离家近的城市，一边怀念，一边飞翔。
合肥·图片来自网络
也有很多选择留在了县城里，做一个朝九晚五的体制内上班族。他们也有着富足的生活，一套不大不小的房子，一辆可以远行的车子，还有陪伴父母的小日子。
但我想给置业县城的人的说：这里房子就是消费品，买房自住可以，但不要选择在县城买房投资。
尾
声
当然了，大家都有自己的选择权，你随时可以选择自己想要的生活。
写这篇文章之前，亲戚十套挂牌出售的住宅还没有找到买家，倒是把自己县城里的老工厂卖掉了，在县城的经济开发区买了一幢5层高的办公楼，听说还准备把自己的工厂搬到合肥去，搞两地联动，生意是越做越大。
总之，希望他能尽快脱手这十套房，成功置业合肥。
