北京二手房降价90万卖不出去（北京二手房破10万套）
北京二手房降价90万卖不出去（北京二手房破10万套）2020年10月，9.5万套；2019年9月，9.7万套；◎北京各区二手房挂牌情况但单凭这个数字就说北京楼市要下行了，北京房价要下降了，有点早吧。实际上，北京二手房挂牌数量，不是蹭的一下子飞到10W 的，而是一直在10万左右徘徊：
拜托，这可是北京唉！
前几天“北京二手房挂牌数量突破10万”的消息，冲上热搜，似乎地产圈都因为这个消息感受到了一丝“寒意”。
◎微博截图
确实，北京二手房挂牌量已经有好几年没出现过10W 了。从链家官网的数据得知，截至2022年11月7日中午12:00，北京二手房挂牌数量101270套，确实算是历史高位数字。
◎北京各区二手房挂牌情况
但单凭这个数字就说北京楼市要下行了，北京房价要下降了，有点早吧。
实际上，北京二手房挂牌数量，不是蹭的一下子飞到10W 的，而是一直在10万左右徘徊：
2019年9月，9.7万套；
2020年10月，9.5万套；
2021年11月，9.1万套；
2022年9月份，9.7万套；
直到今天（11月4日）中午的10.1万套。
◎链家官网截图
在“卖一卖一”新政刺激下，多少城市二手房挂牌上万上万的增长，北京一个月增长了4000来套，多吗？
而且，在国庆假期和16号大会的背景下，北京10月份二手房成交量依然维持在1W ，达到11209套，同比去年10月增长20%。
再有，北京二手房挂牌的去化周期维持在8—9个月，这个数字在全国都能“名列前茅”，你在担心什么？
还有，北京是一个拥有超2000万人口、近500万户家庭的“帝都”唉，所以10万的体量又算什么呢？
这个北京二手房市场的“10W “，你认为会对你有影响吗？
楼Sir认为，这个“10W ”的热搜，倒是能反映出一些细节：
1）“卖一买一”政策，确实刺激了一批想置换的业主，是挂牌量上升的客观且主要原因。
2）真正该担心的，是那些楼龄太大，没什么核心竞争力的老破小，这些房子只会越来越不好卖。
3）核心地段的次新房，配套较好的二手房小区，依然会是香饽饽，房价下跌的可能性不是没有，很小。
4）北京楼市下行的可能小，稳定会是常态，但楼市分化越发严重会成为未来大趋势。
10W确实是破了！
101270，确实是个6位数。
这个六位数，北京也确实很久没达到了。最直接的原因，便是财政部在9月30出台的新政：卖一买一置业免税。
◎财政部官网政策截图
从政策来看，北京“卖一买一置业免税”新政是针对“卖一买一”的置业人群，实行个人所得税退税优惠，最高全部退还。
而且这条新政有时间限制，一共只有15个月，今年的最后3个月和明年全年。
因为时间有限，新政后第一个月那些本来就有打算换房的人，便加速了手里房源的挂牌。
据说，很多平台经纪人都证实了，北京今年10月份二手房挂牌数量，较去年同期增加了大概两万套。
楼Sir认为，这都正常。毕竟新政也炸出一批曾经因为高额个税不愿意“卖一换一”的人。被炸出来的这批人，也有不少“满二唯一”、“满三唯一”、“满四唯一”的业主，毕竟再过一年，谁也不知道政策会咋变。
◎链家官网“满二”条件房源
在链家挂牌的10.1万二手房源中，有2.8万套不满五年的房子。而这2.8万套房子中，满两年的房子就有1.7万套，占比超过6成。
相比于成都、南京、杭州在930新政后，10月份挂牌量激增1W 的情况，北京4000多的挂牌增量，算是正常。因为在10月份的前几个月，北京就开始慢慢增长了。
原因是，北京今年3月份，出台了一项很重要的新规：
以后新过户的房产证上的“附记页”上，必须注明房子的建成年代。
而这就让一些楼龄本就很大的老破小，贷款年限缩减，业主们不得不加速出清手里的不良资产，客观上也增加了二手房的挂牌。
今年3月份、9月份的北京楼市新政，客观上造成了北京二手房挂牌量超10万的事实。
但这算正常增长，基操罢了，又不是从1万涨到10万。
谁还会买老破小？
楼市也有恶性循环。
上文中提到，政策驱动下，一些业主选择加速处理自己手里的“不良资产”，也就是老破小。
目前北京挂牌的10.1万套二手房中，“老破小”占多少比例呢？
答案是4成。
链家数据显示，截至目前10.1万套挂牌二手房源中，楼龄20年以上的房源，就有4.2万套。
◎老破小（网图）
这4.2万套房源，在北京学区房政策频繁出台以及房产证上必须出现房龄的要求下，变得越来越不好卖。尤其是那些楼龄偏大，周边又没有好的配套的房子，就会更难。
再加上新政影响，二手房市场房源变多，谁还会选老破小？所以，“老破小”业主想置换，也得找到合适的“接盘侠”不是？
还有一个数字，值得注意。就是北京这10.1万二手房源中，10年以内的次新房源只有1.6万套，占比不到两成。
◎次新房示意
懂啥意思了吧，北京真正优质的二手房源，仍然是抢手货，还是处于“供不应求”的态势。
楼Sir作个假设，假如北京二手房挂牌数量越来越多，将来到11万、12万，但这些房源中，配套不好的“老破小”数量越来越多，变成5万、6万，而正常的优质房源在正常增长，甚至有所下降，能说明北京市场不好了嘛？
没有接盘侠的“不良资产”增加，导致二手房挂牌数量增加，你能说北京楼市“遇冷”了吗？
而你感到的“寒意”，是不是单纯只是因为北京还没供暖？
北京楼市要下行？
豆大点事儿就要死要活的。
根据北京住建委官网数据显示，10月北京市二手住宅网签量为11209套，环比下降21.8%，同比增长20%。
客观原因，楼Sir也提过了，因为国庆假期与开大会的原因，网签环比有所下降很正常。而且住建局的数据滞后性，大家也是知道的。
讲真，北京能维持月均1万套以上的二手房成交，算是比较正常的现象了。
而且，北京工作日的二手房网签量一直保持在六、七百套套，刚过去的11月3号刚网签了639套。
◎北京住建委存量房成交数据
挂牌数量增加不夸张，成交数据也不太差，何来北京楼市要下行的论断呢？
而且，二手房挂牌增加，侧面也说明由打压老破小贷款年限和“卖一买一置业免税”带来的置换需求集中释放，这些挂牌的人卖了房要去买改善住宅了。
刚过去的9月、10月，北京改善住宅市场很热闹，望京樾、宸园、华曦府、西山云庐等改善类产品都出现大卖现象。
北京有钱人就是多，不服不行。可以肯定的是，再未来的一段时间内，豪宅和高品质的次新二手，仍会继续引领北京楼市。
如果非要说北京楼市下行，那就加个形容词：北京老破小二手房市场，将会不好卖。
好得越好，坏得更坏，北京楼市继续分化。
但分化不是下行。不要中了“恶人”唱衰北京楼市的圈套！
