华侨城的产品模式（华侨城是怎样炼成的）
华侨城的产品模式（华侨城是怎样炼成的）华侨城经过前期的积淀及多年对迪士尼的拆解。找到了“欢乐”这个对每个人都有吸引力的主题，于是在深圳本土实践了第一个欢乐谷，用完全引进的几大刺激项目满足游客对快乐的需求。起初是定位为孩子及有孩子的家庭，后来吸引了年轻人。再后来全年龄段通吃，谁会对欢乐拒绝呢？！迪士尼在主题公园领域比华侨城还要鼻祖。迪士尼不只是搬运工，迪士尼的核心能力是“造梦”，帮你实现梦想，无法抗拒的场景感、带入感与成就感，是迪士尼的杀手锏。华侨城的1.0产品，如民俗村、锦绣中华及世界之窗，都是模仿秀，或者叫做“搬运”。民俗村搬来的是各地民俗表演，锦绣中华搬来的祖国大好河山，世界之窗搬来的地球村。华侨城的基因就是平地造景、无中生有。因为你有钱、有趣，但没有足够的时间周游列国。华侨城就在你家门口造一个你想看到的景，不怕你不来。但人造的景观毕竟有天生的缺陷，火得快，衰得也快。据说，人造主题公园最旺的时候全国有2500多个，绝大部分
华侨城创立于1985年，起步于深圳湾畔的一片滩涂，如今已是资产过千亿的大型央企，是全国乃至全球知名的旅游及旅游地产标杆企业。
其行业贡献主要体现在两大领域：一是人造主题公园的先驱者及引领者，二是旅游演艺的先行者及巨无霸。从1991年起，累计推出60余台剧目，观众过亿，在文化与旅游融合发展的大潮下，解码华侨城的发展历程及产品迭代，对行业发展是一个有益的参考。
学加网是华南地区最大、最专业的文旅、园区、城市更新的企业家和高管的学习和社交平台，我们每周有三次左右的线上分享或线下活动，都是关于当下文旅、园区、三旧改造领域的热点话题讨论，谢鹏是学加网的创始人，学加网有很多的专家团队，作为学加网的专家团队成员之一，也是学加网学的术委员会土地问题首席顾问，崔元星老师从自身多年从业经验以及专业视角来进行解读与分享。
几乎所有的行业、企业都源于模仿，盛于创新，华侨城也不例外。
华侨城的1.0产品，如民俗村、锦绣中华及世界之窗，都是模仿秀，或者叫做“搬运”。民俗村搬来的是各地民俗表演，锦绣中华搬来的祖国大好河山，世界之窗搬来的地球村。
华侨城的基因就是平地造景、无中生有。因为你有钱、有趣，但没有足够的时间周游列国。华侨城就在你家门口造一个你想看到的景，不怕你不来。但人造的景观毕竟有天生的缺陷，火得快，衰得也快。据说，人造主题公园最旺的时候全国有2500多个，绝大部分处于亏损状态。
二、华侨城2.0——欢乐谷主题公园主题公园的核心是“主题”。公园可以是人造的，但主题不是凭空捏造的，需要充分挖掘心理需求才能找到抓住消费者并愿意买单的“主题”。
迪士尼在主题公园领域比华侨城还要鼻祖。迪士尼不只是搬运工，迪士尼的核心能力是“造梦”，帮你实现梦想，无法抗拒的场景感、带入感与成就感，是迪士尼的杀手锏。
华侨城经过前期的积淀及多年对迪士尼的拆解。找到了“欢乐”这个对每个人都有吸引力的主题，于是在深圳本土实践了第一个欢乐谷，用完全引进的几大刺激项目满足游客对快乐的需求。起初是定位为孩子及有孩子的家庭，后来吸引了年轻人。再后来全年龄段通吃，谁会对欢乐拒绝呢？！
深圳本土的欢乐谷的成功逐渐衍生出北京欢乐谷、成都欢乐谷、上海欢乐谷等
纵观各地欢乐谷，学加网崔老师告诉我们有两个不变的“魂”：
一是所有欢乐谷都有一个叫“老金矿”的项目，模拟挖金矿的场景，让每个游客都能尝到一夜暴富的甜头，以满足我们“贪财”的心，你不欢乐都不行，谁跟钱过不去呢？
二是所有欢乐谷都与地产项目形成了最佳耦合，以旅游提升地产价值，以地产反哺旅游开发。
三、华侨城3.0——人造生态主题景区都市里的空间毕竟有限，已容不下华侨城硕大的梦想。深圳东部华侨城是华侨城第一次尝试将自己的人造基因与自然景观嫁接。这里原来是近乎废弃的三洲田茶场，原是政府规划为以市民郊游为主的深圳东部郊野公园。
在8.3平方公里的荒山里被华侨城注入了拿手的几个世界之最、几个小镇、几台大剧等文化元素，以及一直被国家禁建的高尔夫球场和寺庙。经过一轮又一轮的公关，当然主要是市场的认可，尤其是各地政府官员千里迢迢来到这里的顶礼膜拜。
东侨顺理成章地获得了第一个国家级文化产业示范基地的称号，“人造与天然碰撞”及“文化与自然融合”的初尝禁果算是有了一个圆满的结果。于是，华侨城封存已久的扩张野心被点燃了。
以深圳东部华侨城的人造生态主题景区模式为蓝本的华侨城3.0产品开始野蛮生长。以青岛世博会园址为核心的青岛华侨城，带有政治色彩的泰州华侨城，以及以水为核心的武汉东湖华侨城，都在各地引起了不小的轰动，也引发了行业的纷纷效仿。
也许是华侨城的人造基因与各地自然景观的“排异”性，华侨城的3.0扩张战略一直步履维艰。
高调启程的泰州华侨城一直生死未卜，找不到合适的终点；青岛华侨城在高价拿地、甚至在本地注册项目公司后却选择了低调退出。
四、华侨城4.0——都市会所群远郊型的生态土地虽然规模大，拿地成本低，但市场价值也低，做旺很难。
如何才能以最低的拿地成本、甚至不花钱拿地在已经很成熟的都市里赚现有市场的钱？华侨城的欢乐海岸做到了。
最初，华侨城是看上了老华侨城南部与滨海大道之间那片数平方公里的填海造地区，想依托原有的华侨城景区做高端地产项目，于是给深圳政府做了一个提案，并附带给政府白送一个类似于现在的欢乐海岸的以海洋、以水为主题的大公园方案。
政府很快就采纳了华侨城的意见，但经营性住宅用地是要公开竞拍的。华侨城不干了，动静闹得挺大，惊动了高层出面调停也无济于事，那片填海区还是分期拍卖了。虽然华侨城也是无奈地报名了，但一次也没举牌，因为是自己的景区把“自己的地”养得太贵了。
包括百仕达在内的当时风头正劲的几家本土地产商重金拿到了地，政府获得巨额土地出让金后，还是不想花已经进了自己兜里的钱建那个承诺给开发商的水公园，于是找到了虽没拿到地、但提出公园方案的始作俑者解扣。
华侨城忍着憋屈研发出了一个欢乐海岸的都市会所群模式，以前叫“BOT”，也就是当下流行的“PPP”的一种最成熟的模式。
政府不用花一分钱得到一个大公园，华侨城不用花钱拿地，但要花钱给政府白建公园，公园是公益的，没有回报。
但政府承诺在公园里划出若干小地块给华侨城建一定面积的高端会所，自营收益用于平衡自己的总投资，一定年限后政府收回所有使用权。
学加网崔老师指出如何让会所的租金单价更高，经营年限更长，就是这种会所群模式的盈利核心。
在欢乐海岸如何更燃、如何更爆方面，华侨城确实花了不少心思。最早的开工仪式，就在一个据说是规划为直升机停机坪的原生土包上举行，宣称将打造为深圳第一个商务直升机坪，确保高端人士与世界无缝连接，结果当然是子虚乌有。
在建设初期，也曾花数百万元引进了两棵罕见的珍稀罗汉松，只可惜，水土不服，刚到不久，就有一棵停摆了。
欢乐海岸花数亿定制的《水秀》大剧更是提升人气的一张“王炸”，但也歇了，
如今的欢乐海岸已俨然成了一个大大的美食城，与当初的主题定位相去甚远了。
虽然业态分布早已偏离了华侨城的初心，但运营模式成了华侨城及其他城市、其他企业运营类似项目的典范。佛山欢乐海岸、宝安欢乐海岸等正在开业筹建中，无论是华侨城亲生的欢乐海岸，还是别人山寨的欢乐海岸，欢乐海岸也只是名字、称谓而已，其核心是“都市会所群”运营模式。
五、华侨城5.0——文旅特色小镇如果说，华侨城赶上欢乐海岸是一种无奈，那华侨城结缘甘坑纯属是一种偶然中的必然。
深圳甘坑客家小镇是华侨城文旅小镇模式的起点与标杆，但甘坑客家小镇是华侨城在中央提出特色小镇之前就开干了，而且，甘坑客家小镇在华侨城参与之前就有了。
“坑”是指小溪流、小水沟。甘坑这个地方原来是泉眼遍布，溪水甘甜，故称谓甘坑。起源于明清时期的甘坑村，是一个有着悠久历史的古老村庄。
大概是本世纪初，有个好事、有情怀且有一定闲钱的江姓老板把全国各地有文物价值的老房子搬到甘坑复建，纯属个人嗜好。
顺便经营所谓的老房子肯定没戏，更可怕的是瞬间在深圳这个寸土寸金的地方冒出数十栋违规违建房，让政府主管部门头痛之极。结局肯定是大家能够猜得到的悲凉。
据说是正在走投无路的时候，华侨城找上门来了，因为华侨城要二次创业，走自己特有的“文化 旅游 新城镇化”战略。
2016年6月，华侨城与龙岗区政府签约，投资500亿元打造甘坑客家小镇
当然要给作为开创者的江姓老板保留一定的股份。但项目非法占地、违规违建的原罪名声在华侨城央企的光环下一下子抹平了。
这对于江老板、华侨城和政府真可谓三全齐美。2016年7月，住建部、国家发改委、财政部三部委发布通知，到2020年在全国打造1000个左右特色小镇。
浙、苏、鲁、湘、粤等多省区相继发布100个特色小镇计划。以华侨城为首的央企及碧桂园、华夏幸福、蓝城集团等民企也相继发布100个特色小镇计划。
正如华侨城的新晋领头人段先念在2016年12月30日给华侨城集团员工新年贺词中发布的“塔山战略”：投资5000亿打造100座文旅特色小镇。
目前，华侨城在全国已运营的特色小镇已达30多个，签约小镇估计已达百个。早在2017年7月，甘坑客家小镇就曾获得了“国家级文旅特色小镇”称号。
在本土客家文化基础上文创出的“小凉帽”IP是甘坑客家小镇的文化精髓，也是华侨城文旅特色小镇战略能够走得更远的核心引擎。
但要建自己的100个文化特质鲜明的小镇，还要与别人在建的1000个、甚至更多个小镇不雷同，这是个世纪难题！学加网专家崔元星老师认为文旅地产的核心是IP的挖掘，这不只是华侨城面对的问题！
作为华南地区文旅、园区、三旧改造教育领先品牌，学加网（学加教育）一直专注于专业领域的课题研究，可以说，在华南地区商业教育领域，提到“产品经理”，学加网谢鹏肯定是名列前茅的。而崔元星老师作为学加网专家团成员，未来会持续关注土地应用领域相关课题，也会持续对话题、现象、新政等进行及时解读与分享。
