房屋征收产权调换的相关规定（被征收人选择房屋产权调换要注意什么）
房屋征收产权调换的相关规定（被征收人选择房屋产权调换要注意什么）下面我们就房屋征收补偿方式中的房屋产权调换注意事项进行介绍。从本案中我们就能看到，哪怕是在国家公权力机关推进的征收房屋产权调换中，也还是存在许多风险隐患的。协议签订后，闫某某按照协议约定期限履行搬家腾地义务，但回迁楼房竣工、通知入户时，闫某某发现调换的房屋比协议约定的面积总共增加60多平方米，且回迁楼设计、回迁楼层均与之前协商不一致，而乌市房屋征收局及房地产公司则要求闫某某按照三方协议第七条内容，以每平方米3980元的市场价格支付面积差价款。如此征收调换诚然是显失公平的，义愤填膺的闫某某在一审败诉后积极上诉争取自己的合法权益。最终二审法院以协议第七条内容与协议约定的房屋面积计算方式相悖，亦不符合《房屋征收补偿安置方案》确定的回迁楼房价格为由，变更一审要求闫某某补足超出约定面积差价款70%的判决，并认定乌市房屋征收局及房地产公司行为构成单方违约，要求其对闫某某进行补偿。
在今天预算难、选房难、排号难的多重购房夹击下，一个好的房子越来越难得，可谓“一屋难求”。
而“房屋征收”对于部分已经辛苦打拼半辈子的“有房一族”而言，是换房机遇，也暗藏风险挑战，其涉及诸多注意事项。下面我们以一真实案例来管中窥豹。
2018年2月5日，家住乌兰浩特市的闫某某便因征收房屋产权调换与当地房屋征收局及某房地产开发有限责任公司闹了不愉快，以至对簿公堂。
在征收房屋过程中，闫某某与乌市房屋征收局及实施建造的房地产公司三方达成协议，约定回迁安置的相关补偿、违约事宜，其中第七条约定“回楼为毛坯楼，面积以房产测绘为准，按市场价格，多退少补”。
协议签订后，闫某某按照协议约定期限履行搬家腾地义务，但回迁楼房竣工、通知入户时，闫某某发现调换的房屋比协议约定的面积总共增加60多平方米，且回迁楼设计、回迁楼层均与之前协商不一致，而乌市房屋征收局及房地产公司则要求闫某某按照三方协议第七条内容，以每平方米3980元的市场价格支付面积差价款。
如此征收调换诚然是显失公平的，义愤填膺的闫某某在一审败诉后积极上诉争取自己的合法权益。
最终二审法院以协议第七条内容与协议约定的房屋面积计算方式相悖，亦不符合《房屋征收补偿安置方案》确定的回迁楼房价格为由，变更一审要求闫某某补足超出约定面积差价款70%的判决，并认定乌市房屋征收局及房地产公司行为构成单方违约，要求其对闫某某进行补偿。
从本案中我们就能看到，哪怕是在国家公权力机关推进的征收房屋产权调换中，也还是存在许多风险隐患的。
下面我们就房屋征收补偿方式中的房屋产权调换注意事项进行介绍。
一、关注房屋面积房屋产权调换，也称作房屋产权置换，其存在两种形式：
一是在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量做到等价产权置的异地安置；
二是在原征收地块上新建住宅，通过拆迁重建项目能够完成回迁的回迁安置，如上述案例中的闫某某便属于回迁安置。
无论异地安置还是回迁安置，都有两种不同的置换标准:价值标准和面积标准。
价值标准是指征收方应先按照法定程序，对被征收房屋进行产权价值评估，并依据评估结果，结合实际情况，以新建房的价值与被征收人进行同等价值的产权置换。
其中，征收方与被征收人应按照被征收房屋的评估价值与实际安置房的价值结算差价，以保证双方的权益不受损害。
在价值标准下，被征收人所能获得的补偿款=被征收房屋的评估价值 实际安置房的评估价值 安置房面积减去被征收房屋的建筑面积-（被征收房屋的评估价值 实际安置房评估价值）。
而面积标准则侧重于以房屋建筑面积为基础，强调在应安置面积内不结算差价。同时安置房的面积是在满足价值标准前提下的面积，安置房面积=被征收房屋补偿款×（安置房套内建筑面积 被征收房屋套内建筑面积）/被征收房屋合法建筑面积。
在上述案例中，闫某某曾两次提起申诉，第二次申诉成功的关键便在于提供了相关证据证明其安置房屋产权面积存在明显恶意变增。因此被征收人在选择产权调换时，要特别注意房屋面积问题。
在产权调换中，回迁安置基本要求是房屋原地还房。而在征收过程中，某些征收单位为谋取私利，将“原址还房”中的“原地”单纯地理解为与被拆迁房屋处于相同地段或处于同一级别地段，而习惯性忽略不同地段的房屋价值差异以及同一地段房屋所处的特定位置、朝向、楼层等因素对房屋价值造成的影响，从而导致被征收人的合法权益得不到合理补偿。
那么，何为原地还房中的“原地”？
根据《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》规定，原地，即被拆迁房屋原址，只有基于公共利益、军事设施建设需要以及城市规划确认不适宜原地还房的，才可以另行安置房屋。也即，除上述三种情形外，原地还房都应该是在被拆迁房屋原址还房，否则被征收人均可要求补偿。
三、明晰调换协议（一）认准名称
被征收人在签订房屋产权调换协议时，协议名称应认准为《征收补偿安置协议》，注意不能用《商品房置换合同》等其他名称替代。
两者虽然都是规定房屋产权置换内容，但所获得的法律保障程度不同。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中赋予《征收补偿安置协议》予优先效力。
当《征收补偿安置协议》与其他商品房买卖合同发生冲突时，被拆迁人可依据《征收补偿安置协议》对抗第三人，获得优先保障的物权权益。
此外，国家对征收所获得的安置房在税收上是给予了一定优惠的，这是普通的商品房屋置换所没有的。
（二）细化内容
一是明确征收补偿的范围及支付期限，具体包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等，其中对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素来确定。
二是载明安置房屋信息，理清时间线及违约责任承担。《征收补偿安置协议》应载明安置房屋的区位、用途、结构、楼层等要素信息，载明被征收人搬迁期限、过渡期限以及产权调换房屋的交房日期，并附有征收双方逾期交房的违约责任承担条款。
三是注意保障被征收人的合法权益。明确约定当置换房屋产权出现纠纷或房屋质量存在问题时，被征收人有权拒绝收房，并要求政府重新安置。
在关注以上三个问题的同时，作为被征收人在房屋产权置换中还应注意的是，对于没有及时办理房屋产权所有证的自建无证房屋，经认定为合法建筑或被认定为未超过批准期限临时建筑的，也具有房屋征收补偿权。
