南京房价降3万元（南京这些小区房价已跌麻......）
南京房价降3万元（南京这些小区房价已跌麻......）不止天润城，板块内威尼斯水城、弘阳旭日上城等小区，同样挂牌量惊人、近年挂牌价也均未有太大变化。而小区近一年整体均价也偏下行，特别从今年的2月份开始。↓↓位于桥北的天润城可谓是南京的超级大盘，目前小区挂牌量1601套，相当于一个正常小区，总户数更是达到了28272户。同样131㎡左右户型，精装修，三年时间，成交总价相差38万，成交单价相差近3000元/㎡。偏小户型也是，同样89左右户型，2018年曾一度2.67万/㎡成交，而时隔4年左右，今年成交单价仅2.29万/㎡，又跌了约4000元/㎡！和上面的户型一样，每年跌1000元/㎡......
一个比一个跌得狠！
在售成百上千套、房价却一降再降，最低单价1.5万、1.8万/㎡，总价百万就能买到！是刚需的天堂还是卖不掉的坑？南京这些板块的刚需大盘到底能不能买？
- 桥北-天润城：挂牌量超1600套！近30天带看2000 次！部分户型房价每年下跌约1000元/㎡......
- 板桥-金地自在城：6年房价不涨！挂牌量超400套！
- 麒麟-东郊小镇：总价跌入百万！挂牌超千套！
- 禄口-翠屏城：曾经平均11人抢一套房，如今4年房价不涨反跌！
桥北：天润城、威尼斯水城
天润城：挂牌量约1600套！房价每年下跌约1000元/㎡......
位于桥北的天润城可谓是南京的超级大盘，目前小区挂牌量1601套，相当于一个正常小区，总户数更是达到了28272户。
- 2022年3月，小区近期成交了一套131.63㎡三室两厅户型，成交单价15423元/㎡，总价203万，精装修；
- 2019年12月，据链家的成交记录，上次类似户型成交为19年，当时成交总价为241万，单价18393元/㎡，精装修；
同样131㎡左右户型，精装修，三年时间，成交总价相差38万，成交单价相差近3000元/㎡。
偏小户型也是，同样89左右户型，2018年曾一度2.67万/㎡成交，而时隔4年左右，今年成交单价仅2.29万/㎡，又跌了约4000元/㎡！和上面的户型一样，每年跌1000元/㎡......
而小区近一年整体均价也偏下行，特别从今年的2月份开始。↓↓
不止天润城，板块内威尼斯水城、弘阳旭日上城等小区，同样挂牌量惊人、近年挂牌价也均未有太大变化。
板桥：金地自在城
金地自在城：6年房价不涨！相同户型面积单价不变甚至下降......
位于板桥的金地自在城，可以说是板桥的拓荒盘，小区共有8期，户型从高层、小高层到洋房和联排，产品类型多样且户型面积段选择多，在当年是非常抢手的楼盘。但这个“一脚油门”到河西的二手房，房价却一直不涨......
组团体量很大，总户数达到了10155套，正在挂牌出售461套，近90天仅成交了5套，成交率仅为1%。
今年1月金地自在城成交了一套86.96㎡三室两厅一卫户型：
- 2022年1月成交总价190万，单价21850元/㎡，精装；
- 而2016年7月，成交总价190万，单价21850元/㎡，精装。
同样的86.96㎡三室户型、都是精装，两套成交均价都是21850元/㎡，成交均价6年时间竟然毫无变化！
而6年时间足以让很多板块价格翻番了，但像金地自在城这样不涨反跌的小区，的确让人很是无奈。
截图链家网
3年时间，同样的114.24㎡户型，单价竟然掉了4334元/㎡......
可以看出小区整体均价走势近一年都没有太大起伏。↓↓
麒麟——东郊小镇
东郊小镇：持续下跌，总价重跌入百万以内......
东郊小镇位于城东麒麟镇，是城东第一刚需大盘，还是游府西街小学分校的学区房。
据链家最新二手房成交数据，小区挂牌均价在21377元/㎡，正在出售中的高达1040套房源，近90天已成交26套，带看的也比较多。
37-50㎡两室小户型在2019年的成交逼近3万/㎡，而2022年的成交价却成了2万/㎡、2.3万/㎡，3年时间，成交单价下降大几千到一万元，总价百万以内就能买，真是越卖越惨......
东郊小镇 2019年成交数据↓↓
东郊小镇 2022年成交数据↓↓
从线状图看得比较明显，以东郊小镇第三街区为例：从2020年8月的1.91万/㎡，到2022年6月的1.6万/㎡，还不如两年前的均价，房价持续下跌！↓↓
禄口——翠屏城
翠屏城：4年房价不涨反跌，跌了4783元/㎡
位于禄口的翠屏城，小区总户数达到5978户，在当年也是红极一时的大盘，开盘当天吸引了8238人买712套房，中签率仅8.64%，平均11人抢一套，开盘当天全部卖完！
翠屏城最后一次开盘现场 图源水印
当时看来是妥妥的“妙手”，但现在却变成了“俗手”......跌下神坛的翠屏城房价也一直不涨反跌，今年3月，翠屏城成交了一套68.76㎡两室两厅一卫户型：
- 2022年3月成交总价96万，单价13962元/㎡，精装；
- 2018年8月成交总价129万，单价18745元/㎡；
同样的68.76㎡两室户型，两套成交单价相差4783元/㎡，逼近五千，成交总价相差33万！同样的面积户型，如今4年时间，房价不涨反跌。
截图链家网
近一年，小区整体均价也呈缓慢下降趋势。↓↓
板块内不光翠屏城一个小区，像新城保利天地、朗诗青春街区等，房价都不如此前卖的高。
为什么不涨反跌？
这几个小区动辄数万户，加上年深岁久，挂牌量大出售率低并不意外。
那么，为什么这些小区二手房多年不涨，有的还跌？
① 体量大、挂牌量大、换手率高：这些小区的所在地大都是南京的房价洼地，价格方面十分亲民，所以作为刚需首次置业的上车盘，换手率高，但要出手的人同样多，供多于求，去化需要时间；
② 物业管理难：部分小区过大，步行出入都不太方便，很多业主会选择自行车、电动车代步，同时就造成路面上车辆摆放混乱，影响环境，物业难以打理；
③ 横盘多年，房龄大，缺乏涨幅动力：这些地区的二手房横盘多年，很多小区房龄变大，竞争力下降，这就导致了一种心态：房价越不涨，买房人越不想买；
④ 周边配套推进速度慢：配套不很完善，有的推进速度太慢，生活不方便，配套跟不上，区域发展也受限；
⑤ 整体学区一般：学校普遍一般，不优质不出彩；
⑥市场普遍现象：目前南京绝大多数的房子都有降价现象，能保值的房子不多、增值的更少，和市场也有关系。
最后，基于以上，给大家几点买房建议：
- 买房时，要密切关注核心地段、周边优质学校、优质开发商等特质；
- 各板块房价都在接近，但是未来差别会比较大，买房在有限的总价范围内、首选级别高的板块；
- 纯概念性板块，未来房价决定于规划能否落实；
- 依靠单一利好的房子，如果出现问题房价回调是必然；
- 购买二手房，必须看中流通性。
