上海三批次土拍首日成交（上海四批次土拍即将出让）
上海三批次土拍首日成交（上海四批次土拍即将出让）3、五大新城对4批次土拍的积极性不一样。其中最积极的当属青浦，变身“大地主”，一下上新14幅地块，紧随其后的是松江和嘉定。而临港和奉贤则较低调，临港推了2幅冷门地块出来，奉贤预计会缺席本次土拍2、市中心推荐了5幅优质核心地块，其中虹口北外滩、徐汇田林算是“久别重逢”了，普陀和静安也再次上新。但市中心本次的地块体量都不大，仅普陀桃浦智慧城地块面积为3.01万方，其余4幅地块均为2万方以下的地块。虽然推介了这么多地块，但预计不会全部挂牌出让。因为一些区今年的土拍收入指标已经完成，所以可能会缺席四批次土拍，留到明年再说。细数本批次的宅地，有以下4个现象：1、整体成色不如三批次，且四批次土拍预计是一批偏刚需的宅地供应
就在刚刚，上海土地市场发布公告：
第四批住宅用地拟于11月第二周（11月7日-11月11日）集中出让公告，12月中旬开始集中组织交易活动。
此前，上海土地市场官网还发布了37宗宅地信息预告，总面积130.63万方，四批次宅地或将在此产出。
以下为37幅地块的具体地块信息：
虽然推介了这么多地块，但预计不会全部挂牌出让。因为一些区今年的土拍收入指标已经完成，所以可能会缺席四批次土拍，留到明年再说。
细数本批次的宅地，有以下4个现象：
1、整体成色不如三批次，且四批次土拍预计是一批偏刚需的宅地供应
2、市中心推荐了5幅优质核心地块，其中虹口北外滩、徐汇田林算是“久别重逢”了，普陀和静安也再次上新。但市中心本次的地块体量都不大，仅普陀桃浦智慧城地块面积为3.01万方，其余4幅地块均为2万方以下的地块。
3、五大新城对4批次土拍的积极性不一样。其中最积极的当属青浦，变身“大地主”，一下上新14幅地块，紧随其后的是松江和嘉定。而临港和奉贤则较低调，临港推了2幅冷门地块出来，奉贤预计会缺席本次土拍
4、浦东爆冷地只推介了一幅宅地，而且还不在热门板块，结合之前浦东的土拍高热度，大概4批次浦东是想降降温
接下来笔者给大家盘一下未来会大概率会成为热门红盘的地块。
地块一：静安区中兴社区C070202单元313-07地块
静安区中兴社区C070202单元313-07地块位于不夜城板块，地处内环之中，距离外滩直线仅2.5公里，到陆家嘴直线3公里左右，区位价值不言而喻。
地块与距离8号线中兴路站仅约200米，紧邻内环高架路和南北高架路，交通条件非常便利。
地块西侧是市北中学，南侧是第十人民医院分院，北侧是中兴公园，配套非常完善。附近不远处即是去年入市的铭德漪景庭。
可惜的是，出让面积仅0.52公顷，容积率2.6，内部包含住宅、社区商业、高级中学用地，因此可售住宅套数很少。地块不远处即是去年入市的铭德漪景庭，入市均价128197元/㎡。
地块二：徐汇区田林街道167-02地块
地块位于徐汇田林板块，距离内环仅约600米，周边有地铁15号线吴中路站和10号线宋园路站，交通出行条件极佳。
周边有虹桥中心幼儿园、协和双语高级中学、建青实验学校等教育资源以及尊然医院、美华医院等医疗配套。
地块贴近内环及徐家汇商圈，可很好承接市区外溢的居住需求。但田林地块也是一副小体量的宅地，预计供应的可售住宅并不多，若能上车，可谓是幸运至极。
该地块周边此前入市新盘有古北中央公园和古北天御等项目，古北中央公园去年入市价格为10.88万/㎡。
地块三：虹口区嘉兴路街道hk311-01地块
虹口这块地位置非常不错，与北外滩仅一街之隔，距离4号线临平路站约200米。周边有虹口区第二中心小学、长青学校、继光高级中学、上海长江医院、北外滩来福士等配套
这幅地块的不足之处依然是体量小，仅约1.13万方，未来供应的住宅量也不多。周边此前入市的新房有招商外滩玺和招商虹玺，招商虹玺五批次入市均价为135129元/㎡。
此外这块地四批次可能不会挂牌，因为据业内人士透露，虹口今年的土拍指标已经用完了。
地块四：桃浦智创城2幅宅地
普陀桃浦智创城预计再次放出2幅宅地，这两幅地块位于宝华桃浦地块的南侧，近11号线祁连山路站，房地联动价应该还是雷打不动的83000元/㎡
桃浦智创城是普陀区重点打造的上海西北中心现代化城区、上海科技创新中心的重要承载区，这里可以算得上是一张白纸，是市中心区少有的大面积成片开发的区域，前途不可限量。
而且桃浦智创城的建设品控是少见的高要求：户内精装造价不低于4000元/㎡，建筑外立面需采用金属、石材、玻璃等材料，也可见普陀重塑桃浦的决心
地块五：闵行浦江镇沈杜公路2幅宅地
闵行本次推介的2幅地块都位于浦江镇，两幅地块紧邻浦江郊野公园，东侧即为8号线沈杜公路站，周边有上海戏剧学院、世博小学、浦江一中、上师大附属中学等教育配套。
与此前浦江出让的地块相比，本次推介的2幅浦江宅地与地铁站仅一步之遥，通勤更方便，同时因为靠近浦江郊野公园，地块周边生态环境也很好。
两幅地块容积率均为2.3，预计将供应高层、偏刚需的产品。而且地块周边近年并无新房供应，未来这两个8号线刚需地铁盘入市，热度必然不低。
地块六：宝山大场镇W12-1301单元07-01、36-01地块
该地块就是南大智慧城丰翔路TOD，南大智慧城可以说是宝山未来的城市名片，距离市中心不过10公里左右，是最靠近中央活动区的板块，未来可期
07-01、36-01地块是南大生态智慧城首次推出商住办的宅地，地块周边有上海大学附属小学、上海大学附属学校等教育资源，北侧是热门楼盘大华朗香公园映，均价57000元/㎡。
值得一提的是，南大智创城有16宗地块规划了商品房用地，超过了1.1万套的住宅提供了大量的上车机会。所以此前错过大华朗香公园映的朋友，可以重点关注南大！
地块七：宝山吴淞创新城15更新单元03-02、04-02地块
地块紧邻地铁3号线宝杨站，妥妥的地铁盘。与宝龙城市广场一街之隔，周边生活氛围成熟。
地块出让面积4.08万方，容积率为2.5和4.0，属于商住两用地。地块周边有迟迟未入市的宝莲玖邑，据房万踩盘获悉，该项目想7万入市，但没多大戏。
地块八：青浦新城盈浦街道7幅宅地
在此次推介的地块中，青浦区一口气推出14幅宅地，其中青浦新城的盈浦街道占据7幅。
7宗地块地处青浦新城中央商务区先行启动区内，在17号线漕盈路站和青浦新城站之间，周边有多个居住区和产业园区，南侧和东侧都是居住区，东侧是青浦环城水系公园，位置非常好。
青浦新城近年来的新房供应量可以说是很少，从2020年至今，总共才供应了3534套新房，而徐泾今年已经供应了3573套的新房。
青浦新城已经很久没有大量出让土地了，而本次7幅地块的出让将极大充实青浦新城内的新房供应，同时对小区域内的城市界面有提升效果。地块周边最近入市的新房是首创禧瑞云启，均价43000元/㎡。
地块九：松江广富林街道19-01、25-01地块
广富林社区此次预计出让2幅地块，地块位于松江大学城板块内，附近优质教育资源云集。地块东侧500米为印象城购物中心，此外还有广富林文化遗址、广富林郊野公园和辰山植物园等景观休闲资源。
其中25-01地块是万众期待的“印象城二期”，该地块的出让对松江广富林一带的商业完善有重大意义。至于到底能不能实现印象城二期，我们拭目以待。
地块周边今年入市的新盘有中骏璟荟和首创禧瑞云庭，均价58130元/㎡。
地块十：嘉定区安亭镇04BB-01、04BC-10地块
该地块位于国际汽车城核心区，地块往北约700米即为地铁11号线安亭站，地铁站附近则是嘉亭荟城市生活广场，周边还分布着多所学校，交通和生活配套可以说是相对完善的。
值得一提的是，根据此前爆出的最新规划，04BB-01地块经过调整，内部将综合配建1处社区文化活动中心(含公厕)、1处社区商业设施(含菜场)、1处社区综合服务点、1处公交首末站；同时地块内将新增1条东西向公共通道。这将极大提升周边居民的生活便利性。
地块十一：嘉定区徐行镇17-01地块
地块位于徐行镇镇中心，距离嘉闵线新成路站直线距离约900米，周边分布着大片住宅区以及多所学校。
得关注的是，该地块同时还毗邻华东师范大学第五附属学校（在建中）、徐行镇13-09地块幼儿园、以及徐行镇首个中心商业体。
地块周边的新房是佳兆业城市广场四期，入市均价为34500元/㎡。
总结：
四批次土拍的整体成色虽然不如3批次，但仍有不少潜力红盘地块值得期待。
笔者认为四批次土拍是刚需的福音，预算500-800万的客群可以重点关注闵行和宝山地块后续动作，预算400-600万的可重点关注嘉定徐行镇和安亭镇的宅地。
大虹桥今年的新房供应量是徐泾在发力，但这里的房价最低都是6万/㎡，让不少在大虹桥工作的刚需客群望而却步。但明年青浦新城的新房供应量应该会大增，在大虹桥工作、预算300-600万的客群可以冲了！
市中心的置业者，建议重点关注桃浦智创城的地块，原因无它，因为这里要的积分没有内环高，而且房子的品质并不低于内环。
