长江镇碧桂园开发商（12个项目同期在售）
长江镇碧桂园开发商（12个项目同期在售）02天津楼市一般以市区为核心，价格随环线向外逐渐降低，但海教园板块成功跳出了这一房价阶梯，价格上高出辛庄、双港等板块一大截。01轨道交通方面，可以说地铁6号线二期工程就是为海教园而修建的。 海河教育园区轨道交通示意
海河教育园南开学校一名小六学生摇上南开翔宇学校的新闻，再一次把海教园送上热搜。
要知道，南开翔宇学校的招生范围是天津市内六区学籍的小学应届毕业生。
持有海教园学籍的居民享有独立的升学资质，与市内六区初中生同等的高中报考资格，这种“教育特权”是除市区外其他区域都无法比拟的先天优势。
如果之前还有人质疑海教园“天津教育第七区”的金字招牌，那么现在可以完全不用担心了，因为已经有海教园的生源可以摇上市内六区学校的先例。
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轨道交通方面，可以说地铁6号线二期工程就是为海教园而修建的。
海河教育园区轨道交通示意
天津楼市一般以市区为核心，价格随环线向外逐渐降低，但海教园板块成功跳出了这一房价阶梯，价格上高出辛庄、双港等板块一大截。
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目前海教园有多达12个项目同时在售（不含尚未开发的地块），暴露了板块供地节奏过快的问题：板块内新房供应量大，也间接导致价格战、产品同质化等问题。
海教园土地出让最集中的时间是在2016年3月，伴随着当年异常火热的土地市场，海教园也着实火了一把，一个月内有6宗土地出让，之后近两年的时间内再无土地出让。
目前，海教园的土地出让已经过半，剩余的土地储备中除了南大新校区南侧、东侧组团各一块之外，基本集中在天南大的北侧，距离地铁站点都有一定距离。
海河教育园待出让宅地
2016年至今海教园出让的16宗土地中，真正售罄的只有龙湖天宸原著一个项目。
其他如鲁能泰山7号、仁恒海和院、天悦风华、景瑞翰邻等较早入市的项目仍尾盘在售。更晚些入市的项目，基本还都在顺销期。
不得不承认，此前海教园供地节奏过快，是目前区域内十余个项目扎堆在售的最大原因。
竞争激烈，势必会引发价格战。现阶段单价已经很难再降的情况下，开发商只能强化教育资源卖点，做小面积段，进而控制总价。
海河教育园2016年后供地情况
纵观海教园楼市，板块内新房总价段始终呈现向下的趋势：
早先入市的仁恒海和院等项目主推大户型，总价基本保持在300万/套以上；
锦绣大家亮相以后，海教园的价格战越发明显，总价段下降至200多万/套；
今年龙湖天璞更是通过把面积段进一步拉低，来控制总价，目前板块内的总价门槛已经低至149万/套。
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纵观海教园楼市，位置上，板块内在售住宅产品多集中在南开大学新校区东侧。
只有路劲赞成位于体育场北侧，另外，雅居乐御宾府雅玥与已售罄的融创、仁恒项目一字排开，位于月牙河畔。
从产品角度来分析，海教园整体以洋房和小高层产品为主。
除最早入市的融创中央学府、仁恒滨河湾有大量高层产品之外。在售项目中，只有雅居乐御宾府雅玥有高层产品在售。
海教园目前在售的项目，地块规划中多带有40米限高、容积率不大于1.4等附加要求，从而在根本上限制了高层产品的可能。
所以同心路以南，全部为低密社区，基本以洋房为主，个别项目有小高层产品。
海教园全部项目位置分布
价格方面，天津房价环线阶梯并不适用于海教园板块，海教园住宅产品凭借学籍优势，房价始终远远高于辛庄等板块。
龙湖天璞7月份刚刚首开，项目推出了77平米小户型二居，首开价格140-145万/套，在面积和价格两方面都刷新了板块的置业门槛。
锦绣大家目前销量最好，88-110平方米三居，总房款185-225万/套；此外，项目还有板块内为数不多的127平米四居户型，约280万/套。
阳光城未来悦是板块内另一个新盘，实景示范区不久就将对外开放。目前主推5号楼110平米户型，精装价格约21000元/平。
最近项目推出特惠房源，89平米洋房产品总价约155万/套。
阳光城未来悦实景示范区正在建设中
中海锦城84-89平米洋房，总房款170-190万/套；叠拼3跃4户型115平米280-290万/套。两类产品价格差近百万，无论从面积段还是价格方面，都缺少中间过渡户型。
海教园在售楼盘汇总
不难发现，海教园现阶段主力户型基本以小户型二居、三居为主。
究其原因，海教园目前已经基本放弃了改善客群，专心以学籍卖点吸引外地和咸水沽的落户客群。
放眼天津乃至全国的学区房中，普遍存在越小越值钱的现象。
以和平学区房为例，岳阳道小学二手房桂林里社区居然挂出了10.7万元/平米的单价，14平米的老破小居然挂牌150万！
而目前在海教园置业的客群中，外地落户和咸水沽外溢需要学籍的客群占了绝大多数，而且其中不乏只要学籍但并不在此居住的客户。这就不难解释为什么海教园的户型越做越小了。
总而言之，未来一段时间内，海教园仍将是学籍落户的专场。或许未来再亮相的项目推出60多平米户型也很有可能。
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下面来分析一波海教园楼市的现状。
一、同质化现象严重
由于南开大学新校区东侧的地块几乎都有容积率、建筑限高等要求，所以区域内一水儿的洋房产品。
再由于控制面积段和保证居室数量的双重考虑，使得各项目90平米左右的三居户型“惊人的相似”。
以下分别是锦绣大家、龙湖天璞、路劲赞成的户型图，是不是像网红脸一样傻傻分不清楚？
景瑞翰邻还特别推出了可定制的95平米户型：业主可以在签约时自主选择不同的结构方案，开发商施工时进行定制，最终在交付时直接呈现。
只有中海锦城的户型挤出来一个卫生间的空间，在这场90平米“网红脸”三居户型竞赛中略胜一筹。
户型的高度雷同，使买房人转而更关注价格、物业服务等其他维度。开发商在比拼价格之余，园林设计、品牌溢价等将成为决定因素。
二、缺乏商业配套
不吹不黑，平心而论，海教园的商业资源仍较为匮乏，板块内缺少一点“烟火气息”。
目前板块内缺乏大型购物中心，即使最近的吾悦广场，大多数项目的业主也需要开车才能前往。永旺则位于辛庄商圈，与板块有近15分钟的车程。
吾悦广场是目前距离海教园最近的商业配套
此外，规划中天南大之间的特色商业区、南大新校区北侧的商务总部区、华宇商业地块、恒大商业项目均未兑现。板块内的生活氛围仍有待形成。
海教园尚未落地的商业地块位置
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海教园属于典型的“长板理论”，即把长板做得足够长，将自身优势发挥到极致：海教园凭借学籍优势，海教园成功跳出天津房价阶梯，成为当之无愧的“天津教育第七区”。
现阶段置业门槛价已经低至145万/套，适合需要天津学籍的外地人置业。
