老旧小区改造怎么补救：老旧破小区如何改造 物业和业主矛盾怎么化解

老旧小区改造怎么补救：老旧破小区如何改造 物业和业主矛盾怎么化解拆违“伤筋动骨”不“伤情”改造前（上）与改造后（下）的云台小区院中央。党群议事会增了信心，也得了民心、树了威望。随后，又换上了美观的电磁锁大门，粉刷1400余平方米墙体，小区面貌大为改观。就这样，以党群议事会为核心的30多位热心居民，带动了整个小区400多人“共建、共治、共享”，让这个长达近30年的脏乱差小区实现了蝶变。环境美了，人心齐了，群众的获得感满满，不少因为闹心搬离的业主又纷纷回来了。

云台小区改造中。

居民最闹心的是路面硬化和下水道改造问题。由于近30年无人管，小区路面坑洼不平，一下雨就积水；下水道经常堵塞，化粪池污水四溢。经测算，工程造价需要8万元，按照当时居民、街道和区里1：1：4的配比政策，小区需要集资13333元，每家按需应捐款150—250元。

党群议事会成员挨家挨户做工作，没想到小区所有家庭一致支持，包括房子已经出租的业主，几天时间就筹集到26850元。

很快，在任铁龙的带领下，小区居民齐心协力更换了100多米的污水管道，回填了100多米的暖气沟，改造了1300多平方米的路面。

党群议事会增了信心，也得了民心、树了威望。随后，又换上了美观的电磁锁大门，粉刷1400余平方米墙体，小区面貌大为改观。

就这样，以党群议事会为核心的30多位热心居民，带动了整个小区400多人“共建、共治、共享”，让这个长达近30年的脏乱差小区实现了蝶变。

环境美了，人心齐了，群众的获得感满满，不少因为闹心搬离的业主又纷纷回来了。

改造前（上）与改造后（下）的云台小区院中央。

拆违“伤筋动骨”不“伤情”

私搭乱建一直是困扰老旧小区的顽疾，经常由于各种缘故，多年不能根除。可记者在水泥厂小区，却听到一个“不可能完成”的拆违完成了。

水泥厂小区也是一个典型的老旧小区，属于太行街道办事处阳光社区管辖。小区是1968年由焦作市坚固水泥厂组织建起来的，最早建的是平房，后来逐渐建起了13栋楼房。

与居民攀谈，他们既有自豪也有沮丧。水泥厂当初曾辉煌一时，“坚固”牌水泥还是维修天安门广场、建设南京长江大桥和小浪底工程的指定产品。

后来，这家国有企业难以适应市场变化于2010年破产改制。水泥厂小区的公共事务之前一直由厂后勤处负责，“脐带”一断，小区也就无人管理了。和云台小区一样，垃圾经常多日没人清运，住户私搭乱建现象严重，不少人都伤心地搬离了。

同样是2018年，在街道和社区主导下，小区成立了党支部，选出了党群议事会。时年52岁的李海新有精力又有能力，被居民选为党群议事会主任。

2019年，焦作市下拨配套资金，实施老旧小区改造项目。水泥厂小区党群议事会决定抓住机会，配合改造项目拆除违建，让小区“脱胎换骨”。

可这个有562户的小区，年代不一、大小不一的违建竟有4000多平米！拆除谈何容易！

杨新全住在一栋二层楼西头，家里有老母亲、两女一子，再加上他夫妻俩，曾经一家6口人挤在39平方米的房子，1999年儿子结婚后更难受。2017年，他们花四五万元“扩建”了上下占地11平方米的二层楼，才算稍微缓解了一点。让他拆除违建，损失可不小！

住户李长胜的父亲是曾经参加过抗美援朝的老干部，一身伤痛行动不便，早在上世纪70年代，厂里特批给他家加盖了一间六七平方米的小房。现在虽说老人不在了，可让他拆，他愿意吗？

而小区改造的“时间窗口”只有3个月，怎么办？党员议事会成员一商量，决定打一场“拆违攻坚战”。他们一方面广泛征求居民意见：“您想把自己的家园建成什么样？”另一方面挂出拆违后的效果图让居民们“眼见为实”。

在推进实施的过程中，从楼长、单元长家入手，从党员家入手，让他们带头拆！再让党员分包住户，挨家挨户做工作，说服居民配合小区改造拆除违建，还回小区的公共空间。

结果3个月下来，拆违工作全部完成，还都是大家主动拆除的！李海新看着记者疑问的表情解释说，因为事前经过大家充分讨论，形成了整治环境的一致愿景，“自己决策自己实施”，所以从头到尾都没伤和气。

“当时我们投入确实不小，单就修建外面的楼梯就花了2000多元！”杨新全妻子孙爱莲说，“可为了大家的居住环境能够改善，加上孩子们也成家搬了出去，我爱人还是党员，不能拖了大家的后腿。”

“说实话，当时确实是有些不舍。”李长胜说，“我是军人的后代，还是楼长，作为进院第一户，我不拆怎么能说服别人呢？”

12月10日，记者来到水泥厂小区，看到路面平整、停车有序。居民们在拆除违建的地方种上各种花草，还用水泥厂淘汰的设备做成景观，经常有新人来这里拍摄工业怀旧主题的婚纱照。

改造后的水泥厂小区亮丽整洁。

“红管家”佩戴党徽亮身份

山阳区近些年来陆续建设了62个新小区，这些小区从交房初期就有物业入驻进行管理。但部分小区的物业和业主互相不信任，物业费难收，服务缩水，导致双方矛盾频发。

这样的小区怎么办？山阳区建立了“政府＋社区＋物业＋业主委员会＋党群议事会”的“五位一体”共商共建联动机制。

首先在全区符合条件的物业公司、商务楼宇建立党组织，加强“红色阵地”建设，扩大党的组织和工作覆盖面。

其次建立健全物业企业、社区成员“双向进入、交叉任职”制度，从而促进社区、物业企业党建工作深度融合、资源共享，形成基层治理合力。

太极景润小区属于定和街道新兴社区，共有14栋楼，901户3000余人。小区从2005年建成业主入住后，一直是由物业公司负责管理。物业公司成立了自己的党支部，小区也成立了党群议事会。按照“五位一体”共商共建联动机制，社区、物业健全了“双向进入、交叉任职”的组织架构。

小区门口有一个休闲广场叫“太极广场”，属于小区公共用地。长期以来，由于缺乏管理，车辆随意停放，广场地面常被轧坏；晚上广场经常被周边小区的车辆占据，业主们反倒无处停车，颇有怨言。

为了解决这个问题，物业在维修地面后提出规划收费车位的想法，但遭到业主反对。业主们认为这是小区居民的公共用地，物业不能占为己有来收费。

为了推进问题解决，党群议事会和业委会成员共同找小区居民沟通商议，了解到业主们不是不愿意让物业收停车费，而是不想让物业占为己有。

在充分征求业主的意见后，2019年12月12日，太极景润小区召开了社区、物业、业委会、党群议事会联席会议。最终，大家达成一致意见，太极广场规划车位进行收费，所收费用每季度公示，必须都用到小区公共建设上面。如今，业主们的车有地停了，大家皆大欢喜。

物业公司也加强了党支部建设，打造了“红管家”品牌，让党员佩戴党员徽章亮身份提供服务。

今年45岁的王保庆就是“红管家”中的一员。2009年入党的他，一提起“红管家”的身份，感受颇多：“虽然还是做着一样的工作，但当了‘红管家’以后，责任感马上就有了。”

“原来，业主来物业都是吵架的，哪哪都不满意，物业费征收也特别困难。”物业公司党支部书记张红岭指着便民服务中心墙上的20多串钥匙说，“现在，业主不在家，需要开窗通风的、出租出售的，都放心把钥匙交给我们。”

左图：因为电动车充电引起火灾，云台小区居民楼被烧黑。右图：小区居民义务参与建设带充电桩的新车棚，杜绝了火灾隐患。

小区也设“监督委员会”

云台小区的党群议事会，在院子角落两间平房里“办公”。门口“综合治理志愿者之家”的牌子上有好几个名称：微法庭、红袖标义务巡逻室、小红帽环境监督室、红马甲安全排查室、习语宣讲室等。

除了物业管理，他们还承担着收集民情、化解矛盾、入户走访、政策宣传和平安小区建设等方面的工作。

小区还设有“监督委员会”，任铁龙笑着说：“日常管理、重大维修项目都需要住户出资，所以我们一定要完善制度，有关事项及时公布，财务收支按时公示，随时接受居民监督。”

他详细讲解了平时做事的操作步骤，具体说来就是“六字诀”：问、议、定、办、晒、评。首先要问居民：需要“做什么”？确定好项目后，再讨论“怎么做”？最后确定下来，着手进行实施，包括集资、施工、验收等；项目完成后做总结，公示所有收支情况；最后让居民进行评价，对工作做出评定。

其他楼院也是如此。水泥厂小区楼房建造时的污水主管道还是用生铁铸成的，时间一长锈蚀导致很多家里漏脏水。集资更换和安装电梯类似，只要有一家不同意就干不成。

李海新带领党群议事会成员首先挨家挨户做工作，取得每一家的支持，然后商议并制定方案，集资把每栋楼的老旧污水管道全部更换，公示了所有费用的支出情况，彻底解决困扰居民们多年的难题，受到了一致好评。

党群议事会成员在平时想方设法少花钱、多办事，但要想解决基础物业服务的问题，还是要靠市场化运作。水泥厂小区引进了一家叫做“幸福树”的城市服务专业机构，将小区每户每月5元钱的唯一经费支付给这家公司，由他们负责日常清洁和垃圾清运工作。如果遇到小区设备需要更换维护的事项，党群议事会一事一议，通过集资等渠道筹资购买设备，由“幸福树”工作人员免费安装。

按照合同，“幸福树”需要用这极少的经费，给小区提供专业的卫生服务，垃圾每天清运一次，公共区域每天打扫两次。同时，他们还要免费提供一些日常维修服务。而诸如清洗油烟机、空调维修等项目，他们可以按照低于市场价的标准来收取费用。