民企房企发展（国企救房企僧多粥少）

民企房企发展（国企救房企僧多粥少）其他几家成功卖身的可能就没那么好，河南铁投用6.88亿港元拿走建业近30%的股权，深特发用19.1港元也拿走了华南城近30%的股权，而华南城光净资产就达400亿港元，不同的是，建业当家人还是胡葆森，而华南城易主。“旧改王”佳兆业是以最快的速度上岸的，自爆发流动性危机之后，佳兆业迅速将旗下25个项目摆上货架，其中最先摆上桌面的就是其“城市更新“资源，再加上雄厚的城市更新领先优势与实力让其在与招商蛇口、长城资产的合作中并非处完全处于劣势，在出险房企中是极其不易的。佳兆业这一波自救的佳话，以最快的速度出清资产，最开放与明朗的合作态度，最有诚意的核心资源，让其没有错过最佳抢救期并且拿到3家央企的驰援。民营房企被救名单除了建业之外，成功上岸的还有深圳佳兆业、中南建设、花样年，华南城、华夏幸福等等。还有金科传闻国企组团入股……3月初，华夏幸福的资产出售采取化整为零的方式，由区县政府收购；4月7日，佳兆

去年9月，建业地产向河南政府发出了一封“求救信”，由于疫情和汛情累积损失达50亿元，恳请政府出手相救。

今年6月1日，建业终于等来了它的“白武士”。河南铁投用6.88亿港元认购建业地产29.1%的股权，以及认购7.08亿港元可换股债券。千亿房企近30%的股权只换来6.88亿港元，虽然是吐血价但地产圈却振奋了，市场也给出了股价大幅上涨的积极信号。

建业的“染红”意味着拿到了房企融资的“丹书铁券”，关键时刻能救命。

壹

民营房企被救名单

除了建业之外，成功上岸的还有深圳佳兆业、中南建设、花样年，华南城、华夏幸福等等。还有金科传闻国企组团入股……

3月初，华夏幸福的资产出售采取化整为零的方式，由区县政府收购；4月7日，佳兆业与招商蛇口、长城资产签订合作协议；5月10日，中南建设联合华融资产和南通国资，将在复工复产、项目并购、资产盘活等方面展开合作，相关涉及资金不超过50亿元。5月16日，深圳市特区建设发展集团有限公司拟支付认购对价19亿港元收购华南城。

“旧改王”佳兆业是以最快的速度上岸的，自爆发流动性危机之后，佳兆业迅速将旗下25个项目摆上货架，其中最先摆上桌面的就是其“城市更新“资源，再加上雄厚的城市更新领先优势与实力让其在与招商蛇口、长城资产的合作中并非处完全处于劣势，在出险房企中是极其不易的。佳兆业这一波自救的佳话，以最快的速度出清资产，最开放与明朗的合作态度，最有诚意的核心资源，让其没有错过最佳抢救期并且拿到3家央企的驰援。

其他几家成功卖身的可能就没那么好，河南铁投用6.88亿港元拿走建业近30%的股权，深特发用19.1港元也拿走了华南城近30%的股权，而华南城光净资产就达400亿港元，不同的是，建业当家人还是胡葆森，而华南城易主。

除了成为战投壮大自身业务外，国资下场救助的方式还有推进资产重组。比如粤民投将在多方面为花样年集团提供协助，包括检讨花样年的财务状况，制定方案增强花样年的资产价值；促进有效落实花样年全面债务重组计划，以解决花样年当前的流动性危机。

无论如何，在一大批喊救命的地产商中，这几家算幸运的，不是所有出现风险都能得到政府的拯救，大水漫溉是不可能的，相反，今年企业的收并购是超级谨慎，超级理性的。据统计，2022年前5月房企收并购事件只有20余宗，且总金额不足500亿。

如蓝光发展、阳光城、泰禾集团和新力等，它们都是有大本营，分别是成都、福州、三明、南昌，但当地政府却迟迟没有帮助纾困。以及奥园相传今年1月份与山东国企就潜在战投合作进行洽谈，但至今依然没有落地。

贰

“白武士“不好等，却可以等来“少林寺”

政策层面上，央行频频发文，去年9月份就提出维护房地产市场的平稳健康发展；12月份发文鼓励优质企业兼并收购房地产项目；今年4月再提鼓励银行做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务。以及银行大力支持并购贷，并购贷不计入三道红线。为何市场上却仍不买账，没有太多实质性的推进？

简言之，房企这趟浑水，国资不想趟。

国企出手收购，收购项目还简单点，地方层面的子公司也难度不大，而集团层面的战投难度是比较大的。央国企对收购项目的质量是审慎的，但并购的项目公司里面的债务短时间内尽调不清楚，光公司的那笔账就不知道要算多久，再加上不知道埋了多少坑，比如明股实债，比如隐性担保。传言某公司引入战投，光来考察的团队竟有百人，华南城从宣布被深圳建发收购到正式接管历时近半年。此外，民企老板卖项目打折也不够有吸引力，在招拍挂市场土地溢价率逐渐降低的背景下很少有央国企再愿意趟这趟浑水。

但民营房企已经等不起了，7月份房企将再迎还债高峰期。据不完全统计，6月共计约1090亿元境内外债券面临到期或回售，规模较上月同期增加近53%；共有123家房企的相关债券会在2022年7月内面临到期、回售及付息。

如此敏感高危的时刻，随着时间的推移，出险房企的资产价值实际上是在加速流失中的。所以，寄希望于战投，民营房企躺平风险是极大的。而目前，大部分出险房企当下最可行的纾困方式就是出售项目，虽然避免不了被挑挑拣拣，但整体而言，风险小且易操作。如蓝光发展1元甩卖了超14亿元货值的资产，但也因此甩掉了92亿元的债务。

同策研究院研究总监宋红卫也认为收并购动作会持续，但不会大规模增长，因为并购项目中涉及的关系过于复杂，对于部分企业来说并非最优选择。

而当我们把目光都盯着央国企来救的时候，已经有外行进来抄底房地产。比如少林寺4.5亿拿下商业用地；中谷物流计划斥资29亿买下上海佳兆业金融中心；鄂尔多斯斥资26.7亿元买下上海静安区苏河湾板块写字楼；山东黄金参与上海首轮土拍竞得宝山杨杭商住板块；以及“疫苗大王”科兴也注册了房地产公司。

彼之砒霜 吾之蜜糖，“白武士”不止于房地产同行，还有少林寺们，在他们自己的领域，手握大量现金流，实力雄厚，“落难”房企把眼光放广一点，说不定能卖上一个好价钱。

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