广州太古汇最近发展（太古里要来广州商业）
广州太古汇最近发展（太古里要来广州商业）城市在不断进化，商业载体也随之不断转换形式，以配合消费需求的日益变化。千年商都，仍缺商业？10月，老牌百货王府井宣告结业。盒子式购物中心告别到街区式商业诞生，广州正经历商业载体焕新时刻。这个时刻，广州人已经等了20多年。
硬核原创
更深一度看楼市
长江后浪推前浪，一代旧人换新人，用在广州商业地产身上颇为恰当。
2021年9月，广州宣布第一太古里正在路上，龙湖天街也正式亮相。
10月，老牌百货王府井宣告结业。
盒子式购物中心告别到街区式商业诞生，广州正经历商业载体焕新时刻。
这个时刻，广州人已经等了20多年。
千年商都，仍缺商业？
城市在不断进化，商业载体也随之不断转换形式，以配合消费需求的日益变化。
从上世纪90年代的步行街，进化到21世纪初的盒子式购物中心，再到强调体验感的街区式商业。
起步虽晚，进程甚快，国内商业载体已走到3.0阶段，一大批优秀的街区式商业涌现：
北京三里屯、上海新天地、深圳万象中心、成都太古里、重庆新天地、佛山岭南天地、南京1912街区等等……
成都太古里
凭借优秀体验感与社交媒体二次传播，这些街区式商业逐渐成长为城市IP，一不留神顺带将旅游业带动。
等等，广州的名字去哪里了？千年商都的广州不配拥有姓名吗？
若论基因，广州并非没有做街区式商业的底蕴，远近驰名的上下九、蜚声海外的北京路某程度上都是街区式商业的先行者。
但它们与当下语境的街区式商业有本质的区别。
将上下九与三里屯的发展路径对比，即可了解差距。
1989年之前北京三里屯，只是一个平平无奇的住宅区。
1989年第一家酒吧开业后，先后引进国际品牌，将其打造成旅游符号，前后不过十数年时间，已发展成北京商业IP。
三里屯，图片来源：百度百科
相比起三里屯，上下九的起点要高不少，现在的上下九可能仍是广州旅游符号。但提起它可能会条件发射般联想到：宰客二字。
上下九，图片来源：百度百科
三里屯从功能单一的酒吧街，向国际品牌云集的街区式商业进化，从商业1.0阶段直接跳级至3.0.
反观广州的代表上下九，仍停留在品牌低端的商业步行街层面。
不止上下九，整个广州自步入盒子式购物中心阶段之后，就止步不前，这一停就是20年之久。
定格多年，内卷至闭店
从前的广州，是商业先锋，开创一个又一个”全国第一“。
1996年，国内首个真正意义上的购物中心——广州天河城正式诞生。
天河城的出现，让广州从当时流行的步行街、百货等商业形态转向新一代“盒子式”购物中心。
天河城1996年试业典礼（图源：新浪广东）
2000年后，盒子式商业体在广州爆发增长，正佳广场、万菱汇、太古汇等商业体接连开业。
广州商业迎来最辉煌的时间，但可惜这同样也是最后的高光时刻。
图片来源：livin 广州
从0到1过程十分艰难，从1到100只需简单抄作业即可。
一夜春雨过后，大量盒子式商业如千树万树梨花开，布满全广州各区，同质化问题随之到来。
市民消费是便利了，但同时又麻木了。
这场同质化竞争中，少不免出现淘汰者，今年广州王府井百货率先退出舞台。
图片来源：王府井百货
老牌商业也不堪内卷重负，即将闭店，其余不知名小商业体倒闭更是数不清楚。
这场商业体间的内卷，何时方休？
从1996年到2016年间，广州再无标杆商业体诞生，2016年开业的”开放式购物公园“天环广场算是打破僵局的作品。
同质化盒子式购物中心路径，是阻碍广州商业发展的最大敌人。
浅尝即止，广州缺乏街区式商业土壤？
广州不是没有尝试过在街区式商业上发力，太古仓、琶醍都是尝试之作。
太古仓，图片来源：soho广州
但太古仓缺乏大品牌加持，只剩下餐饮业苦苦支撑，而琶醍自诞生之初即是饮食酒吧，将其称为街区式商业或许有些勉强。
为何广州偏偏无法培育出属于自己的商业IP？
1、低密度的街区商业收益远不如高密度盒子式商业
据四川省连锁商业协会统计，2020年成都太古里销售额约73亿元人民币，同比增长约6.2%。
同时段内广州太古汇销售额约80亿元人民币，同比增长36%。
图源广州黄埔发布
若加上太古汇写字楼部分与文华东方酒店租金收入，收入差距会进一步拉开。
低密度的商业街区是以收益率换舒适度的模式，加上自持的商业体收入数字远不如可销售的物业夸张，一年收1-2亿租金基本已是天花板水平。
站在开发商的角度，在规划容积率≤7.5的地块上，建设一个容积率≤2.0的街区式商业，本就不合符经济原理。
目前，广州大部分商业体都是“买一送一”，太古汇、天河城、万达都是同样的“下店上楼”模式。
图片来源：搜狐
2、天时地利，街区式商业可遇不可求
太古里、三里屯或者岭南天地，都不是从一片空地中拔地而起，而是城市保育的产物。
而广州符合这个条件的地块少之又少。
永庆坊算是一个，目前永庆坊只开放一期，占地面积约8000平空间太少，业态引进具有局限性，尚未能看出全貌。
二期空间体量会是一期的十倍，待它完全成型后，才能看到其庐山真面目。
图片来源，百度百科
但永庆坊的定位并非以盈利为目的的商业体，待其成型后也会继承大量文化传承的工作。
它更像是橱窗，而非商店。
广州大范围进行的城市更新项目，改造的多是城中村、握手楼汇集的区域，古色古香且具备岭南文化的好苗子少之又少。
可能有人会持反对意见，街区式商业无非一个载体而已，本质上与盒子式购物中心是一样的。
何况在实际生活中，广州人并不能感受到商业的缺失，从国际一线大牌到亲民的本地传统美食，应有尽有且唾手可得，少一个半个街区式商业无伤大雅。
事实上，商业载体的固化，背后是商业活力缺失问题，会带来品牌出走、业态单一等连串蝴蝶效益。
这是正在发生的事。
品牌流失，业态单一
2021年上半年，广州引进138家首店，较2020年全年增长161%，首店数量大幅增长，但放在全国范围内却并不够看。
首店经济：是指一个区域利用特有的资源优势，吸引国内外品牌在区域首次开设门店，使品牌价值与区域资源实现最优耦合，以及由此对该区域经济发展产生积极影响的一种经济形态。
上海引进513家首店、北京434家、成都296家、杭州246家、武汉195家……
不仅数量比不上后起之秀，甚至质量上也存在参差。
广州138家首店中，餐饮业态高达46%，首店品牌中夹杂着大量线上流量品牌。
业态单一，品牌低端已慢慢演变成广州商业的标签。
当然，肯定有人持反对意见，大气上档次的天河路商圈，完全与低端二字绝缘。
广州太古汇实景图 来源：广州太古汇官微
基本汇集广州所有国际大牌的天河路商圈，已是广州商业独角兽。
但可惜的是这只独角兽并不完美，太古汇、正佳广场、天河城确实可以称作广州商业门面。
这三个商业体均进入2020年购物中心销售额排名TOP50之中，但都在10名开外。
客流量大，销售额不高，反映出人均消费额较低，商圈大环境里品牌较低端正是重要原因。
同一商圈中，除了有高端商业体，也有规划混乱、不知名品牌云集的时尚天河，以电脑配件为主、逐步发展成平价饭堂的天河电脑城等商业体。
图片来源：搜狐
广州商业门面只有正面可看，侧面并不尽如人意。
加上天河路商圈资源过度集中，各大品牌均要进驻一家甚至多家店，高端商场无铺可进，低端商业不屑进驻，品牌流失不可避免。
称为千年商都的广州，逐步脱离大品牌选址讨论范围。
亡羊补牢，为时未晚
广州不能长期处于吃老本的状态，终于随着太古里、龙湖天街等街区式商业的进驻，出现有改善的转机。
太古地产和珠实集团将在聚龙湾旧改项目上，共同打造一座融合岭南文化、现代艺术及国际潮流于一体的国际级商业地标项目。
聚龙湾展示中心，图源：广州荔湾发布
广州第二座太古系商业体已板上钉钉，至于它会是太古汇，还是太古里，太古地产方表示，“具体产品将取决于双方根据实地情况的策划设计。”
从地理位置看来，聚龙湾旧改项目启动区位于珠江畔，出于景观的考虑规划太古里系列街区式商业更能发挥区位优势。
来源：珠实集团
根据公开信息显示，聚龙湾启动区规划有艺术中心、演艺会议中心、科创文创及商务办公、高端街区、综合体商业、高端公寓等业态。
当中的“高端街区”或许就是暗指，太古商业项目即是街区式的太古里。
有人认为，广州的炎热多雨的气候并不适合街区式商业。
但佛山气候条件基本相同，岭南天地同样有声有色，成都夏天温度也在35度左右，并不影响成都太古里的运作。
第二个太古汇，将会进入被挤爆的红海市场，第一个太古里，面前则是一片蓝海。
除此之外，还有番禺广场的广州首个龙湖天街，白云新城的粤海云港城项目，都将规划街区式商业。
龙湖与粤海在商业运营上颇有建树。
龙湖在全国28个城市布局了59个天街项目，每个都撑起城市商业半边天；作为天河城的开发商，粤海更是内力深厚。
粤海云港城项目规划图
几大开发商前后入局广州街区式商业，拥有后发优势的广州，将迈进全新商业时代。
某程度上，街区式商业已脱离商业体的范畴，具有成为代表城市IP的潜力，它更像一个旅游景区，足以肩负撑起城市旅游业的重任，实现“商旅文”多种产业互补。
广州千年商都的传奇，仍在续写。
