东莞有cbd吗？东莞CBD越来越香了
东莞有cbd吗？东莞CBD越来越香了△ 重点改造的中央商务区范围 △ 东莞南城国际商务区区位示意 南城，重领“东莞门户中心区”回归！啥是东莞CBD？东莞CBD，即为南城国际商务区，以东莞中央公园为核心，规划面积约2.14平方公里（214.25公顷），由东莞大道、环城西路、三元路、宏图路合围区域。
未红先“火”，东莞的发展让人可喜。
开年，东莞CBD（东莞国际商务区）迎来不少大消息，五大项目集中开建（包括东莞CBD商务区和中心公园建设等），投入超过26亿，一轮东莞CBD“升级战”正在开启。
△ 东莞中央商务区起势
很明显，东莞的中心将从“东城的国贸中心”迅速回归到东莞真正的“南城”中心，南城提升为“东莞国际商务区”！
南城，重领“东莞门户中心区”回归！
啥是东莞CBD？
东莞CBD，即为南城国际商务区，以东莞中央公园为核心，规划面积约2.14平方公里（214.25公顷），由东莞大道、环城西路、三元路、宏图路合围区域。
△ 东莞南城国际商务区区位示意
△ 重点改造的中央商务区范围
新一轮东莞CBD开发，将采用“金融商务区、国际消费区、科贸创新区”三大功能板块布局，划分为北、中、南三个功能片区，建筑开发量约500万平方米，其中新建物业建筑面积约447万平方米，商业办公面积约400万平方米，占89%，住宅面积为47万平方米，占11%。以此可见，未来东莞新一代CBD将有大量的高端商务楼宇，以高端金融、科技商贸引领中心区的崛起。
△ 东莞CBD五大项目启动建设
△ 东莞CBD正在启动大建设
东莞CBD的启动从去年4月说起，当时东莞CBD最新规划调整方案出炉（《东莞国际商务区控制性详细规划调整》），将打造一座500米的地标高楼，建成后将成为东莞第一高楼，超越如今423米的国贸中心。
△ 东莞CBD将有500米高楼地标
到了去年8月拍地，当时东莞CBD首开区4宗土地出让。
△ 东莞CBD重要的五大地块
到了今年1月，东莞刚刚启动的东莞中心城区建设，有巨大规模的东莞商务区建设，合计超过60万平方规模，包含有莞商大厦（总建面19.3万㎡）、湾区商贸金融中心（建面19万㎡）、湾区国际制造中心总部（建面15.6万㎡）、盛和湾区中心（建面7.3万㎡）组成，将成为东莞极具群体效应的商务办公组团。
△ 中央高楼地标群
建设的亮点如莞商大厦将有1栋200米超高层办公主塔楼地标和1栋150米的高楼；湾区商贸金融中心也有1栋200米地标；湾区国际制造中心总部2栋150米的高楼；盛和湾区中心1栋150米的高楼。预计2024年商务区第一期全面落成后，东莞CBD将涌现6栋的超高地标高端楼宇，成为独领风骚的中心地标区。
△ 湾区国际制造中心总部（效果图）
片区未红先“火”，东莞楼市新一代“旺区”！
东莞的南城、莞城、东城本属于东莞楼市“旺区”。先前南城虽然比起松山湖还有点不如，但去年开始，南城成为东莞置业一大热点。
去年以来入市三次的南城华润万象府，全部卖光，一时间引爆东莞中心区的楼价跃升，从4.2万一平方到年底几乎有最高单价突破5万一平方，引领整体东莞楼价市场。
△ 东莞华润万象府
从新一轮CBD改造来看，这里将有更多的住宅、商务等高楼。东莞CBD地块调整计划显示，在开发强度方面加强，新增二类居住用地容积率为3.8，二类居住 商业金融业用地容积率为5.0～8.5，商业金融业用地容积率为4.0～13.5，商业金融业用地 二类居住用地容积率为8.0。言下之意代表这里住宅、商业、金融办公的容积率都明显提高，代表有更大体量的建面楼盘出现。其中如恒基兆业集团的住宅、新鸿基集团城市综合体、香港嘉里集团综合体、金利丰金融集团办公项目等。
对CBD的升级，有东莞这样的阵势还是比较少见。新一代CBD，将有更加品质楼盘聚集于此，将大众的眼光从滨海新区、松山湖CBD、东城世茂国际中心再度回归东莞南城“新中心”。华润入驻片区的华润万象府，就是这个片区未红先“火”的案例！
△ 东莞东城的世茂国际中心
“门户引爆”，湾区一流CBD新风采将有一轮价值的“跃升”
东莞的CBD，是代表东莞参与粤港澳大湾区城市竞争、合作的重要门户，是驱动东莞从“成本洼地”走向“价值高地”，从“世界制造工厂”走向“国际智造名城”的核心引擎，未来这里将有新一轮价值的“跃升”。
预计未来3年东莞CBD的升级改造，“一心、两轴、四组团”的升级，将是一轮站位前沿、塑造城市形象的改变，其中心城的价值将更加凸显明显。
△ 东莞的未来城
看几组东莞CBD的数据。
一、区位与规划
东莞CBD位于南城，地处东莞最中心核心发展区位，周边有莞城、东城、万江等热点商圈。
△ 东莞CBD区位位置
规划时期也相对长，分15年开发。2024年完成首发区的建设，完成金融区、中心公园等国际配套建设，2027年完成地标塔楼建设；2030年完成北区组团建设，构建一流的国际生活区；2035年完成南区组团的建设，构建庞大的产业创新总部基地。
△ 东莞CBD核心功能分布
东莞新的CBD将围绕“一心、两轴、四组团”格局改造（“一心”为22公顷的中心公园，是集生态、艺术、文化、商业为一体的中央活力中心；“两轴”为1.2公里长滨水休闲轴（蓝轴）、2公里长的中心活力轴（绿轴）；“四组团”为金融科贸组团、国际生活组团、总部运筹组团、创新活力组团），这里未来的定位将是东莞的城市国际会客厅，成为金融、科技、国际消费、总部、创新的总基地中心。其规划之高格，将是东莞全市前所未有。
△ 前所未有的CBD
东莞CBD将拿出120亿，给予总部落户奖励，远高于大湾区同类CBD奖励力度和水平。以此看来，区位和规划上，东莞未来2.14平方公里的CBD国际商务区将是一个非常可期的发展区。
二、人口与经济。
南城目前有31人常住人口，GDP超过600亿，作为南城核心的东莞CBD，预计未来将有20多万人口量。按照新的CBD规划指出，东莞CBD规划区总人口21.04万人，其中居住人口4.24万人，就业人口16.8万人。南城是仅次于长安的东莞第二强区。
△ 东莞GDP数据
和其他中心区不同的是，东莞新的CBD还有70%的土地处于未开发状态，说明还有很大的发展空间，政策与资源更为集聚，优势突出，将来势必吸引更多精英人口汇聚，成为“商贸繁华之区”。
东莞CBD目前聚集了不少金融与科技元素，光大证券、东莞银行、宏图科技、兴业银行都落户于此。早在2019年东莞就启动了CBD招商，当时有嘉里集团、香港华润集团、新鸿基集团、恒基兆业集团、金利丰金融集团、大湾区外商投资、莞民投集团、保利集团、招商局集团等超过10家巨头意向落户，准备投入400亿以上，将盖起10多个总部基地。如此强盛的聚集效应，东莞CBD未来趋势必定向好。
而毗邻南城国际商务区的南城总部基地，将聚集了超多的总部企业大楼，如中熙时代大厦就落在东莞CBD的南城总部基地范围内。
△ 南城总部基地范围
△ 南城总部基地的高楼已经纷纷拔地而起
三、轨道与配套。
东莞CBD有东莞最好的轨道规划，有东莞2号地铁（西平站，未来还预留未来地铁6号线、8号线站点），佛莞惠城际（西平站）通过，商务区500米范围内布局了众多轨道路线，可便利通往深圳、广州、佛山、香港等核心城市。同时，东莞CBD南邻宏图总部基地与广深高速东莞出入口，莞惠城际轨道与市域轨道R2线在地块东侧交汇，现状的交通也已经甚为便利。
△ 东莞CBD枢纽
东莞CBD的配套将有丰盛的商务和教育、文化、体育、医疗、商业等配套。现状有东莞南城阳光实验中学、宏远外国语学校、南城阳光小学、文盛国际学校等，未来还将建多所幼儿园和2所九年一贯制高标准公校，且将在2022年投入。
△ 东莞外国语学校
生态方面除了新升级的东莞中央公园(还有8公里的城市慢行品质休闲系统带），周边还有旗峰公园、东城体育公园，东莞峰景高尔夫、元美公园、同沙生态公园、东莞植物园、西湖乐园等。东莞的CBD未来将是新一代的高端办公、国际生活居住区。
△ 东莞CBD未来的中央公园
△ 东莞CBD城市慢行系统空间
△ 同沙生态公园
△ 旗峰公园
四、楼盘价值。
东莞CBD目前新盘比较少，特别是改造新的CBD范畴，如只有华润万象府（第一次备案4.1万元/㎡；第三次备案4.7万元/㎡）。其中南城的新盘如中证云庭只有3.6万的均价。
二手房倒有不少，如万科金域华府（5.05万元/㎡）、银金色华庭（4.2万元/㎡）、天利中央花园（4.6万元/㎡）、光大景湖荣御（2.5万元/㎡）、中熙弥珍道（3.6万元/㎡）、未来世界花园（3.8万元/㎡）、世纪城国际公馆（3.6万元/㎡）等。
△ 南城CBD周边二手房价格分布（来自贝壳）
南城的二手房房价基本在2.9万左右水平，但不同的楼盘价格各异，特别越靠近新一代CBD区，楼盘房价价格明显高。
△ 南城房价分布
此外，按照乐有家的数据显示，去年东莞整体二手房均价为2.03万元/㎡，同比上涨21.6%，对比2016年上涨了73.5%。其中成交量大部分来自东莞的城区，即为东莞的南城、东城这些主要片区。但东莞二手房房价最高区域为松山湖片区，像松山湖万科虹溪诺雅，挂牌价格有达到7.2万一平方，南城的鼎峰源著有达到5.3万一平方，万科金域华府最高达到5.5万一平方。乐有家统计的数据显示，南城二手房去年成交了2000多套二手房。
△ 东莞各区的二手房市场
预计随着新一代CBD升级之后，这片区不断出炉的新楼盘将带动一轮片区二手房价格的提升。
△ 东莞未来CBD
“门户引爆、专区聚集、新城呈现”，东莞新的CBD将有湾区一流CBD新风采，引发价值的蝶变与想象！
END
