秦皇岛旅游地产前景：从阿那亚出发看北戴河新区度假地产市场

秦皇岛旅游地产前景：从阿那亚出发看北戴河新区度假地产市场一方面是环境的打造，主要体现在路和海滩。文旅项目规模是很重要的，其实如果地块很小的话，根本无法配置必要的配套，环境根本无法打造。其中包括路两旁的树木选取、期间的小森林式样的景观构建。当环境为你呈现一个五彩斑斓的世界的时候，你不得不爱。阿那亚几乎已经成为京城知名度非常高的文旅项目，作者参加过的知名机构的培训，很多会把考察这个项目作为一个卖点。根据前期笔者，向售楼员了解到的情况，六期的文创街区公寓报价是3-3.3万/㎡，而笔者了解到的一门之隔的项目，精装公寓的报价是不到1万/㎡的状况。阿那亚那内部道路口阿那亚内部道路

作者：长益

2020年11月，北京进入冬季已经有了结论，笔者来到了环京最火的项目阿那亚，并从这里来理解北戴河新区的度假地产市场。

幸运的是，最近的北戴河并不算冷，黄色的、红色的和绿色的叶子，间或有迷你的海棠果出现在了你的小天地，会让你的心情变得五彩。

北戴河新区只有阿那亚和非阿那亚两种文旅盘

从近期关注到的市场成交数据看，阿那亚的销售情况的确还是不错的。一方面，北京客户的休闲度假需求肯定还是存在的，另一方面，虽然秦皇岛的海质量可能与山东和三亚等地方还是有一些差距，但是距离北京最方面的海，还是不可忽视的。

根据前期笔者，向售楼员了解到的情况，六期的文创街区公寓报价是3-3.3万/㎡，而笔者了解到的一门之隔的项目，精装公寓的报价是不到1万/㎡的状况。

阿那亚那内部道路口

阿那亚内部道路

客户究竟需要什么样的文旅盘

阿那亚几乎已经成为京城知名度非常高的文旅项目，作者参加过的知名机构的培训，很多会把考察这个项目作为一个卖点。

一方面是环境的打造，主要体现在路和海滩。文旅项目规模是很重要的，其实如果地块很小的话，根本无法配置必要的配套，环境根本无法打造。其中包括路两旁的树木选取、期间的小森林式样的景观构建。当环境为你呈现一个五彩斑斓的世界的时候，你不得不爱。

这其中引申出一个问题，一方面，土地是要钱的，如果土地的价格很贵，那你肯定要把尽可能多的土地用于盖房子来卖，而不是这么心大去打造环境和配套；另一方面，环境和配套本身可能也需要投入成本。

阿那亚食堂

阿那亚食堂

另一方面，海的利用可能是很讨巧的地方。因为政府把地卖给你了，但是不可能把海卖给你。所以，有些项目通过严格的物业管理，客观上搞成专属海滩的形式，也给了项目很大的特色。毕竟看海是驱动北京客群来购买的要素之一。

不过，客观而言，北戴河的海确实跟三亚、厦门甚至山东一些地方的海相比，优势并不是很大。这时候一些精神领域的小品就显得很重要。这是提升逼格的最重要和最讨巧的因素之一。

简单地说：成功的项目是帮助客户把欲望再提升点儿档次

大部分项目基本上都是去向怎么解决，客户所贪的财（房子的升值问题）、色（如果能讨的爱人 满意更好）、名（有优越感的物业最好）、食（如果能吃到特色的东西）、睡（环境的舒适性）。

很遗憾，大部分的所谓度假地产项目，关于房子的升值问题大部分都是分析一些似是而非的观点，而可能很难落到具体的实处。当然，这其中也有一个问题，当销售员向你介绍一个规划图的时候，这个规划能否落地是最大的问题，管他多少强，形势比人强，该倒闭还是要倒闭。

居住环境和食的满足上，大部分开发商还是延续满足基本的需求上面，其实毫无亮点。比如，大概率就是在酒店或者搞个简单的食堂，搞个简单的游泳池，有些所谓的健身设施，影音室。

没有其他原因：不愿意掏钱；文旅地产可能回报周期很长，资金流不支持；都想搞短平快项目，赚一把就走。当没拿地前，可以有宏大的规划和叙事，但是当拿到地，想想请个国际知名设计所、后续建安成本，资金成本，万一未来销售不畅，想想都很害怕。

好的房子就是，升值的前景让人乐观，至少是不会赔钱。一方面，规划方面的东西总是会有人考虑的；另一方面，现在的投资回报率也是一个计算的点。比如，类似北戴河这样的区域，当下的年出租收入大概是多少，每年的收益率是多少，出租率大概是多少，这也是可以初步计算的。

关于环境本身的打造。如果做出业主生活便利，但是又不同于普通居住小区那样的动线安排，而是环境的打造，私密性和便利性、休闲性的安排都要费心思量。

这样的项目，最好让两个年轻人在街道上散步都想相爱。

业主食堂无疑也是这个项目很有特色的地方。很多的项目可能都在学习这个比较重要的配套。

如何选择一个有价值的项目

正如标题所言，有的项目卖的不错，有的项目卖不动，结果肯定是，你的项目很烂而且很贵。比如一个方面，你7000块钱卖不出去，你可以卖5000，如果这样都卖不出去，肯定是别人认为很贵。

1. 现在流行一个词叫做头部，区域头部项目的价格可能代表了一定时期的区域价格天花板，不同项目的价值比较很可能就是微信和不知名的一个社交软件的使用者的差别
2. 规模过小的项目可能配套都不会很好
3. 只想白白利用别人配套的地产项目，不用过多期望会有什么环境和产品，尤其是精神方面的需求满足，大概率是基础需求；
4. 很多时候高端需求者不差钱，但是市场上差让他们乐意多掏钱的理由；有的项目高端客户看不上，中低端客户买不起，肯定是定价太高了，肯定会死；
5. 有些区域不一定住宅比公寓更有优势，公寓有时候面积小、带装修，投资回报率可能还可以，而且可能还不限购，会比住宅有优势；当然，公寓的劣势也是有的；
6. 关于售楼员说的区域五花八门的国外机构，建议还是认真查查资料，笔者总是觉得有点儿不踏实。
7. 北戴河新区的别墅项目可能销售更好，但是笔者觉得公寓也还可以，毕竟门槛比较低，但是住宅项目可能弱于前两者。