黄埔跌得最惨的楼盘：黄埔这边新房再降价
黄埔跌得最惨的楼盘：黄埔这边新房再降价今年开年以来，每到月底总有项目放言“收回优惠，涨价”，狼来了的故事讲了又讲。1⃣️.黄埔打响第三波降价战增城俨然“批发”的作战方式每刻君不想谈，黄埔值得好好说说。著名“双子星”富颐华庭和万科城市之光，本月为黄埔争光，两盘加推超500套单位，成交不错。热盘越秀星汇城TOD和保利·罗兰国际，双双进入3月全市网签Top 10楼盘。这几个盘降价内卷十分厉害，不卷卖不动房。
现在呢就让我们来盘一盘市况——总体冷热不均，成交数据没有想象中那么乐观。
广州中原数据显示，3月广州新房网签6343宗，环比增42%，同比跌35%。
由于不少项目暂缓入市，3月新供应3209套，同比下滑17%，货量比去年同期严格“限价”时还少。此外，二手楼市的回暖也造成分流——春节后广州二手房成交连续六周上扬。
3月楼市的成交王，按顺位是增城、黄埔和番禺。
增城俨然“批发”的作战方式每刻君不想谈，黄埔值得好好说说。
著名“双子星”富颐华庭和万科城市之光，本月为黄埔争光，两盘加推超500套单位，成交不错。热盘越秀星汇城TOD和保利·罗兰国际，双双进入3月全市网签Top 10楼盘。
这几个盘降价内卷十分厉害，不卷卖不动房。
1⃣️.黄埔打响第三波降价战
今年开年以来，每到月底总有项目放言“收回优惠，涨价”，狼来了的故事讲了又讲。
这边厢喊涨，那边厢喊降，有意思的是，虽“涨”不诚实，但“降”总是很有诚意，站岗的这次又要哭了。
最近，黄埔多个楼盘推出特价单位，价格大多下调了10%！
如网红盘万科城市之光，特价单位4.8万元/m²起，去年最热的时候吹风价6万元/m²，下半年实际成交价为5.6万元/㎡；
富颐华庭和中鼎君和名城二期珺合府，特价单位4字头，之前均价5字头还要抢。
庙头板块的卓越招商臻珑府，特价单位4.1万元/㎡起，比去年开盘的4.6万-4.8万元/㎡，最高降了近7000元/㎡。
一路之隔的越秀星航TOD，去年最贵为4.6万-4.8万元/㎡，如今最低仅4.2万/㎡，最大降幅6000元/㎡。
而内卷最厉害的“卷王”依然是科学城，项目之多货量之庞大，从缺货疯抢到降价促销，让人唏嘘。
时代天韵，特价房3.3万~3.5万元/㎡，3月官宣引进东荟城小学，该利好对销售毫无影响，3月中旬推盘销售去化率在20%以内，表现不太好。
该盘去年销售价为3.77万/㎡，当时都叫笋，不到一年时间又降了3000元/㎡，真是让人心碎！
黄陂板块也不能幸免，保利翔龙天汇卖4.58万元/㎡，融创广府壹号4.2万-4.7万元/㎡。今年还有两个新住宅项目加入黄陂，分别是振业天成项目和中铁建花语天宸，不卷真的卖不动。
经历了去年中期出台限价政策后的被迫降价、去年底楼市遇冷时的主动降价，最近这波算是黄埔楼市的第三次降价了！
据统计，2022年黄埔将多达12个全新盘投入市场，总货量5000-6000套。全新盘集中在知识城板块，再加上鱼珠、老黄埔、科学城、黄陂等板块，相信今年黄埔将继续卷下去！
2⃣️.万科黄埔新城：这个锅我可不背！
黄埔最新一波降价战的原因，业内说是万科黄埔新城造成的。
该超级巨无霸项目未推出时，“黄埔新城将血洗黄埔楼市”的声音已不绝于耳。
首先来科普一下万科黄埔新城的前世今生。老黄埔沙步旧改项目，由鹿步、沙涌、塘头三条村组成，2010年沙步村开启了城市更新之路，至今12年。
该项目体量十分惊人，万科并不满足只按单个常规项目的模式来操盘，更倾向于将之打造成“城”。
万科对它的描述是：“这是万科体系内，与众不同的一个项目。”
万科黄埔新城占地面积约158万㎡，相当于5个猎德村（31万㎡），建筑面积约404万㎡，预计带来超3万套的住宅，居住超8万人。项目将分11期开发，开发周期超十年，堪称黄埔版“亚运城”！
其配套非常厉害，仅商业项目就规划了建面约100万㎡，相当于3个天河城；教育方面，规划11所学校，包含6所幼儿园、2所小学、2所九年一贯制学校、1所高中；还将打造约1.5万㎡医疗养老配套。
在未来5年乃至10年，它都将影响黄埔楼市的话语权。
该盘首期将推4栋楼，产品为93㎡-143㎡的三至四房。吹风价3.5万元/㎡起，人称黄埔东“价格黑洞”，给竞争队友很大的危机感。
有开发商直言：“我们要赶在它出来前赶紧卖货”。
万科黄埔新城定位偏刚需自住，与老黄埔核心客群有差异，与核心区文冲之间还隔着个庙头。该盘直接影响的应是庙头板块的项目，星瀚TOD、招商卓越臻珑府及富力新城会感到很大压力。
隔壁新塘更是瑟瑟发抖，3字头的价格和新塘TOD核心区几个楼盘差不多了，客群完全重叠。
另一方面，这个巨无霸盘也不是没有硬伤的：
1、黄埔新城周边被工业区包围，名义上属于黄埔临港经济区，实际上不在发展核心区，配套兑现周期也较长；
2、货量大，开发商或会以价换量，好比超级大盘亚运城，房价多年没怎么涨。
黄埔楼市的热度，不必多言，相信很多人都看在眼里。
老黄埔、科学城、知识城甚至长岭居，均是热得发烫的置业板块。
拿知识城来说，近一年，二手成交价实现从2.5万/㎡，向3.4万/㎡的跨越，涨幅达30%左右。
不过，在黄埔楼市进击的当下，却有一个小透明板块，悄悄掉队了。
它就是被称为黄埔被遗落的角落——永和板块。
很多人没有留意，在房价上，当初永和和知识城是处在同一起跑线的。
两者新房几乎同期开卖，如今不少房源已满二、满五，开始进入二手市场。
这时候，两个板块房价也已出现较明显的差距。
永和板块的珠江嘉园、实地常春藤、万科里享家，当时最先开卖价格在1-1.3万/㎡；几乎同时期，知识城的万科幸福誉、时代天韵、广州绿地城等项目均价在0.8-1.2万/㎡。
当时两者方面相差不大，甚至知识城还要稍低一点。
但现在来看，永和板块的二手房成交均价在2.1-2.8万/㎡，平均涨幅在1倍多一点；
而知识城二手房源当下成交在2.7-3.4万/㎡，涨幅最高有3倍多！
起点相同，但房价上涨的速度却没能同频，永和板块明显落后了。
事实上，和整个黄埔对比，永和也是跑得最慢的那一个。
老黄埔板块的中鼎君和名城，同是2014年新房开卖，均价在1.8万/㎡，如今二手房成交价在5.8万/㎡，涨幅在2.2倍；
科学城板块的科城山庄峻森园，2015年，新房售价在1.7万/㎡，当下二手成交均价在5.1万/㎡，涨幅也有2倍。
在房价高涨的黄埔，永和显然是一个例外。
黄埔：出来行始终要还！
如果说黄埔楼市降价是因为万科黄埔新城，那未免太武断和片面。黄埔楼市如今的魔幻，是多原因造成的，供应大、需求少是主因。
新盘竞争激烈，内卷严重。2020年和2021年黄埔住宅供应量为20558套、17235套，是近5年的高位。
据2021年人口数据，黄埔常住人口减少7.13万人！这是自2005年以来，黄埔区常住人口第一次减少。
外界看来，黄埔区的疯狂旧改拆迁，特别是2020年启动的黄埔三年66条村改造攻坚计划，使得黄埔人口外流。
房地产专家邓浩志认为，如今旧改节奏缓下来，此前黄埔楼市价格上涨过快，透支了市场需求，前期“韭菜”已浮亏。
接下来黄埔还有34个旧改项目推进，未来5年整个黄埔区将有1334.7万㎡的潜在供应量，老黄埔、科学城、知识城均有300万㎡以上的供应量。
再加上黄埔新城预计供货3万套，按每年3000套的销售量计算，足足可以卖10年。
如此庞大的供应量，黄埔还不是“卷王”？！
