什么叫红色惊叹号？哈尔滨12.5万惊叹号
什么叫红色惊叹号？哈尔滨12.5万惊叹号一定有人疑惑，满屏下降的数据之下，2017年哈尔滨130.8万的人口增量，怎么来的？这几年，大家都亲身经历、亲眼目睹。但刹车，还是没踩住。2021年，哈尔滨常住人口又减少12.5万，仅剩——988.5万。原因，不必多说。
冲击，就在眼前。
2019年，哈尔滨常住人口1076.3万。
全国七普数据出炉后，哈尔滨人口降至1000.99万，流失75.31万。
相比于2012年断崖式流失的70.7万人口，七普的这笔人口账，清得更彻底。
但刹车，还是没踩住。
2021年，哈尔滨常住人口又减少12.5万，仅剩——988.5万。
原因，不必多说。
这几年，大家都亲身经历、亲眼目睹。
一定有人疑惑，满屏下降的数据之下，2017年哈尔滨130.8万的人口增量，怎么来的？
有个点，值得注意。
2017年，黑龙江省发布《黑龙江省推动非户籍人口在城市落户工作方案的通知》。
哈尔滨主城区落户限制，被高度放宽。
进一步放宽哈尔滨市主城区落户政策，在道里区、道外区、南岗区、香坊区4个主城区有合法稳定住所并居住满3年，且有合法稳定就业的非城镇户籍人口可以申请在居住地登记常住户口。
全面放开对高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学归国人员的落户限制。
这一波操作体现在人口数字上，异常光鲜。
目前，哈尔滨的落户政策是：
①外地无公职人员在哈购买15万元以上的商品住宅；
②购买2处商品住宅，累计金额达到20W元以上，购买15W元以上二手住宅；
③贷款购住宅房一次性交齐15万以上；购买商品门市房30万元以上；
④抵债、法院判决，经房地产部门评估达15万元以上的，均可给购房者本人、配偶及未成年子女落户。
紧闭大门，不是办法。
第一反应——哈尔滨该抢人了。
但城市内卷太严重了，抢人很难。
1月6日，浙江嘉兴进一步放开落户条件；
2月17日，浙江除杭州市开始放开毕业生落户限制；
3月30日，福州表示无本地户籍也可买房；
3月31日，大连全面放开落户条件......
落户政策，让一部分人在哈尔滨城外“扣门环”。
而那12.5万人，觉得城外的“月亮”又大又圆。
哈尔滨面临的现实是：城外的人想进来，城里的人想出去。
左右为难。
留不住人，落户是一方面，更关键的是底气。
不怕不识货，就怕货比货。
经济社会，腰包先鼓了，讲话做事才有底气。
必须大力发展产业。
2021年，哈尔滨的三产增加值，有所回升。
2021年，哈尔滨第一产业增加值为628.2亿元，同比增长6.6%；
第二产业增加值为1239.2亿元，同比增长3.2%；
第三产业增加值为3484.3亿元，同比增长6.1%。
都知道，第三产业占比越高，经济越发达。
哈尔滨三产增加值在回升，但仍旧低于2018年。
产业遭遇瓶颈，引发的最大连锁反映，就是人口流入规模不足。
反过来制约产业，似乎进入无限循环。
幸好，哈尔滨已经在做准备。
2022年2月10日，《哈尔滨市工业强市建设规划（2021-2025年）》正式发布。
十四五期间，哈尔滨将构建“一核一带多园”布局，打造集群网络化协作生态。
以松花江为轴，以松北区为核，协同22个百亿级 50亿级园区，共同发展。
哈尔滨新区，以新兴产业为主；松花江沿线，以特色制造业、能源产业为主。
更关键的，是哈尔滨“四区五产”的城区发展布局。
哈尔滨各城区发展，以点线面结合的方式，强化了“四区五产”的载体作用。
四区：以哈尔滨新区江北一体发展区、哈尔滨新区平房经济技术片区、综保区（香坊）、临空经济区为支撑；
五产：打造“北科创、南智造、东物流、西临空、中服务”的产业发展新格局。
科创、文创、都市经济、临空、保税、智造......全方位发展。
只是，发展需要时间，多数人等不起、也不想等。
怎么判断楼市？
短期看金融，中期看经济，长期看人口。
论放水，抢不过一线大城市。
论经济，发展时间是个问题。
论人口，还有很长的路要走，先留人，再抢人。
既成事实，得认。
是时候重新审视哈尔滨楼市了。
人口分化，侧面反应楼市的分化。
△哈尔滨人口热力图
“高热板块”——哈西和群力东，人口是顶流，房价也不例外。
13000 的房价，绝对是哈尔滨房价的扛把子。
吃足人口外溢红利的群力西，带着“中央活力区”的新地位，蓄势待发。
“中热板块”——东南、世茂、哈东、松浦，是近两年的“流量王”。
兑现力强的东南板块，已完成从刚需到刚改的进阶。
全员11000 的世茂板块，在新区中的改善地位，首屈一指。
商圈、学校、地铁齐全，人口密度自然高。
松浦、哈东，纯刚需上车第一站。
有小规模的人口聚集，“学、铁、商”也在一点点配齐。
一句话，性价比高。
“次热板块”——环西、避暑城、利民东、利民西，面临着同样的问题：
产业现状薄弱，人口集聚没有形成规模。
楼市也是人口的“影子”。
楼市如何，人口上也会有所体现：
房地产，长期还是要看人口。
基于哈尔滨的人口现状和经济水平，且短期内无法扭转的趋势：
短时间内，哈尔滨的房子，将只剩下商品属性，很难有投资价值。
哈尔滨楼市需求端的梯队，应运而生：
第一梯队——改善板块：哈西板块＞群力东板块＞世茂板块；
第二梯队——刚改板块：群力西板块＞东南板块；
第三梯队——刚需板块：松浦板块＞哈东板块；
第四梯队——纯纯刚需板块：环西板块＞利民西板块＞利民东板块＞避暑城板块。
最强购买力，落到了“以住为本”的人手里。
人口，是楼市表现坚挺的最大前提，房价追着人口跑。
警钟长鸣。
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