南京的房价跌得厉害啊，两年半降了7000元
南京的房价跌得厉害啊，两年半降了7000元“2019年下半年开始，银城蓝溪郡的二手房价经历了一波跳涨，2.3-2.4万/㎡成交的房源比比皆是。78㎡小户型有超2.5万/㎡成交的，一套205㎡的叠墅成交单价近2.7万/㎡。”小李介绍。被无差别火热的风吹过，数次加推售罄；首批二手房于2017年底被摆上货架，起点就站稳2万 /㎡大关。银城蓝溪郡的“履历”，可圈可点。成交单价不到1.7万/㎡，什么概念？要知道，隔壁的新盘毛坯限价都超2万/㎡了！从昔日的争着买入到现在的争着卖出，正方新城经历了什么？换个角度来看，这里对刚需更友好了吗？12015年初，折后均价还不到1万元的银城蓝溪郡首开，拉开了正方新城楼市的序幕。
江宁正方新城，房价降了？
“限购放开以后，正方新城的二手房带看量暴增，5月份卖了5-6套。但价格，跌麻了。”面对客户的咨询，小李直截了当。
前不久，他成功卖掉一套银城蓝溪郡的小户型：“你敢想吗？同款户型前两年要卖200万以上，现在不到150万就能成交，单价差超7000元/㎡。”
截图来源于链家
成交单价不到1.7万/㎡，什么概念？要知道，隔壁的新盘毛坯限价都超2万/㎡了！从昔日的争着买入到现在的争着卖出，正方新城经历了什么？换个角度来看，这里对刚需更友好了吗？
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2015年初，折后均价还不到1万元的银城蓝溪郡首开，拉开了正方新城楼市的序幕。
被无差别火热的风吹过，数次加推售罄；首批二手房于2017年底被摆上货架，起点就站稳2万 /㎡大关。银城蓝溪郡的“履历”，可圈可点。
“2019年下半年开始，银城蓝溪郡的二手房价经历了一波跳涨，2.3-2.4万/㎡成交的房源比比皆是。78㎡小户型有超2.5万/㎡成交的，一套205㎡的叠墅成交单价近2.7万/㎡。”小李介绍。
到了去年下半年，大环境开启速冻模式，银城蓝溪郡当然也没能幸免：“成交量价齐降，不少房源成交单价都没超过2万。”
今年4月底，南京局部放开限购，正方新城也在内。“这一个月以来，看房的客户多了不少。”小李展示了链家网上的数据，近30天来，银城蓝溪郡的带看量达到386次，在江宁次新小区中拔尖。
但他坦言，成交价较去年底又降了，1.7-1.9万/㎡也能卖。这不，刚刚卖出的这套房就是最好的例子：
“近600天的卖房过程挺波折的，卖家诚心卖，当时的市场价在180万左右，他挂了165万。看房的人倒挺多，但一直没人出手。今年，卖家要置换到砂之船附近，急着凑首付，把总价降到了155万。这个月，有买家愿意支付100万的首付，卖家无奈之下同意‘割肉’，148万成交了。”
“这套房的成交单价与同户型的价格高峰期比，价差超7000元/㎡。这么说吧，前两年200来万只能买到87㎡的小户型，现在只需稍加一点钱就能买到124㎡的大户型。”小李说。
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银城蓝溪郡的成交周期，也在悄悄发生变化。
据小李介绍，之前市场行情火热的时候，一套房刚挂出来就会被秒走，现在呢，“5、600天才成交是常态。”
这套面积为78㎡的小户型，早在去年2月份就挂出了。当时的挂牌总价为182.5万，单价约2.34万/㎡。
打开房源时间轴，一年多的时间里，房主共降价9次、累计降了37.5万，最新挂牌单价仅1.86万/㎡。
小李解释：“价格战有一定的作用，带看明显增多，但大部分买房人还是观望居多。”
而这一颗颗观望的心，催生了正方新城业主的加速“逃离”。
“你去看看二手房网站上，银城蓝溪郡的挂牌房源有多少。房子越多、价格越上不来，价格越降、越卖不掉。毕竟大部分人的心理是买涨不买跌嘛。”小李扶了扶眼镜，自顾自地说，“所以我认识的不少业主很懊恼，再早点卖房离场就好了！”
量与价、成交周期的变化环环相扣，带来的作用已经影响到中介行业。小李无奈：“今年前几个月几乎没有开单，这个月稍微好一些。我们很幸运熬过了去年，但你看别家，要么自动关张，要么两家合并成一家了。”
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银城蓝溪郡在二手房市场的波动，折射了正方新城楼市的起起伏伏。
2016-2017年，市场环境还不错的时候，刚需、改善置业需求旺盛，加上投资客的“推波助澜”，南京的新房、二手房成交量井喷。当时，正方新城主力在售的银城蓝溪郡、绿地理想城，都还卖得不错。
离主城近，区域内有地铁，还规划了不少前景不错的产业……2019-2020年正方新城的新房荒期间，银城蓝溪郡的二手房是不少刚需的首选，价格水涨船高。
2020年底至2021年初，联发云启开卖，上宸云际所在地块被触顶秒杀，正方新城收获了一波不小的热度。
紧接着，行情发生了翻天覆地的变化，银城蓝溪郡的“滑铁卢”也正式开启。在小李看来，小区量价齐跌的根本原因，有三点。
首先是来自新房市场的冲击。
银城蓝溪郡和荣盛隽峰、联发云启、山语春风一样，都在科技大道一带。去年底开始，联发云启、山语春风先后入市，给了刚需购房人选择70多平新房的机会。
“两家新盘的70多平小户型，含包总价在170多万吧。过去市场好的时候，顶多优惠几万块。后来行情下行，各种优惠累计下来，150万左右就能拿下。”小李介绍，“新房的价格战，让银城的二手房价瞬间没了优势，业主要想卖房，只能降价。”
山语春风沙盘实拍
其次是扎堆的房源，让区域形成供大于求的局面。
目前，仅链家网上就有300多套银城蓝溪郡的二手房在售。而联发云启、山语春风待售新房已超千套，这还不算位于地铁口，交通上更有优势的上宸云际、玖华府。整体来看，区域内的供应量大于需求量。
今年4月以来，南京楼市开启松绑模式，限购、限售政策松动的同时，金融信贷层面的好消息也足够令人振奋。但楼市复苏的速度尚未跟得上，眼下的正方新城，新房和二手房的回暖都还需要更多时间。
还有一点，区域规划兑现较慢，购房人信心不足。
官方的规划中，正方新城的起点可不低。这里对标“一谷两园”软件产业聚集区，将是江宁重点打造的新兴科技板块，云集微软、IBM、HP、甲骨文、中兴等约700家科技企业，预计容纳居住人口19万人，高素质就业人口30万人。
从目前的情况来看，正方新城的规划和配套落地，还有一段路要走。你看，科技大道一带虽然已有幼儿园、小学（拉小分校）覆盖，但缺乏中学的引进；日常消费只能依赖社区底商；到地铁站有“尴尬的五公里”；家门口也亟待医疗配套的完善。
那么，眼下能不能抄底正方新城呢？这个问题得一分为二地看待。
投资？用小李的话来说：“南京喜欢投资房产的大爷大妈都不来正方新城，太远了，碰到熊市房价还蹭蹭掉，以后卖给谁啊？”
刚需自住，可以结合自己的工作、孩子日后的入学等问题综合考量，抄底可以，但要做好长期持有的准备，另外要对日后置换的困难指数做风险评估。毕竟，房住不炒的前提下，房子得流动改善起来嘛。
