承租方违约需要还租房合同吗？承租人未付租金但积极履行合同

承租方违约需要还租房合同吗？承租人未付租金但积极履行合同二审认为，罗某某与汪某双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示 且不违反国家法律法规的强制性规定 合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。汪某在承租案涉房屋后，拖欠罗某某部分房屋租金，应当承担支付拖欠租金的义务并承担相应的违约责任。汪某在承租案涉房屋后，斥资对该房屋进行改造和装修，并实际承租多年；且其在与罗某某签订房屋租赁合同后，虽未能及时支付足额租金，但在接到罗某某催告后，仍一直在筹措资金履行支付义务，具有继续履行合同的意愿，故罗某某认为汪某系根本违约，应当解除合同的上诉理由不能成立，二审不予支持。一审判决后，被告汪某提起上诉。双方确认截至2021年12月31日，汪某尚欠房屋租金162610.43元，因此对罗某某请求汪某支付房屋租金162610.43元的诉讼请求予以支持。罗某某收到案外人云漫房地产公司应当退还汪某的款项19800元，该款项可以冲抵租金，冲抵后汪某应当支付罗某某房

2019年12月17日，原告罗某某(甲方)和被告汪某(乙方)签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定罗某某将其位于海岸区××街××巷××期××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃，面积为351.41㎡的七间房屋出租给汪某，租赁期限为叁年，自2020年1月1日至2022年12月31日止；租金：第一年(2020年1月1日至2020年12月31日)租金总额为244581.36元，第二年(2021年1月1日至2021年12月31日)租金总额为256810.43元，第三年(2022年1月1日至2022年12月31日)租金总额为269672.03元，每年房租分上半年、下半年两次提前一个月缴清，逾期罗某某加收年总租金的20%滞纳金。罗某某有权收回房屋，一切损失由汪某自行承担，还约定了房屋用途、承租期间其他费用等。

合同签订后，汪某向罗某某支付了部分房屋租金，罗某某于2021年10月22日向汪某发出催收租金《告知函》，汪某签收后并未付清所欠租金，截至2021年12月31日，汪某尚欠房屋租金162610.43元。罗某某催要租金未果后起诉至一审法院。

罗某某向法院诉请：1.判决汪某支付拖欠的房屋租金162610.43元、违约金51362元，总计213972.43元；2.判决《房屋租赁合同》自2022年1月1日解除。

一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。罗某某与汪某双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示 且不违反国家法律法规的强制性规定 合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。

双方确认截至2021年12月31日，汪某尚欠房屋租金162610.43元，因此对罗某某请求汪某支付房屋租金162610.43元的诉讼请求予以支持。罗某某收到案外人云漫房地产公司应当退还汪某的款项19800元，该款项可以冲抵租金，冲抵后汪某应当支付罗某某房屋租金为142810.43元(162610.43元-19800元)。汪某虽拖欠部分租金，但其2021年10月15日仍向罗某某转账支付房屋租金，系其积极履行合同义务，故汪某尚不构成根本违约，因此，罗某某请求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，不予支持。

双方在《房屋租赁合同》中约定逾期缴纳房屋租金，加收年总租金20%的滞纳金，该约定标准过高，酌情以汪某逾期支付租金给罗某某造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况等综合因素，将违约金调整为以被告欠付租金142810.43元为基数，自2021年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算至租金142810.43元付清之日止。

一审判决：汪某于本判决生效之日起十五日内给付罗某某截至2021年12月31日租金142810.43元(已扣减款项19800元)及违约金(以142810.43元为基数，自2021年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算至租金142810.43元付清之日止)。

一审判决后，被告汪某提起上诉。

二审认为，罗某某与汪某双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示 且不违反国家法律法规的强制性规定 合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。汪某在承租案涉房屋后，拖欠罗某某部分房屋租金，应当承担支付拖欠租金的义务并承担相应的违约责任。汪某在承租案涉房屋后，斥资对该房屋进行改造和装修，并实际承租多年；且其在与罗某某签订房屋租赁合同后，虽未能及时支付足额租金，但在接到罗某某催告后，仍一直在筹措资金履行支付义务，具有继续履行合同的意愿，故罗某某认为汪某系根本违约，应当解除合同的上诉理由不能成立，二审不予支持。

二审判决：驳回上诉，维持原判。