在香港工作怎么买房（在港工作第4年我买了套房）
在香港工作怎么买房（在港工作第4年我买了套房）1.印花税：楼价3.75%比如：然而当时的楼价，800万预算的两房在大角咀的选择非常有限，迫不得己，我们也去看了元朗的grand yoho，yoho midtown，郎屏的朗城汇，也考虑过日出康城，锦上路的楼花。后来2022年3月的波叔plan推出，9成按揭的楼价上限由800万提高到1000万，8成按揭的上限提高到1200万，于是我们把目标锁定在了大角咀1000万以内的两房，首选大型小区。另外我想提醒一下大家，买房光准备一个首付是不够的，还有许多乱七八糟的钱要花。
我在工作的第四年，终于在香港拥有了一套属于自己的房子。房子是在今年年中，楼价下跌初期买的，当时也考虑了加息的影响。虽然现在楼价下跌幅度比预期大，但总算在香港有了了归属感和家的感觉。
01
看了大半年的房
买房的想法是用去年开始的，当时9成按揭的楼价上限是800万，我和先生的计划是买一套800万左右的两房。港漂的4年，几乎是每年一搬，住过不少地方，最后一直喜欢大角咀的生活配套方便，上班交通方便，还有海滨长廊可以晚上跑步散步。
然而当时的楼价，800万预算的两房在大角咀的选择非常有限，迫不得己，我们也去看了元朗的grand yoho，yoho midtown，郎屏的朗城汇，也考虑过日出康城，锦上路的楼花。
后来2022年3月的波叔plan推出，9成按揭的楼价上限由800万提高到1000万，8成按揭的上限提高到1200万，于是我们把目标锁定在了大角咀1000万以内的两房，首选大型小区。
另外我想提醒一下大家，买房光准备一个首付是不够的，还有许多乱七八糟的钱要花。
比如：
1.印花税：楼价3.75%
2.中介佣金：一般是1%
3.律师费：8000-10000
4.按揭保险：楼价4.74%（银行分期还，通过压力测试还可以打65折）
5.预缴银行现金回赠：大概8-10w（以1000万楼价计算）
注意：由于金管局规定，这部分费用需要预缴，然后银行双倍退回，分别扣除在贷款额和第一个月现金回赠。
以900-1000万楼价计算，需要准备的资金太概是150-180万，再预留装修费用。
把账算清楚之后，我们就开始了看房。
寻找房源的时候我们每天都在刷28hse，美联物业，中原地产，利嘉阁和香港置业的app，上面刊登的一些信息很多都是不准确的，有的会故意标出很低的价格吸引客人，最后其实是谈不到的。
另外，看房的时候需要签睇楼纸，如果和一家公司的中介签了睇楼纸，是不能中途换中介公司的，否则需要赔偿佣金。我们之前不了解这个事情，和很多中介签了睇楼纸，遇到一些不认真砍价的中介，也只能放弃一些心仪的房源了。
我们当时抽新盘认识了一个中介，但他不是奥运区的，后来他带我们看二手房的时候，他又需要找奥运区的中介带他一起看。
我当时是看中了奥城西岸的一套房子，当时是4个中介带看房，佣金也是他们平分，就像一个和尚挑水吃，三个和尚没水吃。他们都不是很愿意帮我们砍价，价格谈不拢，我们只好放弃了心仪的单位。
之后，我们就只会找一对一的中介了。
看房的一个月，几乎把大角咀符合1000万以内两房的屋苑都看完了，大角咀每个屋苑都有其优缺点，最后是平衡预算和自己需求做的选择。
下面我来分享一下，我对几个楼盘的评价：
1.利奥坊
利奥坊系列是大角咀最新的小区，最新的一隅有基座商场即将建成，我们当时很看好旧区重建的发展以及恒基的物业管理。
由于新楼溢价太高，我们只看了最便宜的利奥坊晓岸。缺点是390呎的两房实在是太小了，小房的实用性比较低。当时卖房的业主就是因为小孩长大了，房子不够住需要换房。
2.奥城西岸
奥城西岸属于单栋楼，楼龄比较新，两房的价钱与利奥坊相近，面积更大，有400多呎，有双露台。
缺点是小区保养相对欠佳，其开发商九建的口碑一般，以及单栋楼日后可能面临高昂小区维修费用。
3.凯帆轩
凯帆轩已经属于奥运了，凯帆轩有很美的海景，是奥运海傍最便宜的小区，由长实开发。
小区外墙因为受潮老化比其他小区严重，离地铁站有一定距离需要搭乘shuttle bus往返奥海城，shuttle bus的费用也自然加在了物业管理费。
4.形品星寓
形品星寓是新鸿基的单栋楼，位于大角咀和旺角之间，两房面积比较大，有470呎，室内面积也很实用，方方正正，有梗厨和露台。
不过位置可以说是去旺角或者大角咀都不方便，步行需15分钟以上。
5君汇港
君汇港也是奥运的盘，是新鸿基的大型小区，虽然楼龄有十几年的，小区保养得很好，开发商原装装修用料很好。
相比起单栋楼，会所的设施更丰盛。比起奥运海傍的小区，生活更便利，离大角咀街市，惠康比较近，不需要依赖奥海城的marketplace。
缺点是楼下被几条大马路包围了，有噪声和灰尘的影响。
6.维港湾
维港湾位于奥海城一期的上盖，属于大型小区，位置方便，可以全程无露天步行至地铁站。梗厨设计，但无露台，屋苑设施齐全，缺点是楼龄稍旧，超过20年，香港的房子一般满30年就要进行大维修，业主需要平摊一笔大厦维修费用。
几经比较之下，我们最后还是选择了维港湾。
02
签约中的battle
看房的时候是6月中，当时还是卖方市场，业主们都不肯轻易减价，有的甚至开价比银行估价高出100万。
这里需要注意，如果成交价高于银行估价，有可能导致银行无法借足9成，需要额外补差价。由于我们首付有限，那些高于银行估价太多的房子就直接pass掉，懒得砍价了。
这里非常感谢银行按揭部职员帮我们免费查询估价，因为银行网站的物业估价是不一定准确的！
到了签约的时候，我们还进行了一场battle！
签临约时，我们要求在合约加上下三层不得是凶宅，否则交易取消的条款。
这是为了避免银行按揭出现问题。虽然我们查过这栋楼没有凶宅，但安全起见，我们还是想加一条，不过卖家只同意加上交易单位不是凶宅。
但卖家想加入签临约后，正式成交前，大厦维修费用由我们承担的额外条款。我们坚决不同意！
因为正常情况下，在这期间的维修费应该是卖家出，明显是影响到了我们的利益，我们当然不同意。
后来在中介和对方律师拉锯了一天后，最终删除了这条条款。
至于办理银行按揭的流程就很顺利了，大概两周时间，各大银行的offer都批下来了，当时我们直接选择现金回赠最高的就签约了。
然后，律师办理文件，核实业权没有问题，就可以正式成交，交钥匙收楼了，前前后后只花了不到两个月时间。
03
买房后续
9月底的时候，香港银行首次宣布加息，最优惠利率（大P）加了0.125%，我们最新一笔供款肉眼可见涨了，大概涨了几百块，上周加息新政策出来后，应该是涨了1000多，真真切切感受到加息压力。
不过在当前利率下，每月利息供款费用依然约等于房租，本金的供款可以当成是存钱。
另外，香港银行一般会给贷款买房的客户，提供mortgage link（高息活期户口）用以对冲贷款利息，存款户口利息率与贷款相同，有多余现金可存在里面享受高息活期，抵消一部分供款。
所以，加息压力目前来说还是可以接受的！
*以上内容为作者投稿，仅代表作者观点，不代表“港房研究所”平台意见。图像影音来自网络，本文由港房研究所原创，转载请联系港房研究所微信公众号（ID：fanginhk）。
(本文作者：JCC)
