二房东模式 万科（向4万名职业二房东开放）

二房东模式 万科（向4万名职业二房东开放）第二，这两年，随着金融资产荒变得严重，长租公寓成为投资和创业的热点，原来涌向传统地产业的热钱开始涌进来，但大量的资金、贷款还是被品牌公寓所瓜分，那些中小职业房东却很难得到资金支持；第一，由于大多数职业二房东工作方式老旧，财务不透明，管理不规范，因此金融机构无法对他们做风险评估、风险管控，也就不会借钱给他们。第一派，以自如、青客、寓见为代表的“公寓经营派”，赚租金价差的生意；第二派，以水滴、蘑菇为代表的“公寓服务商派”，赚“羊毛出在猪身上”的生意；在长租公寓创业一年多，冯玉光看到最大的痛点和最大的机会在于却是在帮助职业二房东借钱扩大规模上。冯玉光给创业邦梳理了其中几条痛点：

在水滴公寓，员工们都管冯玉光（Jeffery）叫“姐夫”。冯玉光的背景很复合，早期任职于上海市虹口区人民政府，后来到平安保险从事不动产投资、中锐地产集团有限公司CFO等。

从传统行业到互联网创业，冯玉光经历过一段“被改造”的过程：2001年，在平安任职的他就想到“无纸化管工地”，最终却发现想的“有点超前”；在房地产公司担任CFO期间，他又发现房企只对自身信息化感兴趣，例如管理ERP系统。在长江商学院读书期间，冯玉光第一次接触到了BAT，了解到原来信息化和互联网化有着天差地别。

水滴公寓创始人 冯玉光

2014年5月，冯玉光开始了公寓创业，最初设想过在网上卖房子，但后来发现模式太重； 2015年1月，“水滴公寓”品牌被启用，在长租公寓风口飞起来的时候，他们也切进了市场，做起了“二房东”。目前，水滴公寓已经在全国有1万多间公寓房源，覆盖城市有上海、苏州、无锡等8大城市。冯玉光说，“经过一年多的高度曝光，长租公寓已经在趋于理性发展。”目前，行业内的玩家已经有几大分流：

第一派，以自如、青客、寓见为代表的“公寓经营派”，赚租金价差的生意；

第二派，以水滴、蘑菇为代表的“公寓服务商派”，赚“羊毛出在猪身上”的生意；

在长租公寓创业一年多，冯玉光看到最大的痛点和最大的机会在于却是在帮助职业二房东借钱扩大规模上。冯玉光给创业邦梳理了其中几条痛点：

第一，由于大多数职业二房东工作方式老旧，财务不透明，管理不规范，因此金融机构无法对他们做风险评估、风险管控，也就不会借钱给他们。

第二，这两年，随着金融资产荒变得严重，长租公寓成为投资和创业的热点，原来涌向传统地产业的热钱开始涌进来，但大量的资金、贷款还是被品牌公寓所瓜分，那些中小职业房东却很难得到资金支持；

在看到这样的机会之后，水滴公寓在去年11月决定正式转型，要帮助“二房东”解决：收租难、借款难、管理碎片化、重资产重运营等问题。2015年年底，冯玉光邀请了九猪网创始人田浩加入，并开发了专门服务于房东的SaaS供应链系统“水滴管家”，并邀请了100位职业房东参与产品测试，提供优化意见。2016年3月14日，“水滴管家”正式上线，面对全国4万名职业房东，免费开放。

水滴公寓主要帮助“二房东”解决：房屋分发、智能对接、数据备份、金融工具等工作。

具体来看，一般二房东最大的问题就是“如何将房屋快速出租出去，以盘活资金周转”。为了解决这个问题，水滴管家把每个房源都打上标签，分发到58同城、安居客等垂直租房平台，从而帮助二房东节约了多平台发帖、交流、切换的时间成本。

而在智能对接上，目前最困扰新兴职业二房东的就是，当越来越多智能门锁、智能水电表等家居应用到场景中后，多屏切换管理已经是二房东最大的运营压力之一，而水滴管家则可以实现对接，让二房东只需要一个入口，就可以搞定复杂的公寓管理。

另外，水滴管家也深知作为中小二房东，他们并没有多少能力去实现多元融资渠道，而对于经营公寓产品而言，拥有良好的融资能力和融资规划却是非常关键的。因此，在金融服务这块，水滴管家可以依据二房东的管理数据，来帮助他们最快7田实现借贷。

除此之外，水滴管家把职业房东的管理做到极致，包括日历提醒、智能催租、分类查询、财务分析、成本管控、按需搜索、轻松查询等一系列管理功能。

冯玉光认为，“公寓租约具有稳定的现金流、高行业毛利，是金融机构眼中的肥肉，但因为又是黑箱，他们轻易不敢把手伸进去，偶尔试水，也必须通过高利息来覆盖可能的风险窗口。”

在行业资金供给缺乏的情况下，中小二房东一定要学会比拼融资的能力，学会更聪明地借到钱，让自己的规模扩大起来，跑马圈地。在这个过程里，一定要会的是更新自己的思维。

他举了这样一个例子，“我们经常有个思维误区，和别人做生意的时候，心理总在嘀咕对方赚了多少钱，而不是自己赚了多少钱，是不是吃亏啦。”

其实可以这样算账：

在苏州花2000元包租一个三改四的房子5年，花4万元装修，租出去4000元，一共可以赚12万租金差，扣掉装修费净赚8万，这是自己出装修的本钱。如果这4万是花15%的利息借来的，一年半的利息1.5万，就相当于你找到一套房子，别人出4万装修，资金方分1.5万，你净赚了6.5万，这是无本生意，等于白手起家，空手套白狼。

水滴管家作为小水滴在公寓服务商定位下的核心产品，展示了其在公寓行业的野心，从帮融资、帮管房、帮分发三大方面入手，扶持 “二房东”发展壮大。4月底，水滴管家APP也将在安卓和APP Store同步上线，更贴近职业房东的工作习惯和使用场景，随时随地在路上也可进行房源管理。

冯玉光告诉创业邦（微信搜索：ichuangyebang），

“无论当今的短租市场也好，长租市场也好，你都不能否认“二房东”是一个大批量存在的客观的事实。正式由于他们的存在，房屋有了直接管理人。事实上，二房东不仅赚的是房屋的差价，更是管理房屋的附加值。”

对于二房东们而言，管理长租公寓能带来诱人的毛利率（毛利率＝（租金收入－租金支出－装修分摊）／租金收入），从各项财务指标测算，长租公寓行业都明显优秀于房地产开发企业，如果用了财务杠杆，长租公寓的IRR更是房地产开发企业望尘莫及的。“如果毛利率没有40%－50%就别说自己是职业房东，因为你还不够职业。”