新楼盘加推110平特价房（这个盘1.32万）
新楼盘加推110平特价房（这个盘1.32万）▲保利罗兰春天区位图楼盘位于包公大道与大众路交叉口，东边为瑶海都市工业园区，北边为过包河大道为新站区，再往北职教新城。目前的配套小学学区为大店小学，后期或规划为明皇路小学，五十五中学为项目的西南边。▲保利罗兰春天全景图目前，保利罗兰春天正在认筹A10#，预计下周末开盘。无论限购前后，瑶海(龙岗)板块都比较低调。所以，近期大C实地踩盘，给购房者带来一些参考。1项目介绍
2015年5月15日，安徽保利房地产开发有限公司以单价762万元/亩（总价7.7亿元）竞得瑶海E1501号地，该地块位于包公大道以南、大众路以西。项目案名为保利罗兰春天，为保利在合肥的第七个项目。
▲保利罗兰春天物价备案
另外，该盘楼面价为4572.05元/㎡，2016年1月首次物价备案，高层备案价8996.77元/㎡，土地成本占首推价格比为50.82%。目前，今年9月物价备案的A10#高层价格在13199.69元/㎡，相比1月涨幅在46.72%。由于限购政策“6个月不给涨”，A10#之后的加推楼栋或毛坯改精装，价格会有所提升。
▲保利罗兰春天沙盘图(点击看大图)
▲保利罗兰春天全景图
目前，保利罗兰春天正在认筹A10#，预计下周末开盘。无论限购前后，瑶海(龙岗)板块都比较低调。所以，近期大C实地踩盘，给购房者带来一些参考。
1项目介绍
楼盘位于包公大道与大众路交叉口，东边为瑶海都市工业园区，北边为过包河大道为新站区，再往北职教新城。目前的配套小学学区为大店小学，后期或规划为明皇路小学，五十五中学为项目的西南边。
▲保利罗兰春天区位图
目前，项目有40路公交车通达，离地铁2号线大众路站大约2公里。远期规划有9号线，顺延大众路南北走向。
2分类指标
占地面积：101.36亩
总建筑面积：21万平米
容积率：1.0＜R≤2.5
绿化率：≥40%
规划： 11栋高层，13栋洋房，4栋商业
户数：1500户
面积段：88.28㎡、100.66㎡、115.70㎡
公摊：88.28㎡公摊在21.08㎡，100.66㎡公摊在24.04㎡，115.70㎡公摊在27.63㎡，
是否装修：A10#为毛坯，后期加推楼栋可能改精装修
楼间距：将开盘A10#与A11#的楼间距为45米
学校：小区代建公办幼儿园，大店小学(明皇路小学)，五十五中学
物业：保利物业。每月，高层1.85元/㎡，洋房2.2元/㎡。
交通：目前40路公交车。
地铁：离地铁2号线大众路站大约2公里。远期规划有9号线，顺延大众路南北走向。
商业： 自带2.5万方商业，南边油坊新城也有商业。
▲合肥地铁远期规划(点图看大图)
大众路新站区近期拍出绿地、金大地、碧桂园等多住宅用地，后期大众路沿线将是一个大的居住板块，可能会有大型商业配套。
3项目动态
上周保利罗兰春天刚开了B11#洋房，还剩几套，价格1.5万/㎡，前期优惠995折。下周末或加推A10#，物价已备案13199.69元/㎡，目前正在认筹，认筹金2万。A10#楼2、3、4层因为采光不足，价格较低，在1.1-1.2万/㎡。
A11#、A9#、B13#、B2#、B3#尚未推出，后期可能会改精装，价格在1.5万/㎡左右。从案场了解到，这些楼栋可能等到明年，主要由于限购政策，A10#楼可能要卖到年底。另外，包括A10#，这些未推出的楼栋都紧邻小区的公办幼儿园。
4项目优势
1、小区自带公办幼儿园。
2、项目前底后高，采光、通风较好。
3、保利物业国家一级资质。
4、12月15日大众路会修通，南北交通会提速。
5、阳台面积较大，88㎡、115㎡三房朝南，100㎡两房朝南。
6、项目紧邻地铁2号线，距离约2公里。远期规划有9号线南北走大众路。
▲88㎡
▲100㎡
▲115㎡
▲项目样板间
6区域分析
目前东城楼市3大特点：
1、与其他区域的共性特点：限购之后，客源量减少。多数房企今年完成业绩，后续会慢慢卖。等待6个月上调1%备案价，或毛坯改精装涨价。
▲11月瑶海区房价地图
2、东城楼市有“外面人进不去，里面人不愿出”的特点。简单说，地缘性置业群体占比较大。目前，保利罗兰春天高层均价1.3万/㎡，价格较为刚需。
3、在售盘少，地块居多。加上11月末供应的E1609、E1610号地，2016年瑶海已供应10块(含)居住用地。预计明年总体上市量在14850套，今年1-10月瑶海住宅4924套。从供需上来看明年瑶海供给基本能满足需求。
▲2015-2016年瑶海土地供应量
未来，瑶海楼市呈现4个特点：
1、板块趋势，龙岗板块将盘活，新安江路、裕溪路板块将兴起。东部新中心综合方案将年底公布，瑶海区南部将会有重新定位。
2、明年房源上市量较大，加上限购政策的延续，房价将趋于平稳（除毛坯改精装的价格上涨影响）。
3、明年瑶海房企之前的竞争加剧，产品升级的动力较足，购房者可以货币三家，挑选产品。
4、瑶海将面临新站区、肥东县等新老盘将对客源分流，多盘存在一定的销售压力。
对于保利罗兰春天的建议：目前，该盘1.3万/㎡价格较为刚需，适合地缘性置业群体（肥东、瑶海）、刚需群体。如果青睐瑶海毛坯的购房者，可以考虑下周加推的A10#，因为后续毛坯改精装价格上涨可能性较大。
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