5万到8万的新房急售：门槛最低的刚需小户正在登记中

5万到8万的新房急售：门槛最低的刚需小户正在登记中易道郡玫瑰公馆二期首日上线三小时共157组家庭登记，今天有望飘红。项目最后一栋81-108㎡毛坯两房、三房，今天首日上线登记，均价仅为20607元/㎡，而最便宜的一套81.79㎡两房，总价仅为158万元！这可以说是近一年来，购房者上车高新门槛最低的一次机会，上一次高新板块推小户型产品，还是21年3月的高新智尚。高新门槛最低的两房三房究竟值不值得冲？AI君带您来一探易道郡·玫瑰公馆究竟。

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Q：现阶段上车高新需要多少钱？

A：最低首付仅需47.5万，你信吗？

不卖关子，AI君说的就是高新科技四路与鱼化一路交汇处的易道郡玫瑰公馆二期。

项目最后一栋81-108㎡毛坯两房、三房，今天首日上线登记，均价仅为20607元/㎡，而最便宜的一套81.79㎡两房，总价仅为158万元！

这可以说是近一年来，购房者上车高新门槛最低的一次机会，上一次高新板块推小户型产品，还是21年3月的高新智尚。

高新门槛最低的两房三房究竟值不值得冲？AI君带您来一探易道郡·玫瑰公馆究竟。

首日上线三小时共157组家庭登记，今天有望飘红。

易道郡玫瑰公馆二期

项目卡片：

项目名：易道郡玫瑰公馆二期

占地面积：约108亩

产品类型：包含12栋高层、小高层

容积率：3.6

绿化率：40%

物业公司：西安蓝基物业管理有限公司（二级资质）

物业费：1.9元/㎡

开发商：西安爱博房地产开发有限公司

地址：科技四路与鱼化一路交汇处

登记楼栋：10#高层，1单元33层，2单元22层，均为2梯4户

面积区间：81.79-109.82㎡

套数：204套

均价：20607元/㎡

登记时间：2022-02-23 08:00至 2022-02-25 18:00

产品

老盘推新，高新少有的刚需户型

易道郡玫瑰公馆项目一期，2008年拿地，2010年首批开盘，2012年交付使用，上一次推盘也在4年以前了，销售时间轴横跨十余年时间。

但从项目外立面来看，大面积飘窗 特色圆形阳台的设计，让项目颇具辨识度，楼体配色搁十余年后来看，也还比较耐看。

易道郡玫瑰公馆二期

重点来了——项目最早于2008年拿地，土地的使用年限，要打上一个不小的折扣，当然，也只有这样的土地红利盘，能给到比较便宜价格。而且早期的户型设计中，全赠送的飘窗、半赠送的阳台诸如此类赠送面积，给得都比较大方。

易道郡玫瑰公馆二期也不外乎如此，本次项目加推的最后一栋住宅10号楼，有东西两个单元（两个单元的拿地时间分别为2008年和2011年），楼栋交付时间在2024年3月11日。

10#楼共包含约81㎡、104㎡、108㎡三个户型。其中81㎡两房和104㎡三房均可通过改造而增加8.77㎡、9.88㎡的拓展空间，108㎡边户户型改造完拓展面积则是可以达到15.44㎡。

不过，这个改造是由开发商统一完成，业主在后期需与开发商签订改造协议，根据户型不同，收费不等。

在户型结构方面，玫瑰公馆三个户型均为两房朝南结构。其中81㎡两房户型客厅为东南/西南朝向，而104-108㎡户型客厅均为北朝小区园林主景观组团开窗，客厅朝北采光自然要略逊一筹。

AI君建议，104-108㎡户型可以对厨房门的朝向略作改造，由东/西正对入户门，改为北朝客厅，通过厨房向南“借光”，也能形成空气的南北对流。而入户门正对的位置，可以设计玄关鞋柜增加收纳空间。

此外，该项目所有户型均为全明格局，部分南向卧室经改造后，空间比较表现也不错。比如81㎡户型的南向主卧，拓展后面积接近19㎡，这对于一个仅有80多平的刚需户型来说，十分阔绰了。

108㎡户型主卧原为16㎡，经拓展后足有28㎡，并且能覆盖三面采光，拓展出的圆弧形阳台/阳光房用来养花种草，瞰景观星，也是惬意十足。

易道郡玫瑰公馆二期在建中的10#楼

配套

毗邻大型商业，教育资源丰沛

镜头拉开再来看看小区周边的生活配套。

横屏更震撼

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摄于2022.2.22

AI君沿着已交付的整个玫瑰公馆项目走了一圈，感觉这着实不像交付最长已达十年的小区——沿街底商只有小区几个出入口附近有寥寥几家便利店、水果店，近半数商铺大门紧闭尚未有商户入驻。

幸而玫瑰公馆目前在售的10#楼紧邻繁华成熟的丈八北路，项目一期底商有华润万家入驻，方圆荟购物中心也仅有600米距离，日常生活、购物不成问题。

并且项目配套的12#楼商业综合体也已破土动工，商业便利性肯定能得到保障，未来业主所需困扰的只有10#楼临街临商业综合体，会不会太嘈杂的问题。

在学区方面，易道郡玫瑰公馆自身配套有幼儿园，早期学区划分在距项目约800米的高新第一学校。高新第一学校是一所包含小学、初中、高中的一贯制学校。

不过近几年项目小学学区划分在了距离项目更近的高新第十三小学。

距离轨道交通比较远，是易道郡玫瑰公馆配套上的主要不足之处。项目距离地铁3号线丈八北路站约1.9公里，距在建的8号线高新一中站2.2公里，距两条地铁线路都有一定的距离，出行更多依靠自驾或公交。

项目附近有180/130/512/824/199及高新8号线等多条公交线路。

易道郡玫瑰公馆二期附近公交

此外，项目距离高新医院仅有约1.5公里距离，在AI君看来这个距离恰到好处，既不会距离太近而为医院附近交通拥堵所困扰，又相隔不太远，能够第一时间享受到优质的医疗资源。

价格

二手、新房售价基本持平，倒挂不明显

对比周边，目前易道郡玫瑰公馆二期附近有房源在售的新房住宅，仅有荣民捌号及绿城春风心语两个项目。

绿城春风心语有两房在售，均价12271元/㎡， 该项目属于限价房，需要有经济适用房购买资格才可以购买，香归香，但一般人买不到。

而荣民捌号197-243㎡大户型房源在售，均价约20000元/㎡。

二手房方面，从贝壳找房平台我们可以直观地看到，项目一期二手房均价约16908元/㎡，二期二手房均价22413元/㎡，倒挂约2000元左右，差额并不明显。

再来对比周边项目：

项目北侧万科翡翠天誉精装房源，1月二手房均价为19056元/㎡；比项目早几年面市的龙城铭园一期，二手房均价为15441元/㎡；而位于玫瑰公馆东侧，紧邻项目的城市风景夏日景色项目，1月二手房均价为22891元/㎡。

去年11月刚加推完最后几栋的“万人摇”热盘保利天悦，目前二手房价格在2.9-3.1万元/㎡左右。不过保利天悦项目品质更偏改善，产品定位要比易道郡玫瑰公馆略高一筹。

AI君有话说

上线第一天，易道郡玫瑰公馆热度尚可，但202套房源能否触发摇号现在还尚未可知。

其实像易道郡玫瑰公馆这般区域稀缺的小户型房源，搁别的区肯定是要遭刚需家庭疯抢的，但是放在高新，AI君却不能打包票了，毕竟有种刚需，叫做“高新刚”。