房产未来踏浪而来：热潮退后见产品
房产未来踏浪而来：热潮退后见产品但仔细看，就发开两个很大的不同。窗户对比▼一、永威五月花城与正商书香华府交房对比前几个月，我非常密集地去了数次永威五月花城和正商书香华府，发现了一个非常有意思的问题，而业主几乎不会去注意这些问题——买房的时候更是不会去注意。两家都是系统窗，断桥铝，内开内倒，隐形纱窗。入户门和门锁也都大差不差。
身处2016年这股房地产热潮中，有人恐惧，有人贪婪，恐惧和贪婪的人涌入售楼部抬高房价，引发更多恐惧和贪婪的人涌入售楼部。在这个循环中，大家似乎都在抢房，抢到手就是万幸，管他抢到手里的是个啥产品。
这个循环应该不会永不停息，这股热潮退后，购房者或许会精挑细选，或许就会关注开发商的交付标准了。这些目前大家不会关心的细节，届时将直接关系到业主后期的装修成本和居住舒适度，哪怕是投资的房子，交付标准高也会在转手的时候有优势。
开发商交房标准都有哪几档？很多人都知道分毛坯交付和装修交付两种。如果再要细分的话，可能很多人知道开发商的装修标准有高有低，有豪装，也有简装。
其实开发商的交付标准可以分的更细，因为现实情况就是如此复杂。有的暗中偷工减料，有的硬桥硬马，有的让购房者觉得物有所值，有的令购房者猝不及防，有的是一时的光环，有的价值却是在未来才能被认识到。
一、永威五月花城与正商书香华府交房对比
前几个月，我非常密集地去了数次永威五月花城和正商书香华府，发现了一个非常有意思的问题，而业主几乎不会去注意这些问题——买房的时候更是不会去注意。
两家都是系统窗，断桥铝，内开内倒，隐形纱窗。入户门和门锁也都大差不差。
窗户对比▼
但仔细看，就发开两个很大的不同。
第一，永威五月花城的水管是走到位的，哪里是冷水哪里是热水，水槽、面盆、淋浴、马桶、洗衣机，这些水管已经接好了。而正商书香华府，则还是和其它项目的毛坯房一样，水管只是入户，厨房一个水阀、卫生间一个水阀，仅此而已。这是一点不同。
永威五月花城已走好水路▼
第二，永威五月花城做好了地暖。正商书香华府使用的是暖气片，而且墙上的暖气管没有入墙，是两根铁管裸露在外面。
暖气对比▼
这两点购房时不会注意到的不同，将给业主装修时带来完全不同的做法。永威的业主在装修的时候，“水”和“暖”这两项不用再做了。而正商书香华府的业主水路要自己走，地暖要自己做，就算是业主仍使用正商配的暖气片，那也要把暖气管改到墙里面。由此我又想到，正商把墙面防水刷那么好，水暖管路开槽不还得破坏掉？
所以可以这样说。永威盖房子，每一项都是要让业主切实能用的，永威这个钱花了，不是白花的，是让业主享受到一定便利的。而正商，能否给业主带来便利，是否做了无用功，不去管它，反正我只管交差拉倒。
我们再来简单的算个帐，假设一套120多平的三室两厅两卫，水路一般要70米左右，按45块钱一米（一般的工长价，有的装修公司要价会更好），至少3000块钱。
地暖按80平，80块钱一平，6400块钱，另外分水器、阀门、主管，也要约2000块钱。如果是还用暖气片，改暖气一组不到400块，一共7组，也要将近3000块钱。
一共一万多块钱，永威的业主省掉了，而正商的业主必须花。
当然，客观地说，正商书香华府的交付标准相比大多数项目的毛坯房，还是不错的，门窗都是杠杠的好货，比一般的毛坯房还是好不少的。
你看，交付标准原来有这么多不为人注意的细节，下面我们接着说。
二、郑州毛坯房的一般标准
郑州毛坯房的交付标准一般是：水路仅是入户，暖气有暖气片，电上有基本的插座和照明，合同约定的入户门、推拉门和窗户。
郑州的毛坯房一般都是这个样子。
毛坯房的标准是否合格，我觉得可以从两个步骤去评判：一是必要的配置是要有的，二是交付的配置都是切实能用的。
举几个例子：比如线路——不必惊讶，还真有项目电线都没有就交房了；再比如，暖气片，有的项目暖气片也没有。这就是该有的配置却没有。
第二，配置既然有，那就要切实能用的，别只是应付验收的摆设。我见过不少项目，门窗太次的、插座太次的、暖气片太次的，如果想安全，业主只能自己掏钱去更换。
总之，毛坯房就要该有的就要有，既然有了那就要真材实料。这是我心中的毛坯房应有的标准，也是正常的标准。
在这一部分我还想插说一下阳台推拉门是否要拆掉，我认为如果你的毛坯房推拉门材质不错，你不打算把阳台与室内连成一体，那么没有必要拆掉原有断桥或彩铝推拉门，再换一个钛镁合金门——这是炮换鸟枪。
推拉门不拆地砖怎么铺很多业主不解，其实简单，把过门石裁成两细条，分别铺在推拉门的内外即可，这样一铺，推拉门下轨道与过门完成面高低差也小了。
不过有的开发商推拉门下面的反梁过高或抬高过多，没法铺砖，只能可惜拆掉推拉门。
三、那些连毛坯房都不如的交付标准
按上面一部分所说的毛坯房标准，还真有不少项目是达不到的。
以推拉门为例，祝福红城三期前一段时间交房，我去看过一家，窗户用材还好，是断桥铝，但阳台的推拉门是塑钢的，而且质量不佳，推拉生涩，也不够坚实，推拉门上连锁扣都没有。
塑钢推拉门▼
其实有不少开发商推拉门用材低于窗户，这就是开发商吃准了业主十有八九会封阳台，然后把阳台推拉门拆了扔了。也并不是说这样做开发商就违约了，我没看祝福红城的合同，只是想说这个交付标准真的不高。
还有比这更差的，在南龙湖，我对郑州房地产还不够了解的时候，帮亲戚买的某项目。这个项目的入户门是丁级门。铁皮之薄令人心忧，装修送沙的小推车把门槛压出了痕迹。手握门把手轻掰，能感到门的铁皮在动。还有窗户，是塑钢窗，也出现了很多的问题。这些门窗想全部换掉，但这可是一笔大费用，最终我亲戚没舍得换。
最低档的丁级门，门槛已压扁▼
还有一个常见的低于一般毛坯房标准的做法是没有暖气片。也就是只有暖气管入户，没有暖气片。亚星盛世郦等都就是这样。
有暖气的小区，开发商含暖气片是普遍做法，的确很多业主装修的时候会改地暖或者换新暖气片，但也有不少业主会使用开发商配的暖气片，如果开发商不配暖气片，无疑有一部分业主只有自己花钱购暖气片了。
再说一个情况，之前我在郑州下面一个郊县的项目呆过，整个县城大部分的项目交房时连电线都没穿！线路只是走到自己家里的配电箱里，也有底盒和线管，但是没穿线。不要觉得小县城才会如此，我所见过的郑州的亚太明珠有一栋楼也是没有穿线。
总的来说，该有的配置没有；或者配置虽有，但是是个应付验收的摆设，这就是低于毛坯房的标准！
四、为什么泰和、天筑等未来不会落伍
这一部分我想说“设备”。“设备”对于以前的购房者，和现在的自需客和刚需客来说，还是一个陌生词汇。
房子还要什么设备？以前房子都没有设备，现在房子带设备已初露端倪，以后会越来越普及，尤其是大户型、改善型产品。
设备主要是让房子更好舒适的，包括家用中央空调、新风设备、直饮水设备、地暖——地暖现在已经普及。面积特别大的住宅还有专门的热水设备、带游泳池的甚至有滤水设备。有的项目还有智能化系统、影音系统、中央除尘系统等等。这些就是设备，我一说你就恍然大悟了。
这些设备起步已有几年，经过这几年的大浪淘沙和沉淀，我觉得还是中央空调、新风、净水等这些关乎健康的是必要的，其它的可以说必要性不强，这是我的浅见。很开发商的理念也是如此，所含的设备一般也是关乎健康的。
比如，普罗旺世含了新风（还含了吉博力壁挂马桶），东润泰和、瀚海晴宇等含的有中央空调和新风。有一些做精装修的高端或改善类的项目更是不可缺少这设备，比如建业天筑、万达公馆、华润悦府一期等等，几乎现在不带设备你都不好意思说自己是郑州房地产市场里的高端产品。
含设备的多是高端或改善类的项目，但也有刚需项目含设备的，融创瓏府其它方面的建材配置品牌宣传的均语焉不详，但有一点宣传里是肯定的，有中央空调，美的的，虽然是国产品牌，但已经前进了一步。
再过几年，有的项目会落伍，有的不会。不落伍的重要原因之一我认为就是这些富有前瞻性的配置或者前瞻性的预留。
五、不管是1000还是2000的装修标准，在我看来都一样
再说说成品住宅。成品住宅是政府既定政策，是大势所趋，的确是利国利民。我也从最初的疑虑，变成现在的热烈支持。
装修房会习惯性地被购房者根据装修豪华程度分成“简装”和“精装”两种，而我却不想以装修的豪华程度来分，而是以装修的前瞻性来分，由此分成“着眼于现在的装修”和“着眼于未来的装修”两种。
我们先说着眼于现在的装修标准。
万科是最早践行成品住宅的开发商之一，也是住宅产业化做的最好的。上个月万科美景龙堂又有一批交房，我去了几次，对万科的装修有了更加深入的了解。
万科美景龙堂的装修标准恰到好处，与项目的偏刚需定位是一致的。很多业主自己装修，装修的档次也不过如些，用材往往还不及万科。
万科的装修施工也是非常出色的，以我的经验，施工水平能达到万科这样标准的装修公司少之又少。就算有能力做出这个标准，也未就会尽心去做到这个标准。我曾测过万科美景龙堂一户的地板高低差，结果从客厅这一边开始，穿过客厅，穿过走廊，进入一个卧室，到卧室的另一边，这么长的距离，高低差不超过5毫米。
万科连燃气管、套管的封填都做的如此细致▼
万科其它的项目基本上都与万科美景龙堂的装修标准相似。万科给业主提供了一个相对轻松的生活，这里几活每一个细节都考虑到位了，不用再改造，只要再买些家具、家电和软装就能入住了。
万科不宣传自己是多少钱的装修标准，其它的诸如恒大、永恒理想世界等房企和项目，不管他们宣传的是多少钱的装修标准，在我看来其实都一样，因为他们全是“着眼于现在的装修”。
六、万达公馆、建业天筑的装修好在哪？
着眼于未来的装修，其前瞻性主要体现在第四部分我所说的含设备的装修。
华润悦府、万达公馆、建业天筑等，的确称得上是“精装修”，但他们装修之好，最重要的并不是装修的多么奢华，而是人性化、舒适性方面的考量。一水的石材、多级吊顶、木饰面、壁纸并不能使我产生太多的兴趣，令我觉得真正有用，真正“高端”的是他们几乎都是配备了中央空调、新风系统等设备。没有这些设备，装修的再“精”，也会在未来几年内落伍。
其实，华润悦府也算不上是“着眼于未来”的装修标准，他只有中央空调。
七、不同档次的交付标准梳理
最后，再从低到高梳理一下开发商交付的标准。梳理的依据就是这个交付标准能给业主带来多少实用性和便利性。
1、低于普通毛坯房交付标准
比如，亚星盛世郦都没有暖气片、亚太明珠有一栋楼没有穿线、祝福红城阳台推拉门是个摆设等。
2、普通毛坯房的标准
一般的毛坯房交付项目都是这个标准，或者应该是这个标准。正商书得华府毛坯房再整齐再漂亮，也是这个档次的，而永威五月花城则是下面一个档次的。
3、高于毛坯房的标准
这个档次目前所见的只有永威，永威所有的项目都是水路走到位的，甚至地暖也敷设好，即使是永威在新密的项目也是如此。这样的房企值得称赞。
4、含设备的毛坯房交付标准
华润悦府、融创瓏府的毛坯房含的有中央空调，普罗旺世含的有新风系统和吉博力壁挂马桶，瀚海晴宇、东润泰和等几乎含所有的设备，正商善水上境应该也会含。这些能保证你的房子未来10到15年不会落伍。
5、着眼于现在的装修交付
以万科、恒大为代表。
6、着眼于未来的装修交付
万达公馆、建业天筑等是这种交付标准。
目前万达公馆已交房，有业主正因万达未提供Miton橱柜的进口报关单、室内空气不达标、施工质量差而维权，这些我们在关注。橱柜的问题比较复杂，一时还理不清；室内空气的检测现在还不好哪一家是权威机构；不过施工不细致的确如此，我们也在之前的文章中提过。但从万达的装修理念上说，它仍是着眼于未来的装修。
不管是万达公馆，还是建业天筑，着眼于未来的装修交付的，目前在郑州，甚至在全国，都是改善型的项目或者豪宅项目。
其实我认为刚需或刚改的项目做装修也可以着眼于未来，比如，也只是普通的地砖或木地板、普通的白乳胶漆、几乎不吊顶，装修可以说是“简装”，但却配的有中央空调，有新风系统，有直饮水等，一套房总成本增加不超过5万，这样的装修才叫牛逼的装修，才是真正抓住重点的的装修，才是真正有用的装修——这是我的浅见。
八、结语
在2016年这波火热的行情中，大家关心的全是房价、关心的是自己能不能买到，但我们还是提醒购房者，在综合考量项目的时候，也考虑下开发商的交房标准，这些将影响到你后期的装修成本和居住体验，甚至影响到你在未来日益危险的击鼓传花游戏中多一点砝码。
也希望开发商能在涨价的同时、在房地产的热潮中仍能用心去做产品，不断优化，不断升级迭代，不断提高交付标准，在这波热火朝天的行情退去之后，还能有竞争力和吸引力。
(完）
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