北龙湖还有多少住宅用地（北龙湖再供2宗地）
北龙湖还有多少住宅用地（北龙湖再供2宗地）北龙湖目前最高限价4.29万/平，产品还会有新的超越吗？世事变幻，北龙湖却始终傲人地矗立在那。不仅价格稳，限价还在不断提高，以前买不起北龙湖的人，以后恐怕更买不起。可短短5年之后，河南的房企和河南的富人，与北龙湖的距离越拉越远。河南本土房企没想到的是，一系列的高压调控政策之后，纷纷身陷囹圄自顾不暇，曾经心心念念的北龙湖，早就成了央企、国企的天下。河南富人也没什么区别，疫情反复肆虐之下，中产消费降级大势已成，原本敢踮踮脚上车北龙湖的，现在只能望尘莫及，无奈退而求其次，买个改善求稳吧。
FANGDONG
2016年，在接二连三爆出地王之后，北龙湖成了郑州乃至河南全省的塔尖。
河南本土房企都渴望在北龙湖拿到一块宝地，以证明自己有做豪宅的实力，更希望在这里能够甩掉“土帽子”，为品牌焕新助助力。
河南富人也一样，想要彰显自己的实力，即使开5辆奔驰、一天灌8瓶茅台、抽10支雪茄，也不及在北龙湖这样百年难遇的塔尖之地购置一套豪宅。
可短短5年之后，河南的房企和河南的富人，与北龙湖的距离越拉越远。
河南本土房企没想到的是，一系列的高压调控政策之后，纷纷身陷囹圄自顾不暇，曾经心心念念的北龙湖，早就成了央企、国企的天下。
河南富人也没什么区别，疫情反复肆虐之下，中产消费降级大势已成，原本敢踮踮脚上车北龙湖的，现在只能望尘莫及，无奈退而求其次，买个改善求稳吧。
世事变幻，北龙湖却始终傲人地矗立在那。不仅价格稳，限价还在不断提高，以前买不起北龙湖的人，以后恐怕更买不起。
北龙湖目前最高限价4.29万/平，产品还会有新的超越吗？
心仪北龙湖的开发商，又有谁能跻身进场与国企、央企大佬同台竞技？
6月22日，北龙湖将再度出让2块地，住宅限价4.29万/平，答案就此揭晓。
FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：司马柱 美编：小樱 校对：大豆
01
两块地基本信息
郑政东出〔2022〕4号（网）
位置：地块位置为龙湖中环南路南、九如东路东。
出让面积：91.51亩（61006.74平米）。其中商务用地45.7336亩，用地面积30489.11平米。二类居住用地45.7764亩，用地面积30517.63平米。
规划平均容积率：小于1.85；
起拍价：起始价136000万元，起始地价1486万元/亩，折合楼面价12050元/㎡。
销售限价：根据出让条件，该地块毛坯限价3.73万/平，精装限价5600元/平，整体限价4.29万/平。
郑政东出〔2022〕3号（网）
位置：三全路南、龙润西路东
出让面积：55.9亩（37264.2平米）
规划容积率：小于1.7
起拍价：起始价121200万元，起始地价2168万元/亩，折合楼面价19132元/㎡，是此次供地中地价最高的地块。
销售限价：地块毛坯均价不超过37300元/平，装修价格不得超过5600元/平，整体限价4.29万/平。
02
两块地配套优劣分析
4号地地块优劣如下：
1、河景房。
地块分为南北两部分，北边做产业，南边做住宅，地块南侧是东风渠，住宅产品是标准的河景房；北龙湖虽然水系丰富，但是能够临水看河看湖的房子并不多。
2、近名校。
地块东侧是佳田美林上苑；北侧是大清生物总部；东北侧是幼儿园、小学、初中均已经开始招生的上海师大附属郑州启佳学校，4号地距离该学校不足200米，上学极为方便。
3、近商业、近地铁。
西侧隔一块地约400米是龙湖里，住宅部分距离地铁4号线、8号线换乘站龙湖中环南站约1公里，距离8号线郑大一附院站约1.4公里。地铁站点略远一点，但是北龙湖豪宅业主可以忽略。
4、易布局。
整体地块方正，住宅产业分割开后，地块呈东西长、南北窄的长方形，非常适合大面宽产品布局。
5、南岸成熟片区。
北龙湖南岸的熟化基本是从东向西熟化，从龙翔嘉苑一带到正商善水上境、龙之梦，再到亚新龙湖壹号、龙湖里、卢森堡中心，东半幅熟化程度高于西半幅，4号地正处在成熟区。
6、地块劣势不明显，唯一缺点是住宅地块不大，北边紧邻商业、产业。
3号地地块优劣如下：
1、稀缺的瞰湖地块。
地块东侧视线无遮挡，可以居于室内一览北龙湖湖面风光。北龙湖北岸能够直观湖面的地块一共只有5块，此次出让的3号地便是其中之一，在此之前，万科摘走了1块做了拾谧森语。
2、出门即公园。
地块东侧一路之隔即是北龙湖湿地公园，地块位置现在是湿地公园的停车场。
3、北岸稀缺低密地块。
北岸剩余地块成带状环绕在龙湖北侧，容积率低至1.7的仅有临湖一带，万科、保利摘地后，低密地块仅剩10块。
4、地块有倾斜角度，楼栋排布需要取舍。
5、交通便捷。
距离已开通地铁4号线森林公园北站300米左右，向西约700米可抵达中州大道，向南可直达北三环。
6、距离清华附中约700米。
03
两块地会被哪家房企摘得？
3号地：
纯住宅地块，大概率还是被央企、国企摘得。
结合2021年603土拍报名房企名单，本次3号地预计会有以下几家房企参与：万科、旭辉、平安、中海、保利、金茂、华润、中交。
本土龙头房企大多已在北龙湖有项目，有实力且可能参与本次土拍的本土房企是美盛、星联。
4号地：
本土房企中，对4号地抱有强烈意向的是未来房产和正弘。
未来房产在金水区打造了大平层豪宅未来天奕，公司期望在北龙湖摘得地块继续做高端产品，对于此次北龙湖出让的4号地，未来已倾心多年。
如今，未来背后站着的是大佬远洋，无论是天奕项目，还是北龙湖地块都需要这两家房企共同出力。未来有决心有干劲，远洋有资本实力，拿到北龙湖4号地并做成标杆型的豪宅作品都不是问题。
如果未来此次进入北龙湖，该房企的品牌力将直线上升，成为郑州本土唯一一家专注豪宅的开发商。
但是也有消息称，未来本次不会争抢4号地，专注把未来天奕项目做成郑州大平层豪宅的标杆，创造神话。
图：未来天奕独具特色的幕墙已开始上墙试验
意向摘得4号地的另外一家本土房企，是正弘。
需要说明的一点是，土拍是开发商之间的一场博弈，正弘、未来以及其他房企最终是否参拍，都在博弈当中，地块花落谁家或者最终流拍、停拍，都充满了悬念。
04
正弘何以争抢4号地？
1、正弘资金实力强，有实力拿。
资金非常良性，三道红线一直处于绿档。去年603土拍，东风南路地块要求总投资120亿，该地块最终被华润摘得做了郑东华润万象城。但是业内人士都知道，当时与华润争夺到最后一刻的房企，就是正弘。
郑东万象城地块起拍价是43.6亿，而北龙湖4号地起拍价只有13.6亿元，40多亿都抢破头，这13亿的地块在正弘眼里，还不是吃菜一样？
2、正弘做商业有优势。
正弘城开业第二年的2019年，销售额即达到30亿，跃居郑州商业项目销售榜单第二；2021年再次大幅增长，销售额突破42亿；2021年，正弘城会员总数突破200万 。
图：正弘城实景图
除了正弘城，高新区还有正弘汇，按照正弘商业的招商规则，正弘城入驻品牌也要求必须入驻正弘汇，这就决定了正弘汇一定会成为高新区乃至郑州主城西半幅最为高端的商业。
西有正弘汇主打年轻，中有正弘城主打轻奢，东边在北龙湖再做一个正弘商业，定位为类似太古里的高端商业，正弘的商业版图才会更加丰富圆满。
有经验、有品牌资源，正弘拿下4号地后做起来得心应手。更重要的是，这三个商业项目均在地铁8号线上，一条地铁线，串联正弘三大商业，可谓郑州商业一段佳话。
3、正弘操刀北龙湖项目有经验。
正弘在北龙湖已经有两个项目正弘瓴、正弘臻，团队老练，经验成熟，而且过往两个项目的产品力和去化速度是北龙湖众多豪宅的翘楚。
正弘再拿4号地继续操刀4万 产品，可谓轻车熟路。如果拿下4号地，正弘只需要在原来两个项目的基础上做提升即可。
图：正弘臻实景图
4、正弘有客户资源，继续开发4号地住宅不愁卖。
正弘早期的住宅产品比较偏高端，金水核心的蓝堡湾，正弘当年卖得最贵；惠济迎宾路郑州最早的别墅区，正弘打造了九郡弘；北龙湖又落子两个豪宅项目正弘瓴、正弘臻。
仅仅这几个高端社区的老业主们复购，卖出100多套房子不是问题，4号地住宅部分仅有45亩，按照平均250平米户型设计，总共只有200多套房子，100多套房子已经足以去化一半了。
05
两块地适合做什么产品
两块地均限价4.29万/平，均限高24米，住宅部分容积率均在1.7，都会做成洋房产品。
两块地都适合做大面积段产品，因为北龙湖140平米的小户型目前已经供应过剩，这部分产品的处境是“有钱人嫌小，没钱人买不起”。
同时，随着疫情影响，中产消费降级，购买力下降，改善客户购房预期也在压缩。有实力、有计划进入北龙湖的富人，更青睐升级版的大户型产品。
4号地：
该地块住宅部分仅有45.7764亩，用地面积30517.63平米。按照住宅1.7的容积率计算，建筑面积一共51879.971平米。
户型适合设计为180平米起步，搭配一些230平米和270平米户型，三个户型平均面积在250平米左右。
按照这样的户型设计初步计算，总套数在200套左右。
所以正弘如果做4号地，老业主复购消化100多套房子，剩余几十套房子去化根本不是问题。
3号地：
该地块占地55.9亩（37264.2平米），按照容积率1.7计算，建筑面积一共63349.14平米。
3号地产品设计其实可以参考旁边万科拾谧森语的成熟经验，万科地块约70亩，规划18栋洋房，容积率也是1.7，户型设计199平米起步，另外两个247和370平米户型，三个户型格外纯粹，目前价格在38000-43000元/平左右。
3号地比万科拾谧森语小了15亩左右，又因为地块稍有倾斜，楼栋排布可能不会像万科那么容易，但是户型设计同样可以做纯粹的大户型，180或190平米起步，做三四个户型足够。
06
北龙湖的上车门槛在降低
3、4号两块地，销售限价均是42900元/平。
按照200平米户型计算，即使顶着限价线销售，一套房子总价只有858万，首付30%最多257.4万。
而面积降低到180平米，首付只需要231.6万。
250万上车北龙湖，或观山望湖，或临河临名校，相比北龙湖早期验资300万才能进售楼部的豪宅项目而言，北龙湖的上车门槛正在降低，产品性价比在提高。
07
北岸竞争进入白热化
北龙湖北岸在售楼盘，自西向东有万科拾谧森语、中海云鼎湖居、璞岸、华润瑞府、绿城湖畔雲庐、中海云著湖居6个项目，除了中海云鼎湖居基本售罄外，其他5个楼盘均有不少房源在售。
此次推出3号地后，北岸将进入6盘大乱斗的新时代。
1、万科拾谧森语，主打大户型、瞰湖产品，户型设计199平米起步，另外两个247和370平米户型，均价在3.8-4.3万/平左右；
2、璞岸，主力户型在160-180平米，均价在3.9-4万/平左右；
3、绿城湖畔雲庐，5月28日实景开放，面积段在149-249平米，均价在4万/平左右；
4、中海云著湖居，实景、外立面即将开放，正在加推6、9、13号楼，建面149平米四房、169平米四房，13号楼楼王为195平米四房，是该项目楼王首次推售。整体均价在4万/平左右。
5、华润瑞府，定位十大豪宅产品系——瑞府系，户型以145-160平米为主，还有少量179、216平米户型，限价3.6万/平。
北岸产品格局中，均是大央企、国企（国企背景房企）操盘，整体均价都在4万上下，产品竞争最为激烈的当属140-200平米之间的产品，200平米以上产品仍然属稀缺品。
绿城、中海进场较早，万科工地进展较快，华润定位十大豪宅，璞岸销售较快，几家楼盘产品兑现的同时，也为价格适当提升做足了准备。
等到明年上半年，3号地登场，必将激化6大楼盘的竞争。
08
北龙湖该不该限价？
北龙湖豪宅最早的限价只有3.2万元/平，装修另算。
去年603土拍，万科与保利拿下北龙湖地块的限价，已经提升至4.29万/平（含装修）；
去年年底华润摘得现瑞府地块时，总限价在3.6万/平（含装修）。
如今，北龙湖项目限价再次提升到4.29万/平。
某龙头房企进入北龙湖后，曾试图与官方沟通提升品质、突破限价，最终未能如愿。
从趋势上来看，北龙湖随着各项配套落地，金融岛开放，住宅产品的限价应该还会继续放松。
个人认为，北龙湖这样的“富人收割区”，可以试试不限价。
1、供应总量少，即便价格高，也很容易平衡城市整体均价。
2、郑州四环内价值需要夯实，房价需要稳定，远郊楼盘继续挤水分，中和北龙湖高价。
3、北龙湖是极少数富人的选择，北龙湖卖得贵，和普通老百姓没关系，完全可以不限房价，只是让富人多缴税即可。
4、北龙湖客群不是钱多人傻，他们比普通购房者更明白区域红利、市场行情、政策基调；北龙湖的开发商都是龙头房企，也有更为专业的操盘团队，更了解客户的购买力；即使放开北龙湖限价，也不会暴涨暴跌。
一分价钱一分货，涨价就会涨品质，而不是限价降品质。
09
北龙湖价值还在增长，土地和房子仍值得抢
北龙湖是郑州所有新区中，成熟速度最快、发展质量最高的片区之一。
站在2022年的时间点上来看北龙湖，其房产价值依然有不错的增长空间，核心动力在陆续兑现的各项顶级配套中。
1、商业配套：
龙湖里已经成熟，卢森堡街区已经投入使用，还有已经建好的3个便民服务中心：郑大一附院南侧的龙翔七街便民服务中心、龙湖北岸的龙翼四街便民中心、三全路森林公园旁的龙源四街便民服务中心。
除此之外，如意东路上4号线地龙湖南站地铁口直通的好睦邻·如意坊，即将于明年下半年开业。
图：好睦邻·如意坊施工实景
作为开放式街区商业，好睦邻·如意坊总建筑面积约12.5万平米，容积率仅为1.99，7栋独立建筑高度均在20米以内，除少量公寓和部分商业出售外，大部分商铺为自持，自持比例高达63%。
好睦邻·如意坊效果图
2、教育配套：
上海师大附属郑州启佳学校幼儿园、小学、初中均已招生，去年中小学学费48000元/年/人，幼儿园托班8万/年/人，其他7万/年/人。美林上苑业主可凭学位协议入学。
图：上海师大附属郑州启佳学校实景
龙腾小学已经招生运营，学校2020年首届学生在众意路小学借校招生教学，23名学生配备了18个老师，口碑极佳。2021年搬到新校区后很多家长也认可学校，招生一、二两个年级共4个班。
龙腾中学即将与今年秋季招生，设置有30个班，预计初一招生6个班；教师团队45%来自郑州中学、六中、八中、九十六中等学校骨干教师，师资力量强大，目前学校已在东外、清华附中上课一年。
图：龙腾中学（丰盈路中学）施工实景图
清华附中2020年首次招生，目前小学、初中部、高中部均已招生，实行小班化教学，实施导师制，采取全寄宿管理。
外籍人员子女学校已于2020年9月开始招生。但是该校只针对外籍人员子女开放招生，即：符合中国法律法规条件下，申请学生持有外国护照并达到相应的语言水平。收费标准：幼儿园11.9万/年，小学14.9万/年，初中15.9万/年，高中17.9万/年。
3、交通配套：
地铁4号线已经开通，无人公交、金融岛开岛已经说过多次，只说下地铁6号线和地铁8号线的最新进展吧。
5月25日，地铁8号线一期工程正线风水电安装及装修工程招标公告发布，预计2024年年底完工。
6月1日，原本地铁6号线一期西段开始试运行，但是因全国疫情影响，专家无法到郑州参加安全评审，试运行时间不可控，根据全国疫情形势，预计于今年内试运营。6号线经过北龙湖的路段，预计2024年通车。
本次土拍之后，北龙湖容积率在2.0以下，限高不超过24米，适合做洋房产品的地块仅剩十余块，北龙湖优质住宅地块正在不断减少。
地块越来越稀缺的同时，北龙湖的高端配套不断兑现，区域越来越成熟。
只要能够保持合理的供应节奏，北龙湖的房子只会供不应求。
