普洛斯物流信息系统（巨头易主790亿中资财团拿下的物流巨头普洛斯是怎么的存在）

普洛斯物流信息系统（巨头易主790亿中资财团拿下的物流巨头普洛斯是怎么的存在）而于此同时，经济全球化的浪潮袭来，越来越多的美国国际化企业需要全球性的物流仓储网络布局来帮助他们全球铺货，完成快速扩张。而SCI则抓住了这次机会，借助全球化物流概念顺利在1994年于纽约证券交易所（NYSE）上市，并于1998年正式改名为Prologis。1991年，Prologis的前身，Security Capital Industrial Trust (SCI)在北美成立。当时公司的投资领域较为多元化，既包括工业用地，也包括商业及写字楼盘等地产业务的开发。最终，为了降低空置率，提高运营及资金回笼效率，公司选择与美国其他房地产企业区分开来，专注于当时由于美国经济高速发展而出现大量需求的物流地产细分行业。不过，本次交易最终还需通过普洛斯股东大会及新加坡相关监管的批准程序，普洛斯董事会及财团将一起推动后续流程。二、普洛斯历史发展轨迹：成立于北美，背靠新加坡财团，发迹于亚洲1.成立于北美，挟

普洛斯收购案，终于有了结果！

今天(7月14日)，由万科、普洛斯现任CEO梅志明、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团与普洛斯发布联合公告称，该财团与普洛斯董事会已就全面私有化新加坡上市公司普洛斯达成一致，交易收购单价为每股3.38新加坡元。如本次私有化能够完成，交易总价约为159亿新加坡元(约790亿人民币)，有望成为亚洲历史上最大的私募股权并购。

在持股比例方面，万科集团占股21.4%、厚朴投资占股21.3%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。此前盛传的平安集团、京东、马云旗下基金并未参与本次交易。

这笔交易最晚将在2018年4月14日之前完成。在交易完成后，普洛斯将从新加坡交易所退市。

不过，本次交易最终还需通过普洛斯股东大会及新加坡相关监管的批准程序，普洛斯董事会及财团将一起推动后续流程。

二、普洛斯历史发展轨迹：成立于北美，背靠新加坡财团，发迹于亚洲

1.成立于北美，挟资本之势全球扩张

1991年，Prologis的前身，Security Capital Industrial Trust (SCI)在北美成立。当时公司的投资领域较为多元化，既包括工业用地，也包括商业及写字楼盘等地产业务的开发。最终，为了降低空置率，提高运营及资金回笼效率，公司选择与美国其他房地产企业区分开来，专注于当时由于美国经济高速发展而出现大量需求的物流地产细分行业。

而于此同时，经济全球化的浪潮袭来，越来越多的美国国际化企业需要全球性的物流仓储网络布局来帮助他们全球铺货，完成快速扩张。而SCI则抓住了这次机会，借助全球化物流概念顺利在1994年于纽约证券交易所（NYSE）上市，并于1998年正式改名为Prologis。

2.染指亚洲市场，进军日本和中国

而借助资本之势，Prologis通过全球并购以及美国企业全球扩张的机会，将自己的触手伸向全世界，而亚洲，尤其是才刚加入WTO不久的中国，在政策及政府的推动下，正如火如荼的开始新一轮全球贸易的大动作。巨大的市场需求以及物流仓储作为贸易的刚需属性，强烈的吸引着Prologis的目光。

2001年，Prologis首先进入美国企业更为熟悉的日本市场，并同时隔海观望对面的这一全球瞩目的庞大市场，以寻求最好的切入时机。

最终，Prologis在2003年迈出了其进入中国的第一步，选择将总部设在中国外资企业最多、国际贸易最繁荣的第一大港口——上海。

3.深耕本土化，借力物流园区拓展市场，政府企业“双得利”

Prologis刚进入中国市场时，由于政府对于外资在华“圈地”现象明显保持着很强的戒心，公司在前期希望从政府直接拿地的愿望并不顺利。最终，管理层改变策略，从二级市场入手，一是收购了乐购整套配送设施并在上海取得西北物流园的开发权，二是与苏州工业园区的苏州物流园区签订了开发协议，以入股形式进行工业物流园区的开发及建设。终于在2004年拿下了14万平方米的工业物流设施及土地，成功踏实第一步。

在建立了立足之地后，Prologis开始发挥其作为外资国际化企业的绝对性优势——全球性的大企业客户资源（全球财富1000强企业近一半左右是其客户），将其过往十年来积累的客户引入中国并为其提供一整套的现代化物流解决方案。

在当时的中国，物流地产业提供的物流解决方案仍然相当落后，离国际一流大企业的需求仍然相差甚远。Prologis的出现使得外资大厂的订单纷至沓来，仅4个月后苏州工业园的物流设施租用率便从55%猛增至92.8%。其中客户不乏阿迪达斯、三星、诺基亚、三井和欧莱雅这样的国际顶级企业。

物流园的开发，引来了国际大厂的入驻，最终导致了整个工业园区被整体盘活并拉动了当地政府的GDP与税收。这种显而易见的连锁效用立刻为政府所注意到，并改变了其对于Prologis的态度，提高了信任，最终转化成了公司在今后拿地时的优惠政策。

凭借着苏州园区的示范效应，Prologis在中国的开发得到了更多地方政府的支持，开始了一轮超高速的扩张。无论在环渤海、长三角、珠三角、还是内陆几大城市，全都布满了公司的物流园区。至2008年，仅用了5年时间，公司在全国19个城市建立起了50多个物流园区。

4.Prologis“壮士断腕”应对全球股灾，GIC成功接盘亚洲业务，GLP成立

2008年，由于全球性的次债危机爆发，在实业界各大企业都选择减速扩张，而资本市场上的流动性也降至低点。Prologis同时面临了出租率下降以及后续资金断裂的前后夹攻，公司股价也跌至历史最低。

同年，来自新加坡的国家政府投资公司（GIC）最终以13亿美金成功收购Prologis在中国的资产和日本的产业基金权益以及相应的预估债务。交易完成之后，Prologis在中日两国的品牌“普洛斯”、与管理团队保持不变，并同时约定公司三年内不得进入中国日本市场从事相关联业务，即使在三年之后也不能以“普洛斯”的品牌进行运营。

自此普洛斯的亚洲业务正式分拆，中文名“普洛斯”，英文名则改为“Global Logistics Properties”(GLP)。而随后于2011年，Prologis剩余的业务与原来的竞争对手安博置业（AMB Properties）合并，中文名改为“安博”，而英文名仍保留“Prologis”。

自此，两家企业分别成为了全球第一、第二的物流地产公司。

三、股权结构：新加坡政府投资公司曾经控股

根据公司2016年年报显示，其总股本为47.32亿股，按照2.04新元计算，市值为96.53亿新元，合人民币467.63亿元。在本次收购前，GIC自2010年接手普洛斯，通过间接持股方式控制公司，为公司第一大股东，占总股本的36.57%，高瓴资本（Hillhouse Capital）为第二大股东持股8.14%，贝莱德集团（BlackRock Group）为第三大股东持股6.99%，而美银美林集团（BoA ML Group）作为第四大股东持股5.31%。

不过在本次交易完成后，普洛斯将从新加坡交易所退市。根据公告公布的持股比例，万科集团占股21.4%、厚朴投资占股21.3%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。其中，万科拟获得的股份最多，有望成为普洛斯第一大股东。

四、公司的全球业务布局：中国业务超过半数

目前，普洛斯的主要业务集中分布在全球4各国家，按照净资产规模大小分别为：中国、日本、美国、巴西。

1.中国区业务简介

根据公司2016年年报，公司在中国区总资产为122亿美元，总开发面积达2670万平方米，其中建成面积为1490万平方米，在建面积1170万平方米，并另外包括1210万平方米的土地储备。近三年平均出租率为90%；平均租金为34元人民币/平方米/月；同地仓储运营收入增速为10.7%。

公司的大客户普遍集中在物流、电商行业，前五大分别为：百世物流（4.7%）、京东商城（4.6%）、德邦物流（3.2%）、唯品会（2.3%）以及亚马逊（1.9%）。公司目前在中国物流地产是绝对的第一位，市场占有率遥遥领先。

2.日本、美国及巴西业务简介

另外公司在日本、美国、巴西区总资产分别为91亿、129亿、19亿美元，日本、巴西总开发面积为560、360万平方米，其中建成面积为450、250万平方米，在建面积为100、110万平方米。由于普洛斯去年才进入美国市场，土地的开发面积仍未公布。

目前日本、美国、巴西的近三年平均出租率分别为99%、92%、95%；平均租金分别为68、30、44元人民币/平方米/月；同地仓储运营收入增速分别为10.7%、2.7%、7%、8.5%。公司的大客户主要集中在物流、电商、快销商品及现代制造大企业。

五、三大核心业务形成战略“闭环”

普洛斯之所以能够成为今天的普洛斯，与其独到的业务模式是完全分不开的。从其经营年报中我们可以看出普洛斯将旗下业务分为三大块，分别为：

1.物业开发业务：

类似于传统的物流地产开发业务，包括投资拿地、项目建设开发，最终建成可用于物流业务操作的物流产业园区。建成的项目可出售给普洛斯自己管理的地产基金或第三方来赚取利润，亦或者交付给公司的物业管理部门进行出租运营。

2.物业管理运营业务：

产生普洛斯目前主要收入来源——租金的业务。物业管理部门从公司开发部门接手过已建成项目后，将对该物流园区进行进一步的招租及销售工作，并对客户提供物业管理以及一系列的相关增值服务。待该物业整体收入趋于稳定后，便再将其打包出售给公司管理的REITs基金，从而快速回笼资金。

3.基金管理业务：

基金管理部门的主要工作是负责基金的募集和设立，物流地产项目的投资，以及各支基金的管理工作。其收入主要为基金管理费和产生的超额收益中20%的提成。而其投资的地产项目大都为普洛斯自行开发与少数第三方开发的地产项目，以租金收益作为基金的回报率。

六、普洛斯在中国

普洛斯中国成立于2003年，总部位于上海，目前已进入38个城市，拥有园区数量252个，总建筑面积达2871万平方米。从公司官网提供的中国市场土地份额图上来看，即使将前十名其他企业拥有的土地份额全部加起来，也不及其三分之二。其他相关信息前文有所介绍，这里不再赘述。

1.企业经营情况分析

从偿债能力来看，截至2015财年，普洛斯公司总资产达到1746.2万新加坡元；资产负债率和产权比率均较上年有所下降，分别为26.92%和36.83%，说明公司资产结构较为保守，对债权人的保障程度较高，公司长期偿债能力较强。

2.企业竞争优势分析

普洛斯是亚洲最大的现代物流设施提供商与服务商，在中国的35个城市拥有并管理着189个综合性园区，形成了一个覆盖主要物流枢纽、工业园区和城市配送中心等战略接点的高效物流网络。通过标准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决方案，普洛斯致力于为全球最具活力的制造商、零售商和第三方物流公司不断提高供应链效率，达成战略拓展目标。截至2015年3月31日，普洛斯中国总建筑面积达到2，180万平方米。

3.园区客户群体分析

进驻普洛斯物流园区的企业可以分为：第三方物流企业（如：NipponExpress，DHL，Hitachi，NYK，Sankyu等）、批发商和零售商（如：沃尔玛、百胜食品、亚马逊、易初莲花等）、生产商（如：阿迪达斯、三星、广药、欧莱雅、光明乳业等）。目前，普洛斯中国拥有500家以上的优质客户，其中跨国公司租户约占54%。

4.不仅仅在物流地产

通过前文介绍，如果你仅仅把普洛斯当作一个物流地产巨头，那就太简单了。普洛斯还管理着约400亿美元的投资基金，有一支以全球顶级的“物流投行”团队，成为竞购各方属意普洛斯的重要原因。普洛斯财报显示，其主要收入来自租金和基金管理费。来自戴德梁行的数据显示，普洛斯在中国主流物流地产行业里所占份额超过50%，规模甚至大于其后9家开发商之和。

仅从投资来看，近几年普洛斯广泛出手，各个领域皆有布局。除了不久前携手德邦等入股东航物流，仅在过去半年其就先后入股钢铁电商欧冶云商、卓志跨境供应链、智慧物联网公司G7、“互联网 城市配送车队”驹马物流等等，同时其还是卡行天下、中储股份、壹米滴答的投资人。而这仅仅是简单的梳理，没纳入的还有更多。

六、郁亮的算盘

万科的入局和普洛斯管理层的参与是此次财团收购的重要特征。据了解，万科是在2017年春节前后即开始介入收购事宜。业界分析认为，万科和普洛斯在打造地产、物流、产业园和资产管理生态链方面有着较大的合作空间。万科从2015年开始发力物流地产，将其定位成转型升级方向之一。中国物流学会特约研究员杨达卿告诉记者，普洛斯可以借助万科的商业地产资源布局C端，而万科可以从普洛斯学习B2B模式物流的运营等。

万科董事会主席、首席执行官郁亮表示：“此次交易如完成，将是万科城市配套服务商战略的重要举措，有助于万科在物流地产领域完善布局，进一步扩大影响力，为社会持续创造真实价值。同时，万科和普洛斯两家企业的联盟建立，将有望在全球范围内打造全新的商业发展模式，通过发挥双方在各自专业领域形成的优势，未来可在地产、物流、商业消费以及资产管理等领域构建全方位服务体系，从而建立起围绕客户和城市的生态系统。”

近年来，万科的业务版图一直在扩展，物流地产是万科重点发展的业务之一。据了解，万科于2015年成立专门的物流地产公司，近两年不断拓展在全国的物流网络，目前已在北京、上海、广州、杭州、武汉、成都等一线城市及核心二线城市布点。

业内人士分析认为，如果此次并购成功，万科的开发建设经验及资源优势就能与普洛斯高效的物流仓储网络及管理能力形成优势互补。再加上万科手中庞大的商业地产资源和背后丰富的客户资源，未来有机会将普洛斯导入物流仓储的客户群当中。

以上资料综合普洛斯、新浪、财新网、兴业证券、前瞻产业研究院等。物流指闻综合整理，转载请注明出处。

来源：物流指闻