分析沈阳房价现状及未来走势（沈阳涨幅排名第9）

分析沈阳房价现状及未来走势（沈阳涨幅排名第9）第一位 丹东，涨幅11.7%中国70个大中城市房价涨幅排名从环比看，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.3%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.6%。二、15个热点城市商品住宅销售价格涨跌互现5月份，15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有5个，比上月减少2个，最大降幅为1.1%；持平的1个；上涨的9个，增加1个，最高涨幅为2.1%。同比下降的城市有8个，比上月减少2个，最大降幅为2.8%；上涨的7个，增加2个，最高涨幅为3.4%。

沈阳同比上涨10% 排名第9

国家统计局今日发布了2018年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟进行了解读。

一、一线城市商品住宅销售价格同比持续下降，二线城市有所上涨，三线城市涨幅继续回落

5月份，各地继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不断加大房地产市场调控力度，全国40多个城市出台了调控政策，防止房价明显过快上涨。据初步测算，70个大中城市中，4个一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.6%和0.2%，分别连续4个月和3个月下降，降幅比上月分别收窄0.4和0.5个百分点。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨5.4%和4.4%，涨幅比上月分别扩大0.3和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.0%和4.3%，涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点，分别连续4个月和10个月回落。

从环比看，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.3%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.6%。

二、15个热点城市商品住宅销售价格涨跌互现

5月份，15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有5个，比上月减少2个，最大降幅为1.1%；持平的1个；上涨的9个，增加1个，最高涨幅为2.1%。同比下降的城市有8个，比上月减少2个，最大降幅为2.8%；上涨的7个，增加2个，最高涨幅为3.4%。

中国70个大中城市房价涨幅排名

第一位 丹东，涨幅11.7%

第二位 大连，涨幅11.6%

第三位 哈尔滨，涨幅11.1%

第四位 西安，涨幅11%

第五位 昆明涨幅10.8%，，乌鲁木齐涨幅10.8%，南充涨幅10.8%

第八位，海口涨幅10.1%，

第九位，沈阳涨幅10%

附注：

1.自2018年1月起，国家统计局取消保障性住房销售价格统计指标，只编发新建商品住宅销售价格指数，不再编发新建住宅销售价格指数。

2.调查范围为70个大中城市的市辖区，不包括县。

3.调查方法：新建商品住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据；二手住宅销售价格调查为非全面调查，采用重点调查和典型调查相结合的方法，按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。

4.价格指数的计算方法详见中国统计信息网《住宅销售价格统计调查方案》。

5.表格中若含“—”，表示本月无成交记录。（来源：沈阳统计局）

沈阳二手房转移登记缩至四个工作日

新建商品房、二手房办证下移至沈阳市各区分中心办理，可实现百姓办证不出区。6月14日，辽宁省政府新闻办召开“优化营商环境”主题系列新闻发布会，沈阳市副市长王广生介绍，沈阳市在企业、群众“办事难”问题方面开展专项整治，压缩办证时限。

窗口单位全面推行延时错时服务

王广生介绍，沈阳在政务窗口服务质量方面开展专项整治，对全市直接服务企业和群众的窗口单位进行明察暗访，各级窗口单位全面公开办事信息和服务承诺，全面推行延时错时服务。

此外，在涉企处罚专项整治方面，沈阳市发布《2018年度涉企行政检查计划》，涉及检查企业485家，涉及检查事项64项。同时，公布了2018年市本级行政事业性收费和政府性基金目录清单，凡是清单之外的收费基金项目，一律不得向企业进行征收。

企业“获得电力”手续缩减至3个

王广生介绍，沈阳建立了电力市场化交易用户申报准入审核平台，扩大直购电交易范围，今年以来，全市累计共有251个用户获批具备直购电资格，进一步降低了企业用电成本。同时，简化了供电服务报装手续，企业“获得电力”手续从8个缩减至3个。

此外，经过四轮清理，沈阳市本级中介服务事项由年初的169项缩减为59项，涉及行政审批中介服务事项的部门由2017年底的22个委办局减少到16个。

新建商品房、二手房办证下移至区

在企业、群众“办事难”问题专项整治方面，王广生表示，沈阳市直部门审批机构全部整建制进政务服务中心，实现了“大厅之外无审批”。

沈阳临时身份证、机动车驾驶证补证等10类业务实现即办即给；公民因私护照、往来港澳通行证、大陆居民往来台湾通行证由10个工作日压缩至6个工作日。

新建商品房转移登记和抵押权注销登记即时办结；不动产抵押登记由3个工作日缩短至1个工作日；二手房转移登记由8个工作日缩短至4个工作日；新建商品房、二手房办证下移至各区分中心办理，实现百姓办证不出区。

投资建设项目审批缩至25个工作日

在优化涉企服务方面，沈阳投资建设项目审批时限已由原来35-47个工作日压缩至25个工作日左右。

此外，沈阳推行“互联网 政务服务”平台化工作机制，搭建商事主体综合服务平台，建立了登记审批与12类行业、59种经营范围、146项行业许可审批的网上协同流程，目前平台已上线运行为190家企业提供了登记服务。（来源：沈阳日报）

《沈阳市物业管理条例》征求意见 园区停车费收益归全体业主所有

6月14日，记者从沈阳市房产局了解到，将在明年起实施的《沈阳市物业管理条例（修订草案）》（简称《草案》）全文公布，征求社会各界意见。有关单位和各界人士可于6月24日前登陆沈阳市房产网，对征求意见稿提出意见。

焦点一

交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金

《草案》规定，建设单位交付住宅物业时，应当向房屋买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务合同等资料。

建设单位应当按照国家规定的物业保修期限和保修范围，履行保修责任。

建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向物业所在地区、县（市）人民政府指定的账户交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。保修金交纳、使用、管理和退还的办法由市人民政府制定。

焦点二

符合三个条件就得召开首次业主大会

《草案》规定，业主可以依法设立业主大会，选举业主委员会或者执行机构。只有一个业主或者业主人数较少，且经全体业主同意不设立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

《草案》规定，交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十；交付的房屋户数达到总户数百分之五十或自交付首位业主之日起满二年且已交付户数比例达到百分之三十的，就要由街道办事处或者乡镇人民政府会同区、县（市）房产主管部门组织召开首次业主大会会议。

焦点三

业委会应向业主公布经费收支情况

《草案》规定，业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）业主大会和业主委员会的决定；（三）物业服务合同；（四）专项维修资金的筹集、使用情况；（五）物业共有部分的使用和收益情况；（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停车车位的处分情况；（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；（八）其他应当向业主公开的情况和资料。其中，第五项、第六项和第七项规定的事项应当于每年三月底前在物业管理区域内显著位置公布。

焦点四

物业企业不得以部分业主拖欠物业费为由降低服务质量

《草案》规定，物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域内的显著位置公布上一年度物业服务合同履行情况和物业服务费等物业项目收支情况。业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

此外， 物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。

焦点五

园区停车费扣除管理成本后归全体业主所有

《草案》规定，物业管理区域内占用业主共有道路、场地停放机动车辆的，应当由业主大会决定是否收取占用费以及占用费的收取标准和用途等。

业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，由物业服务企业代为收取，单独计账，独立核算，定期公布账目，并接受业主的监督。扣除管理成本后的场地占用费归全体业主共有。业主对机动车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

焦点六

维修资金不足时由相关业主按照各自房屋建筑面积承担

《草案》规定，对于物业专项维修资金的使用，属于物业管理区域内全体业主共有的共用部位、共用设施设备的维修由全体业主讨论，涉及部分幢、单元、楼层共用部位、共用设施设备维修的，由所涉及范围内的业主讨论。

物业管理区域内未建立物业专项维修资金或者物业专项维修资金不足的，由业主大会决定补建、续筹方案，由业主委员会或者街道办事处归集，对拒缴的业主，可以依法向人民法院诉讼。因客观原因导致未建立物业专项维修资金或者物业专项维修资金不足的，发生维修费用时，由维修所涉及的业主按照各自房屋的建筑面积承担。（来源：沈阳日报）

沈2017年企业退休人员月均养老金达2479元

6月14日，沈阳市人力资源和社会保障局公布《关于企业退休人员2018年度医疗保险最低划账基数的通知》确定，沈阳市企业退休人员2017年月平均养老金为2479元。

该通知中提到，根据《沈阳市城镇职工基本医疗保险规定》第十九条“退休人员以本人养老金或退休费为划账基数，低于企业平均退休的，以上年企业平均退休费为划账基数”的规定，对企业退休人员2018年度医疗保险最低划账基数进行了明确。沈阳市企业退休人员2017年月平均养老金为2479元，个人实际养老金低于上年平均养老金的，以2479元/月为基数，划入个人医保账户资金。（来源：华商晨报）

综合利好推动 沈阳楼市迎来增长新机遇

楼市发展是一个城市综合经济实力体现的晴雨表，也是考量城市居民幸福指数的重要指标。

进入新常态后，房地产市场经过供给侧改革调整，步入了新的发展轨道。党的十九大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这也给房地产市场的健康可持续发展进一步指明了方向，同时在多项综合利好的推动下，2018年沈阳的房地产市场也迎来了崭新的发展机遇。

今日起，本报推出《第九届沈阳房产综合实力20强系列报道》，通过行业综述、市场动态、专家访谈、市民街访等形式，为沈城房企和广大市民全面梳理2018年沈阳楼市的发展脉络，为企业发展和百姓消费提供建议指导。

交易总量上升激发房企投资热情

2017年8月，暂停了5个月的房地产用地出让重新开闸后，土地市场竞买方争相拿地，土地单价和溢价率创出新高，进一步坚定了开发企业深耕沈阳的信心，激发了房企加大投资的热情，这种态势一直延续到了今年。

记者在沈阳市房地产开发研究会今年上半年公布的一份分析报告中看到：2017年，沈阳市土地市场共出让土地总面积不到700公顷，同比下降37.1%；其中，房地产用地同比下降25%。从宏观形势分析，2018年这种紧缩的情况正在扭转，今年房地产用地可望超过去年，为房地产市场发展提供比较充足的土地保障。

数据显示，去年沈阳房地产开发累计完成投资814.24亿元，同比增长14.7%；其中，住宅投资620.45亿元，同比增长26.5%。而在今年，业内预测的投资总额或将达到900亿元，同比增长10%以上。

公共设施建设拉动区域房产开发

除了土地出让总量的攀升，2018年，随着地铁工程、快速交通系统工程、“三网”改造工程等城市基础公共配套设施建设的强势推进，涉及市政工程周边区域的房地产企业也正在迎来前所未有的发展利好。

记者从沈阳市建委获悉，地铁方面，2018年沈阳市将建成地铁九号线、十号线，推进地铁四号线，开工建设地铁三号线、六号线和二号线南延线；快速路方面，今年预计完成东一环快速路，实施长青街、沈辽路、胜利南大街快速路工程，开工建设沈康高速连接线及四环棋盘山隧道等工程，开展卫工街快速路前期工作，实施怒江北街延长线、陵园北街贯通、西北连接线、沈闫线等工程，完成中央大街、东塔跨浑河桥、王家湾立交桥，实施沈吉铁路道口平改立工程。另外，地上有轨电车线路延伸，新区学校、医院、商业配套建设，实施“三网”改造项目等，都将对区域内房地产开发起到集聚和拉动作用。

租赁市场发展增添楼市新活力

2017年，中央提出加强住房租赁市场建设，并把沈阳确定为12个住房租赁试点城市之一，这也将为今年沈阳的房地产市场发展增添崭新活力。

根据“中国房价行情网”抽取的3571个楼盘小区样本数据显示，2017年12月，沈阳全市住宅出租约43.8万套次，面积为2851.38万平方米；商铺出租2.5万套次，面积为489.5万平方米；办公用房出租约1.9万套次，面积为703.76万平方米。

据沈阳市房产局房屋租赁管理中心统计，2017年12月，全市住宅出租房屋平均租金约19.71元/平方米/月，商铺平均租金约1.43元/平方米/日，相比较而言租金价格仍存在较大的上涨空间。记者从辽宁省住建厅了解到，为发展租赁市场，沈阳今年陆续出台了一系列相关政策，在租赁市场管理平台建设、租购同权制度探索、长租公寓发展等方面进行了大胆探索。

沈阳市房地产开发研究会相关负责人表示，2018年，沈阳住房租赁市场的发展将纳入房地产发展的大市场统一筹划，住房租赁市场发展将会迈出实质性的步伐。（来源：华商晨报）

“一带一路”科研院所联盟在沈成立

6月14日，“一带一路”科研院所联盟成立大会在中冶沈阳勘察研究总院有限公司举行。来自国内外18个城市的40家科研院所共同发起成立“一带一路”科研院所联盟，共商联盟发展大计，共绘科研院所合作蓝图。市委常委、宣传部长、教科工委书记冯守权出席联盟成立大会并讲话。

倡导发起“一带一路”科研院所联盟，是沈阳市委市政府贯彻落实党中央关于“一带一路”建设重大决策部署，着眼打造功能完善、品质一流、大气磅礴、形神兼备的现代化国际化大都市目标的重要举措。冯守权指出，要立足科研创新，实现合作共赢。要坚持问题导向，实现精准服务。要树立世界眼光，推动国际交流合作。利用联盟搭建的沟通平台，推进科技、教育、文化、青年、城市等各领域合作。进一步拓展交流宽度、增强交流深度，增进民心相通，努力提升城市的对外开放度，为构建人类命运共同体、传播世界文化做出贡献。（来源：沈阳日报）

5月末商品房库存继续减少 三、四线城市开启库存短缺时代

6月14日，从国家统计局发布的数据可以看出，商品房库存继续减少。5月末，商品房待售面积56010万平方米，比4月末减少677万平方米。其中，住宅待售面积减少466万平方米，办公楼待售面积增加32万平方米，商业营业用房待售面积减少196万平方米。

智库中心研究总监严跃进昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，总体来看，待售面积依然呈现下滑态势，总体上也说明去库存的现象继续。当然从此类跌幅来看，是在不断收窄的，这也说明去库存的动力或在减弱。城市基本面正不断从去库存开始转向补库存的阶段。

中原地产首席分析师张大伟昨日告诉《证券日报》记者，当前房地产去库存任务初步完成，一线、二线、三线、四线城市商品房库存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12个月以下。三线、四线库存继续减少，在一线、二线城市进入补库存后，三线、四线也开启库存短缺时代，当下除个别区域外，库存基本进入平稳时代。

数据显示，1月份至5月份，全国房地产开发投资41420亿元，同比名义增长10.2%，增速比1月份至4月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资29037亿元，增长14.2%，增速与1月份至4月份持平。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.1%。5月份，房地产开发景气指数为101.58，比4月份提高0.21点。

严跃进表示，开发投资和预期一致为10.2%，说明在过去几个月持续高位情况下有所降温，但依然位于两位数的水平，这从侧面也说明了即开发投资依然是比较热的。当前在库存不足的情况下，类似现象是值得肯定的，或者说有助于今年开发投资方面的补库存效应显现。

摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，鉴于最近几个月一线城市房价同比涨幅有所回落，并且涨幅过大的二线城市被住建部约谈，反映了中央对房地产调控的政策立场没有变化。受此影响，房价和房地产销售增速可能在下半年会继续回落，但预计棚改和保障房建设的力度会有所加大，从而确保房地产投资增速不会出现明显下滑。（来源：证券日报）

不止深圳，以后北京上海纯商品房都只占4成！

深圳前不久发布了被称为“二次房改”的政策，其中最引人关注的内容，是说：深圳未来18年的纯商品住宅，只占住宅总数的40%！其余60%是人才房、安居房和公租房。

关于此事，各种评论很多。

其中有悲观观点认为：纯商品住宅的总盘子会缩小！

又有人据此得出偏乐观的结论：纯商品住宅将越来越少，价格会上涨！

明源君认为，这2种观点都是片面的。明源君研究后认为：

❶ 纯商品住宅占住宅总数的40%左右，并不是深圳独有的政策，北京、上海之前已发布类似政策，这可能是这几个一线城市的标配！

过去纯商品住宅本来也只占住宅总数的40%左右，其实变化并不大。

❷ 另外60%的住宅需求，之前是农民房、小产权房等低档、零散的产品去满足的。而这些需求正在经历升级换代、规模化、标准化的过程，对于房企来说，这反而是崭新的机会。

❸ 租赁房、共有产权住房、纯商品房，将形成完全不同的几个市场。从一种房子到另一种房子，将是一种财富的跨越。

明源君下面详细来说。

未来，北上深的纯商品住宅都只有40%

过去，全国的纯商品住宅其实也只有40%

在深圳“二次房改”的新政发布以后，明源君也去研究了下北京上海的政策。根据北京市政府发布的“2017—2021供地计划”，北京最近几年提供的纯商品住宅用地，将只占总住宅用地的40.83%。

而根据《上海市住房发展“十三五”规划》，上海2016—2020期间，纯商品住宅用地，将只占总住宅用地的36.36%。

也就是说，纯商品住宅占住宅总数的40%左右，并不是深圳特有的政策！北京、上海的计划发布更早，相关比例却和深圳的计划差不多！

所以这很有可能是这几个一线城市的标配！并且不排除推广到某些强二线城市的可能。

具体数据如下图所示：

有人认为，纯商品住宅只占未来住宅供应的40%，这说明纯商品住宅的盘子会减小。其实这是一种误解。持这种观点的人，可能是认为过去的住宅供应大部分是纯商品住宅。

其实事实并非如此。我国房屋的种类非常多，大致说来，有以下一些非纯商品住宅：

❶ 小产权房、农民房、军产房等等，各套房没有独立房产证的情况很多。

❷ 微利房、自住型商品房等。其实一直都有修建、分配，他们的交易会受限制。

❸ 政府廉租房、大型单位职工宿舍等等，其实也一直存在。

❹ 福利分房、单位合资建房等，持续有产生，一部分通过补缴等转化成了纯商品房，有的则没有。

这些房屋比例到底有多少，很难统计。之前有学者根据十几个城市的常住人口和家庭数量，对比最近几十年入市的纯商品房数量，最终得出的结论是：

这十几个城市的纯商品房，只占市场上所有住宅数量的40%。也就是说，即使未来纯商品房只占住宅总数的40%，也并没有减少，而是与过去持平。

而另外60%的市场，正在发生变化，成为房企和运营企业的大机会……

从零散到集中，档次相对提高

60%的非纯商品住宅，也是房企的大机会

应该说，市场过去提供的商品房，包括“刚需”房，很多人是买不起的。而在纯商品房之外的，60%的住宅需求，过去也都是能得到满足的，毕竟很少有人住在大街上……

只不过，那60%住宅的提供是零散的、相对低档的、乃至灰色的。比如农民房、小产权房、棚户区，等等。很多职工宿舍没有厨房、卫生间，功能不齐全。

而现在，政府提出“租购并举”，这些需求纳入政府整体规划，越来越正规化、规模化后。这些需求就可以成为房企的机会。

一个城市，要正常运转，就不能只有高科技、金融等高大上的行业，还必须有服务业等第三产业。第三产业从业者收入相对较低。低收入者的居住问题怎么解决，是个很大的问题。

之前曾有外地学者认为深圳房价房租太高，服务业从业者会大量离开，因此会成为“空城”，被笑话。那是因为他身在外地，不知道深圳有大量廉价的城中村，还有一些小产权房。

但是现在，深圳城中村越来越少，剩下的城中村脏乱差的形象，也很让地方政府头疼。

城中村的未来怎么办？低收入者未来可以住哪里？

深圳的“新政”给出了明确的答案：

“公共租赁住房占住房供应的20％左右。”

“公共租赁住房方面，深圳重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30－60平方米为主，租金为市场价的30％左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10％。

此次将进一步扩大保障覆盖面，将公交司机、地铁司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的从业人员和先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围。”

而从城中村改造中看到商机，并大规模进入的，是万科。万科启动了“万村计划”。

2017年7月5日，深圳万科出资1000万成立专门的运营公司深圳市万村发展有限公司，随后，与深圳玉田村、新围仔等城中村签约，介入深圳城中村的改造运营。

截止至2017年底，万科已在深圳市龙岗、宝安、福田、龙华、坪山、南山、盐田等7个片区拓展33个城中村，并与南山区签订战略合作框架协议，其中10个村已开启整租及改造运营工作。

万科的这个计划，不是大拆大建，而是改造。从目前的一些案例来看，被改造的农民房外立面、窗户，还有内部改造之后，确实焕然一新。据说，这些房子以后将成为长租公寓。

万科的几个城中村改造项目在富士康附近。日前，有富士康员工发表《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》，担心改造之后，租金会大幅度上涨。

而万科后来回应称，“改造前后租金价格是处于同等区间”。有尚未证实的消息称，有关部门将提供一些租金补贴。

而万科在人才房方面的介入也很早。2017年10月，万科集团与深圳市人才安居集团共同签署战略合作框架协议，深圳市人才安居集团领导在致辞中表示，未来将与万科在人才住房和社会租赁住房的开发建设、运营管理、物业管理等方面开展全方位深入合作……

明源君认为，纯商品房之外的60%的市场，以前大多不在房企的经营范围。而这一轮，这些需求纳入各地政府总体规划后，有一个升级换代、规模化、标准化的过程，房企在这个过程中，反而有很多机会。

具体来说有以下一些：

❶ 租赁住房需求巨大，地方政府需要借助市场力量。房企的长租公寓市场化经营，政府以提供补贴的形式，廉价租给低收入群体。

❷ 人才房、安居房、自住型商品房等等，当其规模达到一定程度的时候，地方政府也需要借助市场的力量，一般来说，房企有二种模式获得利润：

● 类似于做代建，政府给予一定的固定费用。

● 类似于做限价房，政府确定了日后的价格，土地爷由政府提供，房企则在有限的空间里，凭能力获取利润。

比如深圳的《计划》就提出2018年至2035年，新增建设筹集各类住房共170万套！

这是一个巨大的数字，光靠政府是做不过来的，所以《计划》提到了“八大供应主体”：

1、以房地产开发企业为主，提供市场商品住房、安居型商品房。

2、 以住房租赁经营机构为主，提供各类长租公寓。

3、 以市、区政府为主，提供人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

4、 以人才住房专营机构为主，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

5、 支持社区股份合作公司和原村民，通过“城中村”综合整治和改造，提供各类符合规定的租赁住房。

6、 支持企事业单位利用符合规定的自有用地或自有用房，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

7、 支持各类金融机构，采取直接投资、融资等方式，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

8、支持社会组织等各类主体，建设筹集具有公益性质的各类住房。

最后明源君来说说，把房子明确分成几类，比例确定之后，未来的房地产市场会怎样。

一种房子到另一种房子是财富的跨越

明源君认为，因为房屋性质完全不同，未来，租赁房、共有产权住房、纯商品房，这几类住宅将形成完全不同的几个市场，几乎不会互相影响。占总数的40%的纯商品房市场，将和过去一样，成为一个相对独立的高端市场。

过去，小产权房、微利房等不能影响商品房市场的价格；未来，廉租房、共有产权住房同样不会影响商品房市场的价格。

目前，内地有廉租房、经适房，与此对应的是，中国香港也有公屋、居屋，其中公屋类似于廉租房，居屋则类似于经济适用房。

能申请到公屋当然很好，但是一旦你把自己归类到申请公屋的人群里，可能会失去一些上升机会。比如，竟然有人会拒绝老板为他加薪。

香港2013年的公屋申请标准线：单身人士月入8 880港币以下，资产212 000港币以下；两口之家月入13 750港币以下，资产286 000港币以下；三口之家月入13 810港币以下，资产374 000港币以下。

M先生，租住在天台板屋，面积4.6平方米，月租金1 100港元，没有电梯，需要爬10层楼回家，楼道上经常会踩到大小便。没有办法上网、吹空调、看电视。老板要为M加薪，却被M拒绝了，因为月入超过8 800元港币，会失去轮候公屋的机会。

类似M先生这样的人，并不少见，很多月入8千到1万港币的单身人士、月入1万4千到1万6千的夫妻或者3口之家，俗称“夹心阶级”。他们很多人甚至会选择夫妻中一人主动失业，来获取公屋轮候资格，因为这样获取的利益大于其丧失的收入。

也就是说，要从公屋这个阶层跳出来，只有2种情况出现才可以：

● 获得巨大的加薪机会，超过公屋租金和市场上同样房屋租金的价格差。

● 拥有巨大的勇气和信心，相信自己未来有巨大前景，主动放弃公屋机会。

从廉租房到普通租房，是一个跨越。同样的，从共有产权住房到商品房，也是一个财富跨越。共有产权住房与商品房相比，最大的差异在于共有产权住房不能自由变现。

因此会出现以下区别：

❶ 如果房价上涨，共有产权住房收益远低于商品房

买共有产权住房，优势在于价格低于商品房。但是，因为几年后才能卖、收益要和政府对半分等规定，如果房价上涨，其所获得的收益也大大打折了。这期间，业主所付出的机会成本，将是无法挽回的。

如果房价上涨，共有产权房业主和商品房业主的财富差距会拉大。

❷ 很难作为金融工具，支撑家庭、事业发展，也很难获得财产性收入

商品房可以随时通过抵押、销售等变现，支持家庭成员读书、创业。也可以进行投资，获得财产性收入。

共有产权住房，变现受到限制，金融功能也就比较弱。很难抓住机会获得相关收入。（来源：明源地产研究院）

楼市调控继续加码 供需矛盾加剧或致摇号买房常态化

随着杭州、南京等热点城市纷纷推出并实施“摇号买房”政策，这些城市的居民也迎来一种特别的买房方式。

众所周知，各地出台“摇号买房”政策，目的是缓解新房与可售房源及开盘销售房源供应不平衡，一定程度上可以暂时性起到控制供需关系矛盾恶化。但在摇号过程中，却出现了不少问题，尤其是出现在西安的“摇号门”事件，就暴露出摇号选房的诸多问题，也使得“摇号买房”的公正性受到一定质疑。

那么，在“摇号买房”过程中，政府、房企、摇号软件提供商、公证部门的职责和角色是怎样的？如何有效防止摇号买房过程中的漏洞，从而保证“摇号买房”的公正性？为此，《每日经济新闻》记者分别在杭州、南京、武汉等城市进行了调查和采访。

今年以来，各地楼市调控继续加码。仅5月份，就有超过40个城市发布多达50次调控政策。进入6月，各地调控力度不减，仅6月4日、5日两天，便有西安、宜昌、天津、徐州四个城市再次收紧楼市调控。

与此同时，全国各大热点城市纷纷启动的“摇号买房”政策更成关注热点。目前上海、南京、长沙、杭州、西安、武汉和深圳等8个城市，都已要求全部或者部分房源需要通过摇号出让。

《每日经济新闻》记者注意到，各地出台“摇号买房”政策，目的是缓解新房与可售房源及开盘销售房源供应的不平衡，但在实际操作过程中，一些城市却滋生了内部预订等违规操作现象，暴露出摇号选房的诸多问题，“摇号买房”的公正性也受到一定质疑。

摇号买房或将常态化

丁祖昱表示，各城市摇号政策的适用条件迥异，譬如上海、成都两市所有新推案项目必须摇号；杭州、南京和长沙意向客户超过预订套数的项目均要求参与摇号；武汉着力迎合刚需优先选房，摇号仅限于所有符合刚需定向房源释放条件的项目；天津则是限价房强制性摇号，更多商品房项目采取自愿性摇号；西安、南宁、昆明等市属于开发商主导摇号，企业有着一定的自主决定权。

为何“摇号买房”新政会滋生这些不正常现象？对此，新城控股高级副总裁欧阳捷指出，最核心的问题在于一些地方的楼市调控政策扭曲了市场，使得有资格的购房者变成了投资客，放大了需求。而另一方面，土地供应呈现趋势性下降。这样的直接结果，使得供求失衡的矛盾不但没有得到缓解，反而加剧了。

如杭州出现的“万人摇号”楼盘。《每日经济新闻》记者调查后发现，该项目最新备案均价为18460元/平方米，而周边最近的二手房挂牌价超过3万元/平方米。如周边华夏四季楼盘精装修均价为26105元/平方米，而其旁边的北大资源未名府在2016年时毛坯房单价已冲上3万元/平方米。

正是因为限价令对楼市作出了极大限制，同一区域新房和二手房悬殊的房价倒挂，使得所有买房人生出“买到即赚到”的观念，因而纷纷入市。欧阳捷认为，这一阶段的供不应求是长期趋势，尤其是一二线城市普遍供不应求，所以哪个城市出台“摇号买房”政策都不意外。

在楼市调控的大背景下，一定会有更多城市跟进“摇号买房”。首席分析师张波认为，“摇号买房主要会出现在两类城市，一类是楼市热度较高的城市，包括房价上涨压力较大、供需矛盾突出的城市，以新一线城市和部分热点三四城市为主；另一类是存在捂盘惜售、收取“茶水费”、未公示开盘房源等楼市乱象，亟待规范的城市。”

摇号监管漏洞需严堵

实际上，“摇号买房”本身是规范市场行为的调控手段之一，市场的一些非理性表现并非摇号制度造成的，而是诱发了同一区域一二手房价格倒挂的情况，故而一度出现“万人摇号”楼盘。

张波对《每日经济新闻》记者指出，鉴于此类事件并非孤例，开发商主导模式极易滋生权力寻租等问题，建议热点城市推行公证摇号，做到公开、公平、公正，严堵摇号监管漏洞，保障刚需群体购房需求。

如果热点城市已经施行“摇号买房”政策，公开、公平、公正便是前提。反之，倘若出现猫腻，摇号便流于形式，没有任何意义，既传递了供不应求的信号，又把利益输送给了投资投机群体。特别是中低价位的刚需盘，必须全面禁止这类猫腻事件。

记者注意到，目前公证处主导摇号就可以做到公开、公平、公正。实际上，在这样的环境下，开发商的负担也更小。据悉，很多项目负责人甚至集团领导，为了这些请托单都头疼不已。但在上海、杭州等地开展公证摇号之后，楼盘项目的营销工作开展都轻松很多。

在欧阳捷看来，投资房子是合理的，但不是短期的快进快出，否则就是投机。他建议，一些供不应求的地方政府可以申请国家授权契税调整权限试点。当限价令取消之后，对于二手房转让的增值收益按照转让时间间隔实行不同税率，转让时间间隔1年之内核定税率为增值收益的90%，2年之内80%，依此类推，转让频率将大幅下降，炒房之风也将得到有效遏制。

张波表示，目前各地政府落实地方主体责任的方式往往容易陷入“一 刀切”，对于房价尤其是商品房价格的短期控制的确有一定效果，但也会引发抢房的并发现象。长期来看，需要落实楼市的长效机制，加大保障性住房以及租赁房源的供应量，更好地满足民众的居住需求，从而实现”安居宜居“的目标。（来源：每日经济新闻）

北京首批入市两限房价项目被立案查处

前脚刚开盘摇号，后脚便被住建委立案查处。北京第一批限价房的入市并非一帆风顺。

6月12日下午，北京市住建委执法大队来到北京第一批限房价项目瀛海府和金樾和著的销售中心进行执法检查。住建委现场要求两楼盘对营销中存在的问题进行整改，并对以上项目所涉及的违法违规行为进行立案查处。

北京市住建委的工作人员回复《每日经济新闻》记者称，当天的现场执法检查发现了相关项目公示信息不全的情况。而针对购房者反映的销售过程中存在其他违法违规行为，住建委目前正在调查核实，一旦发现问题，将依法依规对其进行处罚，确保房屋交易流程公平、公开、公正，相应的处理结果也会第一时间在住建委官方网站公布。

北京市住建委：正在对相应项目调查核实

作为北京入市的第一批限房价项目，瀛海府和金樾和著本应为其他类似项目树立标杆、开个好头，但没成想却受到了住建委的立案调查。与此同时，有关瀛海府在摇号过程受到的质疑更是成为舆论的热点。

据北京日报的报道，6月12日，北京市住建委执法大队赶赴上述两个项目进行检查，由于营销过程中可能涉及的不合规等原因，这两个项目已被立案查处。

据报道，在楼盘销售现场，两个项目并没有按照规定明示《商品房销售管理办法》《商品房买卖合同文本》《城市商品房预售管理办法》等材料。而其中瀛海府的相关工作人员甚至对本次出售的房源数量以及购房人数的表述也模糊不清。

除此之外，《每日经济新闻》记者了解到，有关摇号的合理性与公正性也受了一些购房者的质疑。

根据记者6月9日摇号当天对相应楼盘的走访了解，瀛海府的190多套房源一共有超过700组客户参与摇号，开盘不到两小时，以上房源便告售罄。而在摇号现场，购房者此前排卡登记的数字顺序就是当日的摇号号码，主持人每次宣读5个号码，相应的购房者便进入选房区进行选房。

一位参与摇号的购房者回忆道，虽然只有700余组购房客，但是排在顺序最尾部的700~705之间的几个号码很早就被摇了出来。另外，580~600之间号码的出现频率也比较密集。“大家基本都注意到了（这个情况）。”这位购房者说。

另外一位购房者则告诉记者，自己进场时注意观察了当时的签到名单，但摇号现场主持人公布的结果中好像出现了自己在名单中没有看到的号码。

针对摇号的操作情况，记者致电了瀛海府项目开发商中海地产的相关工作人员，其表示，当天的摇号是由第三方机构负责，全程电脑操作。开盘当天，项目还邀请了北京长安公证处和首佳公证处的公证人员到场监督。

北京市住建委的工作人员回复《每日经济新闻》记者称，当天的现场执法检查发现了相关项目公示信息不全的情况。而针对购房者反映的销售过程中存在其他违法违规行为，住建委目前正在调查核实，一旦发现问题，将依法依规对其进行处罚。

或对同类限价房项目产生影响

限价房的入市无疑是今年上半年北京房地产市场中最受关注的话题之一。而就已经开盘的两个项目而言，官方和市场围绕其产生的任何反馈与动作或许都会对即将“开闸”走向市场的其他项目产生重要影响。

龙湖地产北京某项目营销经理告诉《每日经济新闻》记者，其涉及的相关限房价项目的营销环节不仅会按照政府的要求与规定严格执行，同时他们也会参考同类已经入市项目的市场反馈，制定出适合自己的方案计划。

此外记者还了解到，与瀛海府与金樾和著同时拿到预售许可的旭辉城也将在本周末开盘，但该项目并不打算采取摇号形式进行认购。相关销售人员表示，客户的排卡登记顺序将成为其选房的依据。不过另一即将开盘的熙悦林语项目销售人员则称，其项目依旧会进行摇号，公证人员届时会到场监督。（来源：每日经济新闻）