城市房价复合增长率（人口红利见顶城镇率到头）

城市房价复合增长率（人口红利见顶城镇率到头）我们知道任何市场都是讲究供需关系的，过去房地产市场的高速发展，表面上看好像是投资者们推动的，但实际上是因为我们的市场需求强烈，这些年产生了几亿的购房者，房地产市场想不火都难，只是在这个发展过程中，让投资者看到了巨大商机，他们从一定程度上人为的抬高了房价水平，最终导致我们现在的房价超出了合理水平！从去年开始我们的房地产市场就进入了降温周期，这里面的原因是多方面了，除了连续几年持续的调控影响以外，更重要的还是人口红利和大规模城镇化的消失所影响的，作为开发商来说，他们对于市场未来发展至少都会做出10年以上的投资预期，他们比普通购房者看房地产市场要看的更深更长远，可能早就已经预见到了未来房地产市场发展的瓶颈，看看最近一年里，开发商拿地的节奏都没有以前那么快了，很多开发商都出现了资金问题，表面上看是因为购房者不买房所导致的，实际上却是因为市场资金越来越少了，很多可预见的因素已经在逐渐消失！现在还有很

楼盘网原创/胡

这些年房地产市场高速发展，这里面的原因是多方面的，我们是有着14亿的人口红利，而过去二三十年又是城镇化推动的重要时期，大量的农村人口开始向城市迁徙，给城市经济发展带来了强大的推动力，同时我们的经济实力也跃居至全球第二的水平，房地产市场在其中起到了举足轻重的作用，因为装修、建材、家电、管材、钢材等等多个产业都和房地产有着千丝万缕的关系，很多人都一致认为房地产行业是经济发展的支柱性产业，因此这些年大家对于楼市的发展信心十足，特别是在这个过程中，房子价值不断攀升，全国平均房价水平用20年的时间涨了5倍，虽然房价和人们的收入之间拉开了明显的差距，但大家买房的积极性不减，这都是因为人口红利和城镇化给楼市提供了充足的市场需求！

从98年房改到现在已经有20余年的历史了，很多因素都在发生着变化，比方说城镇率，根据第七次人口普查数据显示，我们的城镇常住人口达到了9.1亿左右，农村人口仅剩4-5亿人，我们的城镇率提升到了64%左右，虽然国外的平均城镇率是80%，但因为计算口径的不一样，我们实际的平均城镇率应该是75%左右，这么一看现在离平均城镇率仅仅只有10个百分点的差距了，这个差距根据此前的发展速度来看，也就是10年左右就可以达到了，我们的城镇化基本上已经进入了下半场，从2020年全国大规模的棚改退出就可以看的出来，接下来的城镇化主要会以旧改为主，棚改为辅。

而人口红利也开始逐渐消失，虽然在前几年二胎政策放开了，去年多个城市三胎也放开了，可最近几年我们的新生人口不升反降，2017年全国新生人口还有1723万，去年全国新生人口仅仅只有1062万，按照这个趋势下去，今年新生人口跌破千万大关板上钉钉，更重要的一点就是去年净增人口已经跌破百万，仅48万人，接下来我们要迎来的不是人口增长的涨幅回落，而是人口即将迎来负增长。

我们知道任何市场都是讲究供需关系的，过去房地产市场的高速发展，表面上看好像是投资者们推动的，但实际上是因为我们的市场需求强烈，这些年产生了几亿的购房者，房地产市场想不火都难，只是在这个发展过程中，让投资者看到了巨大商机，他们从一定程度上人为的抬高了房价水平，最终导致我们现在的房价超出了合理水平！

从去年开始我们的房地产市场就进入了降温周期，这里面的原因是多方面了，除了连续几年持续的调控影响以外，更重要的还是人口红利和大规模城镇化的消失所影响的，作为开发商来说，他们对于市场未来发展至少都会做出10年以上的投资预期，他们比普通购房者看房地产市场要看的更深更长远，可能早就已经预见到了未来房地产市场发展的瓶颈，看看最近一年里，开发商拿地的节奏都没有以前那么快了，很多开发商都出现了资金问题，表面上看是因为购房者不买房所导致的，实际上却是因为市场资金越来越少了，很多可预见的因素已经在逐渐消失！

现在还有很多人把本轮楼市降温理解成是短期性的，这完全就是一种个人臆想罢了，在人口红利和城镇化红利逐渐消失的大趋势下，房地产市场这次真的是要进入回落期了，我们的房价早已与国际接轨，房价水平远远超出了大家的收入能力，对于高房价的调控已经到了迫在眉睫的地步，本轮的楼市降温，在笔者看来就是一种理性的回落，无论是对于房地产市场本身，还是对于整体经济来说，都不会造成什么实质性的冲击，反倒会让接下来的楼市发展变得更加的健康和稳定，毕竟大家应该要明白，房价的过快上涨并不是什么好事情，这只会提高整体的负债率，过高的负债率对于行业和每个购房者来说都是不利的，降房价就相当于是降负债控风险，笔者从不期待什么“白菜价”，房地产市场本身就是有价值存在的，房子价值也肯定是高于其他日常商品的，只是这个价格一定要回归到理性健康的状态下，这样房子和购房者之间才会有更加默契的关系，而不是矛盾！