楼市火了多少年了（它教会了我什么）

楼市火了多少年了（它教会了我什么）接着，国内房价阶梯式下跌，几乎所有售楼处都处于门可罗雀、无人问津的状态；几乎所有开发商都处在绞尽脑汁地拼命降价出货，以求自保的状态。2008年，全球金融危机来临。美国雷曼兄弟破产，美国两房危机——房利美和房地美次贷危机。王石还建议中产阶级三、四年后再买房，并承诺2008年后万科绝不拿地王，不囤房。<2007年某论坛上，王石>王石一语成谶。

2007年12月13日下午，北京清华大学紫光国际交流中心。

一场主题为“海螺行动II”的新闻发布会上，56岁的万科董事局主席王石提出了著名的“楼市拐点论”。

此论一出，立刻掀起轩然大波。此后，王石还特意在博客上发表了8篇文章补充观点——

“房地产还不出现拐点才是咄咄怪事！”、“房价快速上涨是阶段性事件”、“房价需要调整，但不会大起大落”、“不囤地、不捂盘、不惜售、活存量”、“中产阶级买不起房子，市场就到调整期了”、“房价拐点就是秃子头上的虱子，明摆着”等等…

王石还建议中产阶级三、四年后再买房，并承诺2008年后万科绝不拿地王，不囤房。

<2007年某论坛上，王石>

王石一语成谶。

2008年，全球金融危机来临。美国雷曼兄弟破产，美国两房危机——房利美和房地美次贷危机。

接着，国内房价阶梯式下跌，几乎所有售楼处都处于门可罗雀、无人问津的状态；几乎所有开发商都处在绞尽脑汁地拼命降价出货，以求自保的状态。

无独有偶。

十年后，2018年9月11日，王石的继任者郁亮，在万科南方区域9月月度例会上发表了以“收敛聚焦”、“活下去”为主题的战略讲话，他提出房地产行业“转折点实实在在到来了”。

在郁亮主席的讲话中，有一段话让我记忆深刻——

我们中大多数人没有经历过2008年的政策调控。很多人对最基本的市场信号没有反应。在政策调控后，我们发现自己失去了发观客户的能力。

<2018年内部会议上，郁亮>

弹指十年间，有多少人还记得2008楼市？又有多少经历过2008年楼市？

作为这十年间经历过三次涨跌的过来人，今天就来聊聊楼市这十年带给我的真切感受。

2008年，我在郑州，刚入行的第二年。

那年初，我加盟了一家地产策划公司，那是由几个同龄朋友鼓捣的公司。

加盟没多久，公司运转便出现问题了，发不出工资，因为所服务的四个楼盘回款无一例外地全被拖欠，而且是无限期拖欠，这对于我们这种创业型公司来说，打击是致命的。

那时，郑州的房价不足4000元/㎡。

首付最低两成，另外首付还可以分期，100㎡的房子，首付两成不过8万元，首付款如再按1/2分期，即4万元就能郑州有个家。

但，每一个处于2008年楼市环境里的人，首先考虑的不是买不买房，而是会不会破产，会不会失业。

伴随着沿海工厂大批农民工返乡，以及建筑工地上一派萧条气息，每一个人心中都充满了焦虑与恐慌。

<2000万农民工因此失业>

2008年3月，恒大启动全球路演并公开招股，市场对其估值在1200亿-1300亿港元。但金融风暴的不期而至，使得恒大的上市计划被迫搁浅。

当时，恒大资金缺口一度高达120亿元以上。

为了补上资金缺口，心急如焚的许家印曾登门向万科求助，但王石却不为所动，他不得不奔赴香港搬救兵，借助英皇老板杨受成的人脉，认识了新世界集团主席郑裕彤。

从3月到6月，为了取得郑裕彤的信任，许家印每周都要和郑裕彤吃一次饭并打牌，用他的话说："恒大暂时停止IPO后的三个月，我主要的经历都在香港，差不多可以说在那里上班了，瘦了四五斤。"

2008年6月，郑裕彤联手科威特投资局、德意志银行和美林银行等投资机构，共斥资5.06亿美元入股恒大，最终帮助恒大度过了危机。

<2009年10月恒大香港上市，许家印与郑裕彤>

2008年11月，“四万亿计划”横空出世，如久旱逢甘霖般滋润了各行各业，各大行业楼市开始陆续复苏。

与此同时，楼市开始报复性反弹。

多年之后。

2014年4月1日，王石在“江湖”沙龙上对着一群仰慕者回忆了他的2008。

我也有低点，我的低点是在2008年。那年给我重击的是“捐款门”。把我从所谓的著名企业家，被大家崇拜、追崇的高位打翻在地，恨不得再踩上一脚。

2008年我是57岁，我觉得我像一个青涩的苹果，2008年之后一切归零。第一、我由衷地感谢网民对我的攻击、围攻，让我认识到了现实的世界，让我认识到了我是谁，使我重新开始。第二、由衷地感谢那年的拐点论，让我意识到了我的影响力比我想象的要大，万科的影响力比万科想象的要大。

2008年是比较低沉的。在行业上因为地方政府不希望降价，房地产同行不希望降价，只有万科认为这个价看来是要降价了，要赶快跑。这虽然迎合了中国，却得罪了地方政府和同行。

他还说道：

我们看到高点，也应该看到低点，如果你有这样的格局，低点对你是财富。如果你没有这个格局，低点对你就是一个灾难。

<2014年4月1日“江湖”沙龙，王石>

我们来看看“四万亿”之后的中国楼市，以北京为例。

<2009年9月~2015年6月，北京房价>

从2009年9月到2015年6月，5年零7个月的时间里，北京平均房价翻了2.67倍，从1.5万/㎡涨到4万/㎡以上。

再以我曾经待过的郑州为例，随着四万亿的刺激，郑州楼市开始一路狂奔。

2009年-2010年是郑州房价增长最疯狂的两年，由2008年的全年均价3960元/㎡，到2010年12月的6493元/㎡，涨幅达63%。

<2010年1月~2012年5月，郑州房价>

那一年，全国住宅均价上涨25.1%，为2001年以来最高水平。全国重点监测城市的地价房价比均值已达到31.29%，在长三角、珠三角以及环渤海等地区城市，其比例更高。

特别是天津、上海、南京、杭州、宁波5城市地价占房价比已经超过40%，宁波更是超过50%。

面对楼市暴涨，政府先后出台两次调控政策。

2010年4月14日国务院召开常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套自住房且套型建筑面积在90㎡以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。

但房价岿然不动，且愈发暴涨。于是，2011年1月26日新《国八条》突袭楼市。

1.各地制定调控目标并公示。明确房价调控是政治任务；2.个人购买住房不满5年，按销售收入全额征收营业税；3.家庭购买第二套首付60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；4.对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房。对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

新《国八条》一出，全国房价应声而跌，最高跌幅达20%，到了2012年几乎跌到了低谷，并在谷底横盘了近一年。直到2013年，各地房价才开始陆续回升。

<整个2012全年，都是抄底最佳时机>

2008年是个分水岭。

在此之前，可以说是中国楼市最平稳、最健康的阶段；在此之后，中国楼市开始进入周期性涨跌时期。

从2008年楼市低谷，到2012年楼市低谷，历经四年。但不同的是，前者受外部不可控因素——外部全球金融危机影响；后者受内部不可控因素——楼市调控政策所影响。

两者差别在于，一个是被动，一个是主动。

被动时期，蔓延大量恐慌情绪，没人会关注买房这件事；主动时期，如能将恐慌、观望转为行动力，则能抢先楼市红利，打破阶层固化，改变财富命运，成为时代的幸运儿。

正如2012年的楼市，闭着眼睛买，都能改变你一生的命运。

在经历2012年楼市低谷横盘期，从2013年初到2013年底，这一年堪称楼市反弹年。

但是，进入2014年的楼市，再次进入下行通道，成交量与均价皆明显萎缩，横盘了近两年，直到2015年中下旬才开始复苏、上攻，原因为何？

只因两个字，股市。几乎所有能流动的钱，再加上杠杆，全部流向了股市。

<2014年伊始，A股在震荡中上扬>

2015年5月28日早上，股市创造了新高点——4986.5点，距离5000点整数大关还有一步之遥。

然而，当天午后轰的一声股市暴跌，500多只股票跌停，900只股票跌幅超过9%，所有人的美梦化作泡影。

<5.28股市惨案，中国股民阵亡日>

2015，堪称全民炒股年。

实际上，这一年楼市政策面不断释放利好消息，仅是2015年2月~3月，两个月内便先后出台至少四项楼市政策。

1.2015年2月28日，央行2015年来首次降息，贷款基准利率下调0.25%至5.35%，存款基准利率下调0.25%至2.5%；2.各地的公积金首付最低首付调整，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展；3.2015年3月30日，央行宣布二套房款首付可低至四成；4.2015年3月30日购买2年以上普通住房销售免征营业税。

但是，那些被股市鬼迷心窍的老百姓早已失去了理性的心智，哪还会关注楼市动态？

即便绝大多数地产人，也未敏锐地嗅到即将到来的楼市暴涨信号。

所以，这一时期，很多开发商破产了，很多地产同行被迫转型了。

原万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆，原世茂集团副总裁蔡雪梅女士都是在这一时期挥泪告别房地产，毛大庆在《我是怎么用跑步战胜抑郁症的》中写道：

我自己干了20多年房地产，很多年处在高节奏、高压力的工作状态里，房地产行业可能比任何一个行业都忽起忽落，政府干预、老百姓质疑，我们又在高管的位置上，漩涡的漩涡，轴心的轴心，经常感受到外部的压力。

蔡雪梅女士在自己的告别信中这样写道：

营销，之于他人，是一份职业；之于我，是生命的选择。可2014年的整体行情让我在倍感困惑之时，更是感受到了一种潜在的，巨大的挑战，我希望尽快找到那些答案……我知道我不会重复曾经的自己。

每一轮股市大跌之后，都必然诱发楼市的大涨。

自2016年上旬至2018年中旬，这轮持续两年多的房价暴涨风暴刮遍了大江南北。从一线城市北上广深，到30多个二线城市，最后蔓延到成千上百个三四线城市，堪称是大水漫灌式暴涨，每一座城市都雨润均沾。

无一例外。

这一切，谁曾想到？谁曾意料？

进入2018年，持续了两年多的狂奔，楼市终于抵达历史最高点。这一年，距离2008年恰好整整已10年。

我们来看一组2008年1月份和2018年1月份“北上广深津渝”六城房价数据，见下图。

2008年1月平均房价，北上广深津渝

2018年1月平均房价，北上广深津渝

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从上述两个数据表格可知，这十年间——

北京2018年1月的房价与2008年1月的房价相差5倍左右；上海2018年1月的房价与2008年1月的房价相差约3.42倍；广州2018年1月的房价与2008年1月的房价相差约4.27倍；深圳2018年1月的房价与2008年1月的房价相差约4.98倍；天津2018年1月的房价与2008年1月的房价相差约3.03倍；重庆2018年1月的房价与2008年1月的房价相差约2.44倍。

我们再来看一组2008年1月份和2018年1月份“部分二线城市”房价数据，见下图。

2008年1月平均房价，部分二线城市

2018年1月平均房价，部分二线城市

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从上述两个数据表格可知，这十年间——

80%以上二线城市2018年1月的房价与2008年1月的房价相差平均2倍以上，最低相差为宁波1.76倍，最高相差为福州、合肥，分别为3.56倍、3.54倍。

自2018年中旬起，各地土拍市场开始凉凉，频繁流拍现象已成常态。

信号很明显，楼市将进入新拐点，调整将成为必然。

过去两年，那些奉行“高周转”模式的碧桂园们，那些频繁拍出高价地的开发商们，如今大都全面或基本叫停了土拍。

接下来，他们的任务很艰巨，将是与去库存、降杠杆作斗争。未来的冬天，对于他们来说可能会异常寒冷。降薪、裁人将成为地产行业新常态。

但是，这不正是他们自己选择的道路吗？

过去两年，那些泡沫被吹得很大的网红城市，也要开始挤泡沫。一二手房价格开始下跌，至于跌多少谁也不知道。

最苦逼的莫过于，那些人傻钱多的投资客，那些高位接盘的购房者，这一轮“说来就来说走就走”的楼市行情，他们又踩在了尾巴上了，扑通一声必然要倒下。

你说刺激不刺激？

回顾楼市这十年，它到底教会了我什么？我初步总结了三点——

第一.没有永远的大涨与大跌，都逃不脱一个周期论。

无论是可控还是不可控，总有一双无形的手在调控楼市。

自2008年至今，短短十年内，就有三次大跌大涨，这起码教育我们一个道理——

尊重楼市周期，不要心存幻想。

无论黄金时代，还是白银时代，每一次楼市的大涨大跌，都是对个人或家庭财富的大洗牌。

直到今天，楼市都依旧是打破阶层固化、跨越阶层的最好渠道，但前提是要学会准确把握时机。

第二.高周转是饮鸩止渴，规模扩张必然是一条不归路。

“高周转”模式害人害己害社会，继续奉行这种模式，大肆进行规模扩张，无异于饮鸩止渴，现在毒性似已发作。

这两年，我有几个做市场、拓展、延展类同行朋友分别被不同“高周转”房企投资部门挖走，年薪动辄几十万起，再加上拿地提成，有的年薪甚至高达百万。

姑且不论这些同行朋友专业能力如何，在如此高额的提成和激励制度面前，他们没有理由不去拼命拍地、拿地，在可行性报告里以极尽夸张之能事，鼓吹地块商业价值以及利润回报，以迎合集团的“高周转”战略。

据说，在楼市寒冬来临之际，很多房企首先裁员的部门便是投资部门，这简直就是莫大的讽刺。

此外，从碧桂园工地事故接二连三地发生，也充分暴露出“高周转”模式的弊端。其实，这只是冰山一角，这两年随着“高周转”模式不断被复制，粗制滥造了大量的房子。

在可以预见的明后年，房闹事件必将粉墨登场，并屡见不鲜。

第三.买房是长期性计划，但前提是挑对时间、挑对楼盘、挑对开发商。

从历史规律来看，楼市可能是5000年来中国人实现财富洗牌、阶层跨越最成功、最有效、最理想的途径。

从古至今，我们一直奉行精英战略，无论是举孝廉，还是科举考试，都讲究人中龙凤的观念，但买房却能普通人打破阶层固化，实现人生逆袭之路。

所以，在一定的历史周期内，买房极有可能会成为一项长期性计划，我的理由是两个关键词——城镇化率和棚户区改造。

根据国家发展规划，2030年我国城镇化率将达到70%，而2017年城镇化率仅为58.52%；根据最新棚户区改造计划，自2018至未来三年国家将推动年均500万套棚改目标，这一切意味着什么？

城镇化，是让农民进城做城市人；棚户区改造，则是让城市人住得更体面。两者目标其实一致，那就是都需要大量的房子。

所以，买房将是一项长期性计划，但挑对时间、踩准节奏最重要。

按照过去楼市十年发展规律来看：2008年、2012年、2015年分别为过去三次楼市低谷期，接下来2018年极可能将是一个新低谷期，那么可以推测——

每三年为一个周期。

那么下一个暴涨期，极可能发生在2021年。在这之前很可能是横盘期。如果你是刚需或改善，这期间就是你最佳上车时机。

当然，如果你手中有多套房，且活得很辛苦，那么我建议你——

将多余房源清掉，最大化降低家庭杠杆率。

下面这张图，请收好。

<85%杠杆率，为国际警戒水平>

当然，一切的前提，都基于外部环境稳定。

换句话说，如果大洋彼岸的川普，继续折腾、继续搞事情，这一切皆是空谈。最后，请跟我一起念——

特朗普，是SB。

以上正文，来自楼市锵锵说秦闻月。

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