开封学区房价格咨询（内参问答瞄准开封学区的置换购房）

开封学区房价格咨询（内参问答瞄准开封学区的置换购房）我们的建议是，两套房源能保留的话，都尽量保留。目前楼市行情正处于对买房有利的阶段，如果自身购房资金充裕的话，直接上车挑选电梯洋房，即可。如果手上资金不足，可以把这两套房产抵押银行，做低息贷款，把闲置房产换作资金额度，补齐到你买洋房的资金缺口中，而抵押贷款所承担的低息还款，完全可以用这两套房出租所得的固定收益，进行填补。回答：这个问题相对麻烦些。如果不考虑其他因素，二选一出售的话，理应首选60平的老房子，年代久远、又在闲置，与其空闲倒不如变废为宝，换成下一套改善住房的置业本金。但考虑到房子在可以预见的拆迁范围内，现在出手就不是最佳的选择。深“坑”巨“雷”Q&A 壹提问：老师好，家里有两套房，一套在老开高附近，60多平等待拆迁的老房子。一套在康乐家园124平，目前自住。现在正在考虑改善一下环境和居住条件，想卖掉其中的一套房子，不知道怎么下手，也不晓得哪个新楼盘更加符合我的预期！

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内参购房问答，实战买房策略指引

提问越详细，越能为大家指明方向

共同排除大家置业路上的

深“坑”巨“雷”

Q&A 壹

提问：老师好，家里有两套房，一套在老开高附近，60多平等待拆迁的老房子。一套在康乐家园124平，目前自住。现在正在考虑改善一下环境和居住条件，想卖掉其中的一套房子，不知道怎么下手，也不晓得哪个新楼盘更加符合我的预期！

回答：这个问题相对麻烦些。如果不考虑其他因素，二选一出售的话，理应首选60平的老房子，年代久远、又在闲置，与其空闲倒不如变废为宝，换成下一套改善住房的置业本金。但考虑到房子在可以预见的拆迁范围内，现在出手就不是最佳的选择。

我们的建议是，两套房源能保留的话，都尽量保留。目前楼市行情正处于对买房有利的阶段，如果自身购房资金充裕的话，直接上车挑选电梯洋房，即可。如果手上资金不足，可以把这两套房产抵押银行，做低息贷款，把闲置房产换作资金额度，补齐到你买洋房的资金缺口中，而抵押贷款所承担的低息还款，完全可以用这两套房出租所得的固定收益，进行填补。

而对于购房的方向，洋房才是你的唯一之选。目前开封在售的洋房项目，西区占据了绝大多数份额：绿城桃李春风、海马公馆、融创开封宸院、望京、晖达紫誉府、北大资源、首座时代等，北区的康桥九溪郡、保利城都是可以前去对比、甄选的洋房项目。在洋房的层面上，各家房企项目的差别都不会太大，在看盘的时候，着重要看的不仅仅是区位、户型、景观和价格，物业服务和口碑的优良，也是重中之重。

Q&A 贰

提问：对楼市不是太了解，目前和父母一起住，手里用于买房的预算只有15万左右，每月还款的金额不能超过2700，要不然家里的生活就没有保障了，希望老师指点一下，虽然对于区域没有要求，但是更希望离现在汉兴路的工作地点更近一些。

回答：从给到的信息来看，月还款限定在2700元，依照当下的贷款利率行情，基本上最高可以向银行贷款45万，结合首付的15万预算，你的购房总金额只能来到60万左右。

对于当下开封楼市行情来说，说实话，只能能选择一套小面积的高层产品作为过渡，就这样，选择的余地也会相对窄许多。

对于这类的购房者，我们的建议有两点。

第一，年轻人的收入，在未来的预期中基本上都是上涨的状态。所以，你的总预算没有必要卡的这么死。稍微把预算空间扩大一下，你的选择范围就会宽许多。从长达30年的还款周期和通货膨胀来看，后期的压力也不会太大。

第二，如果在经济上的确有短板，二手房也是不错的选择。目前西区范围内，房龄在十五年以上，不带电梯的多层住宅，价格都相对平稳，性价比也较高。这类二手房最大的优势在于，都是当年西区刚刚开拓之时，政府机关单位的家属院或者大型商品房社区，户型和邻居的整体素质都较高，况且这类房源正在经历老旧小区改造，环境和感官上都会有所保障，更关键的是，这些社区周边的生活氛围都趋于成熟，作为一定周期内的过渡房，完全可以胜任，保值性也会比较高。

Q&A 叁

提问：最近想买房，加之孩子刚出生，想着为以后上学做足准备，所以更倾向于学区房。希望老师能给予指点，购房预算还算充足，再不行了老房子也可以置换掉，充当购房资金使用。

回答：如果有这样的想法，行动就要快。目前小学招生都会要在辖区内有房产，且居住三年以上。根据现在新项目高层期房的交付周期，大多数项目，最快的也都会在2022年左右交付，这还要考虑到房本的经办周期，所以时间不等人。

考虑到老城区的名校，周边已经没有新楼盘来承载你的需求，所以只能把目光，放在西区范围内。目前，西环路以西的区域中，能够称得上名校的，也仅有县街小学（周边学区内无在售新楼盘项目）、金明小学（周边学区内无在售新楼盘项目）、二师附小西校区（在售项目：新龙御都国际）、一师附小新校区（在售项目：恒大未来城）、集英小学（在售项目：星联岚溪府、晖达温莎尚郡、帝湖世家、枫华之家）、金明实验小学（在售项目：鼎立国际城、首座时代）。

目前，西区还在陆续建设的小学，还有西湖小学（一大街以东，金耀路以北）、海汇小学（安顺路以南、八大街以西）、教育小学（职教路以北、一大街以西）、教投第一小学（安顺路与二大街交会处），以及正在走前期手续的中意湖小学。这些学校的运营时间最早今年即可招生，最晚明年或者后年也都可以呈现在家长们的面前，对于购房者来说，未来可选择的余地还是相当充足的。

至于选哪个楼盘，就要看你更中意哪个学校，再来缩小楼盘的选择范围。但需要提醒一点的是，教育固然重要，但也不要轻易放弃生活氛围的完备。在多考虑孩子的同时，也要兼顾到整体家庭生活的质感。丢了西瓜捡了芝麻的事情，大有人在。

Q&A 肆

提问：老公非要买一个高层的一楼，但我总感觉不合适，去西区周边的楼盘也都看了，也没有看出个所以然来，不知道这样的顾虑对不对？

回答：楼层的选择因人而异，不能做以偏概全的判断。但在绝大多数情况下，大家要知道，开发商的定价体系中，高层的一楼和顶层，都会把价格做低，而把中间层的价格拉高，这并非是无缘无故的，开发商的定价规则，一定是根据房子居住的舒适与好不好卖，来决定的。

一般来讲，高层的顶层，谁都不能保障永远不漏水。而高层一楼看似美好的背后，却是日照时间短、园林生长遮挡阳光、夏季蚊蝇肆虐苦不堪言、楼道嘈杂不安静的集中体现。但凡住过高层一楼，有实地生活经验的人们，一定会深有感触。

另外，现在带连廊的高层户型，对于一楼中间户的北侧处理，依然没有很好的办法，采光井内北向一侧被入户大堂的影墙所遮蔽，楼上的垃圾不断向下堆积，都是当下市场上，会遇到的现实问题。更建议你们，一定要去已经交付的类似高层的社区中，实地体验一下。

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开封楼市内参 法律顾问：河南大梁律师事务所 曹宪章律师

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