商业地产招商的四个阶段（商业地产进入大变革）

商业地产招商的四个阶段（商业地产进入大变革）01 饱和市场需要特色差异化项目破局如何在市场承压时期找到破局方法，原粹商业认为在房地产商业的开发建设以及招商销售中，必需综合思考如下四大问题：用户需求多变对行业提出更严峻的挑战，90后的崛起对商业地产的持续提升也提出了新要求，单一的零售业态组合、乏味的消费场景、同质化的品牌形象，也早已无法满足消费群体多变的需求，而背离消费需求、无视消费心理的项目，注定将被市场快速淘汰。那么如何打造人气网红商业街？商业街规划到底如何做？面对房地产行业现状，原粹商业认为房地产行业的商业项目与其它行业不同，常规性的营销并不能解决问题，决定一个项目的成败，产品的优劣才是根本，而且越是在艰难的市场环境，越要回归本质关注产品。

商业地产行业经过这几年的高度发展，商业项目更新迭代，不少商业陷入招商销售困境。

反思传统商业地产模式，变革和探索已经无可避免，疫情不断，地产开发市场低沉，商业地产营销受困下滑明显，市场宣告进入存量时代，大量项目同质化竞争问题严重。而房地产市场的困境今年可能会持续恶化，价格虽然保持平稳，但销售和投资进一步下滑，谁能突破传统商业地产模式的限制，谁才能真正把握商业地产的结构性机会，实现回报增量。

在过去，商业地产设计中，开发商运营商常以模块化设计、快速完工、快速招商、快速开业的高效率模式为标准，批量复制出大量的商业地产项目投入市场。

供给过量的情况下同质化竞争问题严重，标准化复制模式一度在商业地产行业大行其道。

用户需求多变对行业提出更严峻的挑战，90后的崛起对商业地产的持续提升也提出了新要求，单一的零售业态组合、乏味的消费场景、同质化的品牌形象，也早已无法满足消费群体多变的需求，而背离消费需求、无视消费心理的项目，注定将被市场快速淘汰。

那么如何打造人气网红商业街？商业街规划到底如何做？

面对房地产行业现状，原粹商业认为房地产行业的商业项目与其它行业不同，常规性的营销并不能解决问题，决定一个项目的成败，产品的优劣才是根本，而且越是在艰难的市场环境，越要回归本质关注产品。

如何在市场承压时期找到破局方法，原粹商业认为在房地产商业的开发建设以及招商销售中，必需综合思考如下四大问题：

01 饱和市场需要特色差异化项目破局

很多开发商针对前期的定位、规划设计、招商预案草草了事，商业前期的盲目开发，弊端越来越明显，导致后期在销售招商阶段出现非常多的问题。

所以商业项目一定要在前期就进行规划定位，而只有独具差异化的定位与规划，才能提升项目的经营价值。

项目需要针对所在地区城市文化、周边业态、消费者用户进行不同维度分析，寻找出空白市场以及自身项目的核心竞争力，挖掘潜在价值，并针对项目进行量身定制规划。

原粹商业设计规划案例

02 站在消费者角度打造创新场景

90后的崛起对存量商业地产的持续提升也提出了新要求，信息化时代如今消费者越来越追求环境带来的感受，对于购物体验也越来越理性和挑剔，对新鲜感、体验感、打卡拍照、仪式感等方面有着很高的追求。

中国消费者的求新意识无出其右，对于单一兴趣逗留的时间越来越短，挖掘消费者的内心需求，才能对商场运营和产品进行赋能。

大多商业项目没有统筹管理规划，导致商业街区无人气，因此，对于商业场景需要增加消费者有效关注时间才更有价值，如对商业外在建筑形象、街区入口、商业中心广场等进行有效的引流。

而面对出现的商业项目，如何修复盘活存量商业呢？

以原粹商业团队项目打造——欣悦天街为案例，聚焦它从前期策划定位到换新改造动作背后的运营逻辑分析，提供一些参考。

首先先来看一组欣悦天街改造前的样子：

原粹商业设计规划案例

在原粹商业团队改造前，项目本身外观建筑存在缺陷，通过打造差异化经营模式，以美食为主要业态，组成有规模的，目的性的夜间消费场所，打造集美食、量贩式KTV、酒吧与一体的大型夜间经济。

将消费者定位为年轻客群、家庭客群、旅游客群三大目标客群，打造“白 夜”全方位经营的美食、娱乐、休闲、社交主场地标商业。通过统一策划规划，增加商业氛围，也让整个项目从众多趋于同质化的项目中脱颖而出。

原粹商业设计规划案例

03 商业模式的更迭创新

面对新消费时代，市场和消费者都在快速更迭，现有商业地产开发运营模式将遇到前所未有的挑战。商业地产的投资与运营必须在从消费者和商户的痛点出发，找出标准商业地产模式中的问题，并探索未来开发运营模式的新趋势。

传统商铺营销方法，是简单地将商铺卖给经营者或依靠引入主力店带动销售，但这样的做法都有些“权宜之计”，难以吸引当下投资客的目光，更不能解决大规模商铺和持续热销的问题。

统一规划创新经营能更好提升商业竞争力，在开发招商运营阶段需要将项目自身定位和消费者进行匹配，点对点的做统一规划管理。商业交易最核心的因素就是流量，一个项目的开发，归根到底是要实现财务目标，资金盘核心价值源自于流量，人流量越大则价值越高。只有吸引消费者和投资客，才能实现商业价值增长最终完成资本退出。

原粹商业设计规划案例

在欣悦天街项目中，原粹商业是建立在策划和分析的基础上，而不是盲目的做华而不实的设计，从战略层面的策略洞察，到前瞻性的设计，再针对目标消费群体的洞察，完成从项目定位和消费者匹配和业态组合管理。

原粹认为商业项目作为一种需要得到市场认可的高价值产品，必须要满各方需求，才能实现价值增长。

原粹商业设计规划案例

商业项目出现销售难、招商难等困境，不能完全说是因为商家少，而是项目没有针对性，没有自己的基本定位和统筹管理规划，导致商业无人气。

原粹商业认为，结合自身商业项目特性打造属于自己的IP，不仅能为消费者带来愉悦的体验，同时还能转化为经济效益，是商业地产创新模式的重要思路，只有建立独具差异化的产品，才能为销售以及招商带来更多实效价值。