最近两年是买房还是观望（今年买房是抄底）

最近两年是买房还是观望（今年买房是抄底）市场下行，似乎难以避免，不少购房者心中就冒出来了一个问题：假如今年买房，是“抄底”还是“站岗”？各位留意这几个关键点：20个重点城市，二手房市场，房价连跌两个月，2019年最高。克而瑞区域分析师肖文晓表示，目前楼市大环境走弱，四季度新盘扎堆，开发商资金承压去化压力大，优惠促销肯定会有。要知道，这可是名列四大一线城市的广州，假如考虑到绝大部分城市的表现，降价潮的意味似乎更浓厚了一些。据第一财经8月16日报道，统计局发布的7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，上涨城市数量在6-7月份明显出现了大幅减少，6-7月份二手房出现20个城市下调，是2019年最高。

最近，关注楼市的朋友，都被广州楼盘降价刷屏了。

以番禺某知名楼盘为例，在短短的几个月时间里，新房房价从4.7万/平直接降到了3.6万/平。该消息一出，令高价入手的业主们心态完全失衡。

在2018年中旬，该盘凭借着地铁22号线以及学位等利好，项目均价卖到4.8万/平，部分单位售价去到5.2万/平，早已透支了地铁、商圈、学校的溢价空间，如今特价房、一口价、员工专场等花样百出，项目几次降价，从4.2万到4万，售价最低至3.7万/平，首付12万起。

对于降价（要一次性付款）的原因，该项目的相关负责人也是直言不讳，是“为了尽快回笼资金”。

克而瑞区域分析师肖文晓表示，目前楼市大环境走弱，四季度新盘扎堆，开发商资金承压去化压力大，优惠促销肯定会有。

要知道，这可是名列四大一线城市的广州，假如考虑到绝大部分城市的表现，降价潮的意味似乎更浓厚了一些。

据第一财经8月16日报道，统计局发布的7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，上涨城市数量在6-7月份明显出现了大幅减少，6-7月份二手房出现20个城市下调，是2019年最高。

各位留意这几个关键点：20个重点城市，二手房市场，房价连跌两个月，2019年最高。

市场下行，似乎难以避免，不少购房者心中就冒出来了一个问题：假如今年买房，是“抄底”还是“站岗”？

所谓“抄底”，指的是房价跌到谷底，逆势买入，等待楼市回暖后，即可获利出手。

所谓“站岗”，指的是房价远没有跌到位，现在买房就像买在了“半山腰”，山顶下面是山腰，山腰下面还有“山脚”，房子一旦买入就很难再出手。

笔者认为，这个问题是由以下三个方面来决定的。

首先，买房所在的城市。

城市不同，未来房价的表现也必然不同，以前我们习惯了各个城市的均价“普涨普跌”，未来却不可避免的会面临分化。

拿本文开头的例子来说，广州作为屈指可数的几个一线大都市，按理说，房价不应该出现如此大的波动，但是，深究起来，我们不难发现，楼盘降价所处的区域，既是偏远的城郊，又不具备常年蜂拥而入的人口增量。

也就是说，地段不佳、人口流入不充分，偏偏楼盘定价还远超类似的区域，今年买房，未来的结果必然是“站岗”。

不光是人口流出的三四线楼市，哪怕是一二线城市的远郊地区，也会面临巨大的抛售压力，反过来说，那些房价调控得力的城市，如果买到中心城区的限价盘，既可以享受地段的便利，又有源源不断的购房者青睐，未来不缺“接盘”的人，房子容易转手，今年买房就好像“抄底”一般。

其次，一二手房价倒挂的程度。

最近几年的楼市，呈现出一个非常典型的特征：房价倒挂。即一手新房和二手房的差价越拉越大，其中的原因很复杂，既有开发商拿地的因素，也有限价调控的影响。

举个例子，某新一线城市新房限价1.5万元，开发商拿地的楼面价就已经近万元了，所谓“卖一套亏一套”，指的就是这种现象，而周边二手房均价高达两万元，因为居高不下的价格，自然无人问津。

限价盘需要摇号才能买，不管了买了“转手”还是“自住”，对购房者来说都非常划算，这样一来，假如今年买到是倒挂价格巨大的新房，当然就是“抄底”，假如买的是成交稀疏的二手房，高位站岗的可能就非常大了。

再次，看购房者家庭结构的变化。

每个家庭的财力不同，对购买房产后压力的容忍度肯定也不同，比方说，有的人可以靠自己、靠父母筹借就能买房，有的人却要透支“六个钱包”才能留在城市，有的人要担负起养老、育儿的重担，有的人却只是把买房当成一种投资渠道。

现在很多人都属于“四二一”的家庭结构，上面要养四个老人，下面还要养儿育女，买了房之后，既要背负沉重的房贷，还有持续不断的家庭开销。

一旦购房者步入中年，没人带孩子，工作又不好找，想把房屋变现的时候，楼市一旦有任何“限售、限购”的措施束缚着，现在买房就如同“站岗”一样。

综上所述，今年买房子，10年后的结果，极有可能“悲喜交加”，不能一概而论。

每个人的财力不同，所处的城市不同，家庭的结构也不同，房子均价的差异也很大。

有人在合适的城市买到了合适的房子，如同在“对的地点遇到了对的人”，抄底后有“不亏钱”的可能。

而大部分头脑发热冲进楼市里的购房者，高杠杆买房之后，只能接受“站岗”的苦果。

针对这个问题，有学者还说了“三句话”总结，对购房者来说，如梦方醒。

8月12日，中国社会科学院世界经济与政治研究所肖立晟博士发文指出，未来十年，在人口因素（老龄化日益严重，出生率一路下行）、社会因素（结婚率持续走低）以及政策因素（棚改、限购等政策趋严趋稳）的三重压力下，我国房地产的总需求大概率会步入一个相对稳定的时期，即使按照最乐观的方式估计，未来的房地产总需求仅可能出现小幅上涨。

请注意这“三句话”：人口因素、社会因素、政策因素。

如上文所说，简单的用“抄底”或“站岗”的思维，衡量现在买房的行为，是不妥当的，用专家肖立晟的话来说，老龄化、结婚率、棚改等因素的影响下，“稳中有降”是大势所趋。

不同的城市，表现也会截然相反，可以预见的是，300个多城市中，绝大部分城市难免会陷入“站岗”的困局中，曾经靠买卖房产“抄底”获利的思维，早已成为“过去式”。