地图看深圳发展历史（十张图看清深圳十年变化）

地图看深圳发展历史（十张图看清深圳十年变化）我们认为，尽管深圳可以借鉴日本的“母工厂”模式，保留核心技术，也有“前店后厂”的东莞惠州作为支撑，防止像香港一样的产业空心化。但是，制造业的迁移往往不只低端部分，流失的还有科技和人才。比如松山湖有华为的研发中心，也有随之而去的华为高端人才，毕竟买房的诱惑，深圳万万难以提供。中兴、比亚迪、大疆、欧菲光等都因高租金而“逃离”深圳，制造业外迁潮已持续十多年，且这种趋势仍在持续。去年，深圳有92万人之多落户，增量创十年来新高，可见一纸深户之吸引力。明明深圳的机会越来越少，想要落户的人却越来越多，这恐怕和购房资格脱不了关系，当然，主要原因可能还是落户政策的收紧预期。今年统计公报暂未公布常住人口数据，可能是由于2020年中国开展第七次全国人口普查，相关数据或于2021年4月份后统一发布。不过，也可能包含其他原因。【2】

2020全球停摆，深圳的经济活力尤其房地产却丝毫未减弱。

是的，这座城市永远保持着她的生机。今天深圳发布了2020统计公报，未来城视梳理分析了过去十年的统计公报，发现了她其味无穷的十个侧面。

十张图，揭示深圳十年变化。

【1】

去年，深圳有92万人之多落户，增量创十年来新高，可见一纸深户之吸引力。明明深圳的机会越来越少，想要落户的人却越来越多，这恐怕和购房资格脱不了关系，当然，主要原因可能还是落户政策的收紧预期。

今年统计公报暂未公布常住人口数据，可能是由于2020年中国开展第七次全国人口普查，相关数据或于2021年4月份后统一发布。不过，也可能包含其他原因。

【2】

中兴、比亚迪、大疆、欧菲光等都因高租金而“逃离”深圳，制造业外迁潮已持续十多年，且这种趋势仍在持续。

我们认为，尽管深圳可以借鉴日本的“母工厂”模式，保留核心技术，也有“前店后厂”的东莞惠州作为支撑，防止像香港一样的产业空心化。但是，制造业的迁移往往不只低端部分，流失的还有科技和人才。比如松山湖有华为的研发中心，也有随之而去的华为高端人才，毕竟买房的诱惑，深圳万万难以提供。

【3】

2020年，南山以5.1%的经济增速位列全市第三，高于福田的3.6%，继续稳固深圳第一区的位置。

南山福田中心之争的说法由来已久，然而南山高科技产业的高附加值将以金融产业为主的福田不断甩在身后，今后福田如何将科技和金融结合在一起，将是其翻盘的制胜之道。

【4】

早在二十年前，深圳的年轻人其实就已经开始感慨高房价了。但他们最终还是发现，感慨早了。

2010年，平均买房难度已是十年前2000年的2.5倍，而今天，买房难度又是2010年2倍。

【5】

深圳是一个不差小学生的城市，从2010到2018，小学生招生数从11万涨到20万，基本翻倍。然而，这种势头却在2019和2020连续两年下滑。

我们推测，随着深圳学位的稀缺性越来越强，入学成本越来越高，很多人选择了教育性价比更高的二线城市或回老家，这背后也可能是常住人口的流失；另一方面，近年来政策鼓励公立小学吞并私立小学，虽然公办学位有所增加，但一定程度上也导致了私立学位的减少。

【6】

除去短期变化，深圳手机产量呈缓慢下降势头，而东莞则总体上升，这也是深圳制造业外迁的表现。

不过，深圳和东莞作为世界手机之都名副其实，深圳年产手机3亿部，赤道周长40亿公分，深圳手机一年可绕地球1圈多。

【7】

不难发现，2015和2020是深圳的钱流入的大年，也是深圳房价上涨的大年，很显然，深圳房产承担了一定富人货币流向的功能，价格也就远高于其居住价值。

中国的钱源源不断流向深圳，尤其最近五年，增速在北上广深高居榜首。

2020年，1.8万亿的人民币流入深圳，按900万/套的价格来算可买深圳20万套房产，增量惊人。

【8】

2020年，是深圳轨道交通爆发的一年，开通了6条合计107公里地铁线路，营运里程达到422.4公里，据深圳交通发布，2020年深圳轨道交通密度为0.21公里/平方公里、客流强度1.31万人次/公里，均位列全国第一。

十年间，深圳的轨道条数增长3倍，公里数增长6.6倍。

但是，深圳地铁的未来，依旧任重而道远。目前深圳每平方公里的轨道数大约为20.5公里，而纽约达到34公里，伦敦31公里。可见对标国际一线城市，深圳仍有不少差距。

不过，根据深圳2025年轨道交通计划，3、6、7、8、11号线的延伸线，以及12、14、16和20号线的一期工程等，都将建设完毕，未来，深圳地铁的目标不仅是在市内建成完善的交通网络，更要将触手伸向周边城市，建成深圳都市圈，乃至大湾区的轨道交通网。

【9】

无论是正在施工的住宅，还是盖好了的住宅，2020都是破纪录的一年。

十年来，住宅供应经历了13、14年和17、18年两个低谷后，重回增长周期，达300 万m²的水平，但如果和2008年以前400 m²甚至800 m²的高供应比起来，还有差距。

这种水平的供应增加，还是有点“小气”。

【10】

图【9】导致了图【10】。

从官方给出的新房房价来看，深圳房价自2016年后就一直保持稳定。

很显然，这是因为结构性差异导致，远城区包括深汕地区供应增加，核心城区供应减少，均价的结果就是不变。谁也想不到，十年过去深圳最大的谜团从这座城市因何而成功，变成了新房和二手房的房价到底是多少。

【结】

十年过了，这些变化是否与你的生活息息相关？当年华强北的山寨机，已经换成了东莞产的华为吗？

来源：未来城视