养老地产项目可行性报告（养老地产市场分析项目商业计划书）

养老地产项目可行性报告（养老地产市场分析项目商业计划书）我国劳动人口数量和占比我国老年人口抚养比未来城乡老年人口变动趋势2014年老年人口性别比（女=100） 老年人口抚养比上升，现有养老难担重任。虽然我国总体抚养比呈现下降趋势，但是由于人口老龄化加剧，劳动力占比逐年走低，老年抚养呈递增态势，且增速不断加快。1953年，我国老年抚养比仅为7.40，而在2000年老人人口比为9.90，在2014年已经上升至13.70，增长速度正在不断提高。根据《2012年世界人口展望》中所预测，2050年和2100年我国的60岁以上人口抚养比将会高达74.9%和89.7%。与此相对，由于众多多年来实施计划生育政策，截止2015年，中国大约有1.5亿个独生子女家庭，“421”家庭数目激增。因此如何为老年人提供恰当的老年生活将是一个亟待解决的问题。

近年来，包括绿城、融创、万科、正荣等房企纷纷在养老地产方面有所行动，保利、远洋、绿地等多家公司早前都已试水养老地产。业内研究机构分析指出，这些企业虽然不乏较为成熟的养老业态，但尚未找到能够可持续盈利的商业模式。

全国老龄委最新发布的数据显示，从2015到2035年，中国将进入急速老龄化阶段，老年人口将从2.12亿增加到4.18亿，占比29%。随之而来的是众多资本和房企对于养老地产市场愈加急迫的进入，近期，包括绿城、融创、万科、正荣等房企纷纷在养老地产方面有所行动，保利、远洋、绿地等多家公司早前都已试水养老地产。前瞻产业研究院指出，这些企业虽然不乏较为成熟的养老业态，但尚未找到能够可持续盈利的商业模式。

2007-2015年老年人口及占全国人口比重

城乡分布变化，性别结构失衡。未来由于城镇化进程快速推进，城市老年人口将仍然保持增长，而农村老年人口则是先增后减，根据中国老龄产业发展报告显示，农村老龄人口变化的拐点将会在2035年左右。与此同时，在老年人口中女性比例将会逐渐上升。在2014年，在老年人口中女性已超过男性，且在高龄段，该差距愈发明显。而到2050年，据估计，由于高龄老年人口的大幅增长，老年人口性别比将会日益失衡，女性老年人口比男性老年人口多出3 000万人。因此，未来养老产业的局部应更多注重城市以及女性老年群体的需求。

未来城乡老年人口变动趋势

2014年老年人口性别比（女=100）

老年人口抚养比上升，现有养老难担重任。虽然我国总体抚养比呈现下降趋势，但是由于人口老龄化加剧，劳动力占比逐年走低，老年抚养呈递增态势，且增速不断加快。1953年，我国老年抚养比仅为7.40，而在2000年老人人口比为9.90，在2014年已经上升至13.70，增长速度正在不断提高。根据《2012年世界人口展望》中所预测，2050年和2100年我国的60岁以上人口抚养比将会高达74.9%和89.7%。与此相对，由于众多多年来实施计划生育政策，截止2015年，中国大约有1.5亿个独生子女家庭，“421”家庭数目激增。因此如何为老年人提供恰当的老年生活将是一个亟待解决的问题。

我国老年人口抚养比

我国劳动人口数量和占比

养老机构设施落后，中端人群无法满足。同时，随着经济水平的提高，在北京、上海、广州等经济发达城市，根据中国老年产业发展报告，从2014年到2050年，中国老年人口的消费潜力将从4万亿左右增长到106万亿元，占GDP的比例从8%增长到33%；同时，据中国老龄科学研究中心预测，退休金将从2010年的8 383亿元上涨至2030年的73 219亿元；据中国社科院老年研究院预测，养老市场商机将从2014年的4万亿上升至2030年13万亿。这说明，未来老年人口将会逐渐成为消费的主力人群，而他们的消费需求也将逐渐转向中端老年产品。但是从供应角度来看，市场上大部分养老机构配套设施落后，缺乏现代化的管理方式；而目前国内企业在进入养老产业时大多选择“高端”，致使90%以上的中等收入人群被忽略。

退休金预测（单位：亿）

养老市场商机（单位：万亿）

“机构养老”床位需求保守预测（单位：万张）

2、中国养老地产行业发展趋势

1）、一直以来，困扰养老地产发展的核心问题是相关政府政策的缺失，缺少金融、土地方面的政策支持，养老地产很难形成市场化运作。而随着我国人口老龄化问题的逐渐加剧，政府对养老也愈加重视，自2010年以来，政府出台与养老地产相关的政策密度逐渐加大，2013年-2016年更是出现高潮。就出台的各个政策而言，其支持内容涉及广泛，包括土地供给、资金支持、税收补贴、医养结合等多方面，且投资主体也正从政府主办慢慢转向政府主导、多元主体参与，覆盖人群从高收入向中低收入群体拓展，从城市向农村蔓延。

2）、老龄化社会催生的“银发经济”促使众多房企纷纷掘金养老地产项目，养老地产资金规模不断扩张，行业发展前景明朗。在将来， PPP模式的有效运用将有助于企业和政府打造双赢局面；医护型结合成为未来养老新模式，智能化养老成为养老地产提供服务新趋势。

3）、随着国家政策的扶持以及人口老龄化的必然之势，养老地产作为“朝阳产业”，众多保险企业和地产开发公司乘势纷纷布局养老地产。截至2015年，已经有10余家保险企业，80多家地产开发企业和大量的外资企业布局中国养老地餐，投资总额超过3 000亿元。我们预测，随着养老地产行业前景日益明朗化的大背景下，将会有更多的企业参与其中，带来行业资金规模的急速扩张。

4）、根据“十二五养老规划”，未来我国的社区养老占比将会从1%上升到7%，然而目前，我国养老社区居家养老服务市场还未完全建立，仍存在整体供需失衡、资金不足、从业人员素质较低等问题。PPP模式的合理运用将会成为有效途径之一。就政府、社区而言，财政支出已经愈来愈无法满足养老社区的需求，尤其是是对于未来中高端养老消费产品的需求，同时各种管理也不能达标，从而导致96%-97%的老年群体不能很好享受到社区居家养老服务。而PPP模式的基本功能就是社会融资，该模式能够有效实现财政资金与社会资本相结合，拓展资金来源，充分发挥财政资金的杠杠作用，缓解政府财政负担。并且，专门养老服务公司的介入能够提高养老服务的效率，改善养老服务社区的运营机制。另一方面，由于政府对养老社区服务设臵了较高的门槛，社区居家养老服务本身存在投资大、回本慢、利润低等问题，从而导致一些企业不敢或不想进入到社区居家养老服务市场，而PPP模式在一定程度上分担了企业的风险，对于一些已有场地、设施的社区养老服务，更可以通过出租等方式缓解资金压力。因此，PPP模式的合理运用将会形成双赢的局面。

目前，部分先进地区已经开始尝试PPP模式在中国社区居家养老服务的探索研究，如上海市发改委牵头制定《关于鼓励社会力量参与本市养老服务体系建设的若干意见》，明确提出要积极推广政府与社会资本（PPP）模式，吸引社会资本投资、建设和运营；云南省财政厅将社会资本投资建设养老服务项目纳入财政支持范围并给予重点支持；2015年6月，赣州市章贡区社区居家养老服务中心PPP项目正式签约；2016年4月，合肥首个社区居家养老PPP项目启动。

5）、首先，未来失能老年人口将大幅增加。据中国老年产业发展报告预计，未来中国失能老人人口将从2013年的3 750万人，增长到2020年4 700万人，2030年6 800万人以及2050年9 700万人。其次，老年人口医疗卫生消费总量巨大。未来40年，中国老年人的慢性病患者病例将从目前的1.1亿例，增长到2050年的36.8亿人次，老年人口的医疗卫生消费占GDP的比重，将在2050年达到5%以上，这说明针对患有慢性疾病的老年人而开设的医护型养老社区将会大有所为。

失能老人（万人）

慢性病患者（亿人）

3、2014年，中国养老护理人员缺口达250万，同时老年人口增长速度大于护理人员增长速度，因此养老护理人员不足的现象在将来相当长的一段时间内存在。欧美国家的探索和实践表明，智能化技术可以大幅度提高护理效率，减少老年人群对护理人员的依赖，同时提供性价比比较好的辅助服务。 智能化养老，以互联网、物联网为依托，集合运用现代通信与信息技术、计算机网络技术、老年服务行业技术和智能控制技术，旨在为老年人提供安全便捷舒适的服务。在中国，智能化养老早已引起关注。2012年，全国首家智能化养老实验基地奠基仪式在北京怀柔举行，该项目由全国老龄办信息中心组织实施，十年时间内将在全国建设100家智能化养老实验基地。此外，随着智能家居的快速发展，智能化的应用也将成为未来老年住宅的“标配”，为老年人提供更为细致的照顾，实现更方便、安全的全方位保障。

养老地产属于资本密集型行业，前期投入较大，需要充足的资金和较低的资金成本的保证，而行业龙头拥有大量的在手资金和较低的资金成本可以支持养老地产业务。没有成功的商业模式可以复制使养老地产风险加大。受到政策和盈利能力的限制，不一定能够探索出较为成功的养老地产的商业模式，或者商业模式难以复制。

第一章 执行摘要

第一节 养老地产项目背景

第二节 养老地产项目概况

第三节 养老地产项目竞争优势

第四节 养老地产项目投资亮点

第二章 养老地产项目介绍

第一节 养老地产项目名称

第二节 养老地产项目承办单位

第三节 养老地产项目拟建地区、地点

第四节 初步估计的养老地产项目回收期

第三章 养老地产项目市场分析

第一节 养老地产项目市场现状及趋势

一、养老地产项目全球市场现状及趋势

二、养老地产项目国内市场现状及趋势

三、养老地产项目市场供求及预测

第二节 养老地产项目目标市场分析研究

一、养老地产项目市场规模分析及预测

二、养老地产项目目标客户的购买力

三、养老地产项目市场中关键影响因素

四、养老地产项目细分市场分析研究

五、养老地产项目计划拥有的市场份额

第三节 中金普华研究总结

第四章 养老地产项目行业分析

第一节 养老地产项目行业分析

一、养老地产项目产业基本情况

二、养老地产项目行业存在的问题及机会

三、养老地产项目行业投资前景分析

第二节 企业竞争力分析

一、企业在整个行业中的地位

二、和同类型企业对比分析

三、竞争对手分析

四、SWOT分析

五、企业核心竞争优势

第三节 企业竞争策略

第四节 中金普华建议

第五章 公司介绍

第一节 公司概况

第二节 公司股权结构

第三节 公司管理架构

第四节 公司管理

一、董事会

二、管理团队

三、外部支持

第五节 各部门职能和经营目标

第六节 2016年公司资产负债情况

第七节 2016年公司经营情况

第八节 企业主要竞争资源

第九节 战略和未来计划

第六章 设计介绍

第一节 设计介绍

第二节 设计性能

第三节设计特点

第四节 设计的竞争优势

第五节 典型客户

第六节 盈利能力

第七节 市场进入壁垒分析

第七章 设计情况

第一节 设计与技术

一、专利等级

二、设计主要用途

三、本养老地产项目所采用之工艺路线图

四、本养老地产项目建设可创造的成本优势

第二节 技术分析

一、已有的技术成果及技术水平

二、公司研发能力

三、未来研发计划

第八章 设计制造（养老地产项目设计、技术及工程建设）

第一节 设计制造

一、建设方式

二、建筑设备

三、成本控制

第二节 养老地产项目主要设计及规模目标

一、主要设计质量指标

二、本养老地产项目主要设计特点

三、本养老地产项目主要设计流程

四、本养老地产项目主要设计产能规划

第九章 养老地产项目建设计划

第一节 养老地产项目建设主要内容

一、建设规模与目标

二、养老地产项目建设内容

三、养老地产项目建设布局与进度安排

第二节 地址选择

一、养老地产项目建设地点

二、区位优势分析

三、地址选择及理由

第三节 原材料保证

第四节 建设工期计划

第五节 主要设备选型

第十章 市场营销

第一节 企业发展规划

一、企业发展目标

二、企业发展策略

三、企业发展计划

四、企业实施步骤

第二节 企业营销战略

一、整体营销战略

二、设计营销策略

三、精细化战略规划

第三节 市场推广方式

第十一章 财务分析与预测

第一节 基本财务数据假设

一、2016年基本财务数据

二、2017-2022年财务数据预测

三、销售收入预测与成本费用估算

第二节 盈利能力分析预测

一、损益和利润分配表

二、现金流量表

三、相关财务指标（投资利润率、投资利税率、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期）

第三节 敏感性分析

第四节 盈亏平衡分析

第五节 中金普华财务评价结论

第十二章 养老地产项目效益分析

第一节 养老地产项目的经济效益分析

第二节 养老地产项目的社会效益分析

第三节 养老地产项目社会风险分析

第四节 养老地产项目社会评价结论

第十三章 资金需求

第一节 资金需求及使用规划

一、养老地产项目总投资

二、固定资产投资（土地费用、土建工程、设备、预备费、工程建设其他费用、建设期利息）

三、流动资金

第二节 资金筹集方式

一、本养老地产项目拟采用的融资方式

二、养老地产项目融资方案

三、资金其他来源

第三节 详细使用规划

第四节 投资者权利

第十四章 资金退出

第一节 融资方案

一、资金进入、退出方式

二、退出方式可行性

第二节 投资退出方案

一、股权融资退出方案

二、债权融资退出方式

第三节 投资回报率

第十五章 风险分析

第一节 风险分析

一、资源风险

二、市场不确定性风险

三、研发风险

四、建筑不确定性风险

五、成本控制风险

六、竞争风险

七、政策风险

八、财务风险

九、管理风险

十、破产风险

第二节 风险规避措施

第十六章 结论

附录

附录一 财务附表

附录二 公司营业执照

附录三 设计样品、图片及说明

附录四 公司及设计的其它资料

附录五 专利技术信息

附录六 竞争者调查

图表目录

图表：2016年养老地产项目全球市场规模

图表：2016年养老地产项目国内市场规模

图表：2017-2020年养老地产项目全球市场规模预测

图表：2017-2020年养老地产项目国内市场规模预测

图表：2016年养老地产项目全国及各地区差能、产量

图表：2016年养老地产项目全国及各地区需求量

图表：2017-2020年养老地产项目市场供需预测

图表：养老地产项目设计市场份额

图表：销售估算表

图表：成本估算表

图表：损益表

图表：资产负债表

图表：现金流量表

图表：盈亏平衡点

图表：投资回收期

图表：投资回报率