成都第二批次集中供地来了（成都首批供地释放信号及重点关注项目）
成都第二批次集中供地来了（成都首批供地释放信号及重点关注项目）二、释放信号无论怎样，一定最适合“刚需购房者”，不信往下看。集中供地是今年2月份由国家自然资源部发布的一项新政策，全国共有22个城市为试点，作为试点之一的成都便是采用这种新形式，集中土地公告发布、集中组织土地拍卖，目的便是为了“稳地价、稳房价”。此次成都首批集中土拍，40块地总计约3449亩，共计成交354.8亿，可以说是成都有史以来卖地收入最高的几天。其中，多数购房者关注5 2城区的18宗地，这18宗地不仅释放出一些信号，也有购房者重点关注的项目。
为期五天的成都首次集中供地终于结束了，讨论下大家最为关心的话题：
一、什么是集中供地？释放了哪些信号？
三、“双限”为前提的上限参考，最值得关注的项目有哪些？产品及配套如何？
一、土拍回顾
集中供地是今年2月份由国家自然资源部发布的一项新政策，全国共有22个城市为试点，作为试点之一的成都便是采用这种新形式，集中土地公告发布、集中组织土地拍卖，目的便是为了“稳地价、稳房价”。
此次成都首批集中土拍，40块地总计约3449亩，共计成交354.8亿，可以说是成都有史以来卖地收入最高的几天。
其中，多数购房者关注5 2城区的18宗地，这18宗地不仅释放出一些信号，也有购房者重点关注的项目。
无论怎样，一定最适合“刚需购房者”，不信往下看。
二、释放信号
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此次集中供应对市场和购房者的影响如何？
40宗土地合约3449亩，按照2.0容积率和每户家庭需求100㎡计算，建成商品房不到400万㎡的话（除去自持），仅可供40000户家庭居住。毕竟5 2城区清水限价18550一28150元/㎡，精装标准不超过3000元/㎡，仅是价格就极具魅力。正因为成都自身吸引力的种种因素，有了无房家庭和落户就业于成都的这部分群体，首批40宗项目入市后也不会有“卖不完”一说，无非是去化周期问题。加之此次“熔断价”较低，房企承受了较高的自持比例，只租不售只会导致供应量直接减少，这部分新盘不成为网红盘也将会是刚需的首选。
另外，土地供应位置基本位于呈现度不高、或配套处于修建和规划状态的板块，尽管像三圣乡、新川科技园、天府公园西这些板块的定位和区位都不差，毕竟考虑当下配套的自住改善群体（非投资），太多是不会考虑成熟度不够的区域，哪怕够不着“金太攀”这类头部板块，也会把配套资源放在首位。
加之下半年还有集中供应，或许首批土拍只是开胃菜。因此，这些项目待入市以后将会给“刚需”购房者带来更多选择，热门项目的前提还是得拼社保。
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刚需、改善的预期怎样？
集中供地的根本目的在于从根源上控制地价，通过稳定地价来平抑房价，集中化也加强了更多监管和保障，试想以购房者角度能够要求或考验KFS的资金实地和融资能力等吗？比如踩了“三条红线”的相关房企被禁止拍地，另外集中供地对房企的保证金要求和地块分流等影响，都是为了遏制住烂尾、质量问题等情况，并且还发布了关于品质把控的相关规定。
尽管如此，对于改善群体而言也不容乐观，毕竟价格门槛也是衡量品质的一项维度。5 2城区18宗地，限价均价为22775元/㎡，精装标准不超过3000元/㎡，并且还有一定的自持比例，甚至部分还要求现房销售。那么除去土地、融资、税收和建筑等各项成本，房企的利润空间被大大压缩，区位、品质、装修对于改善群体而言，怕是会转向二手房市场寻找高端项目，只有那么少数人愿意舍去配套来换居住品质。
未来无论是新盘、二手房都出现小周期回落，还是二手房继续坚挺，新盘与二手房相比形成“倒挂”现象后，新盘几乎也不可能破三字头（除天府公园西10.5亩地块），这无疑还是利好刚需购房者。
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项目产品及定位？预计何时入市？
40宗地均为“双限地”（拍卖价、销售价），却无任何流拍，宗地依旧被各家房企收入囊中。几乎在每家房企拿地的环节中都能看见“自持租赁”几字，原因在于今年平均溢价都不算太高，但配建租赁房的自持比例大大压缩了房企利润空间，其中比例最高的新川76亩更是达到了59％。
综合土地的要求和属性，KFS可谓是进退两难，有个别资金实力雄厚的大手笔拿货，也有不少房企最后空手而归，还有两家联手拿下，这到底是该庆幸还是懊恼呢？
天下武功，唯快不破，各家房企拿地以后唯有加快开发周期抢速度，还要打造主流产品才能够快速去化、回笼资金，因此这些项目预计会在今年年底或明年上半年集中亮相。由于土地最高容积不超过2.5，像以往的3梯6户的六七十平小套三，几乎不可能再有！多数项目还是会以“高低配”呈现（高层 洋房），那么主流产品大概率是100㎡左右的三房到140㎡左右的四房。毕竟成本投入之高、利润空间有限，差别固然有，后续的品质定位、景观设施等方面肯定是没办法和目前市面上的高端项目比较，只能算是偏“刚改”的定位。
三、重点关注
高新区
新川之心北侧76亩地块
成交楼面价：13500元/㎡
清水限价：20200元/㎡
净用地面积
76.0302亩
高新区在前些年频繁爆出地王项目，其中多数诞生于2020年，其中供销大头还是属于中和街道、新川板块。
可以看出新川76亩地的成交楼面价并不高，主要还是因为10%溢价率是红线，除了清水限价20200元/㎡外，还要求：
（一）成品住宅比例100%；
（二）装修价格在2000-3000元/㎡之间；
（三）预售前建实体样板间，与交付标准一致。
近年来，新川的新房市场，除了龙湖昱湖1号是个纯粹的改善项目（建筑面积206㎡起），并且总价450万起带装修，算是例外，并且拿地成本也不算高；其余的项目对于整个市场而言，不是单价偏高，就是总价过高。
另外，整个中河街道的二手房里面，除了长冶南阳御龙府、北大资源颐和翡翠府、龙湖九里晴川这类次新房的品质较高以外，其余的二手房不仅不占配套优势，价格不比新川这个项目的限价低，并且都是房龄10年以上居多，比较偏刚需的产品。
新川这个项目亮相以后多半又是刚需的福利了。
锦江区
三圣乡66亩地块
成交楼面价：10500元/㎡
清水限价：22650元/㎡
净用地面积
65.8664亩
三圣乡也绝对是主城区比较有潜力的板块之一，鲜花和休闲也是三圣乡最有力的代名词。幸福梅林、东篱菊园、荷塘月色、白鹭湾湿地等陆续出炉，成就了三圣乡如今的生态宜居标签。
土拍与新盘也让三圣乡贴上了地王、豪宅的标签，比如德商锦江天玺问世以后便受到了行业内的广泛好评与关注。
新房方面，网红神盘华熙528自去年玺都项目结束以后便“改头换面”了。产品定位为大平层改善户型，价格也从曾经的17737一17901元/㎡，变为了26279一32096元/㎡。
另外，二手房主要也是华熙528的3个组团：锦都、盈都、悦都，也算是板块内知名度最高、交易量最活跃的二手房，其挂牌价最离谱的已经高达了3万 。
因此，三圣乡这个限价22650元/㎡的项目非常值得被华熙528“打脸”的刚需购房者。
青羊区
苏坡立交西侧23亩地块
成交楼面价：16800元/㎡
清水限价：24100元/㎡
净用地面积
22.8969亩
一提苏坡，总会联想起天府文化，在这里随处听到的都是地地道道的成都话。
跨进三环内可以算是到了天府文化的发源地，草堂、锦里、浣花溪，泡小、实小、西南财大；三环外有着青羊总部经济基地。
曾经青羊区的成交楼面地价前几名中，便有青羊总部经济中心板块，主城区都一样，老城区里面已经没有土地可供应，考验的便是板块的认知度和区域居住环境等。
这个项目最为不满意的是占地面积太小，不过优点可以遮盖它所有的缺点，地段较好，还是现房销售，既然是现房，那等建成后再考虑也不迟，前提你得是青羊的户口 社保。
金牛区
花牌坊交通巷9.5亩地块
成交楼面价：18700元/㎡
清水限价：26000元/㎡
净用地面积
9.5452亩
从内金沙、蜀汉路茶店子到花照壁这一带同样是老成都人最爱的居住位置，不仅有着“西贵”的IP，这些板块也是以居住为主，非常适合宜居。
融侨望云也是近期刚取证，户型建面170一192㎡，项目所有房源清水单价均为30000元/㎡，可见其区域的价值。
花牌坊这块9.5亩地块，占地虽小，但是有着绝对的优势，可以说是“矮子里面显人高”。
首先，区域内的二手房达到两个标准的不多：
1、有电梯；
2、房龄10年以内。
仅有锦城世家、中铁马家公馆、西锦国际、荷里活、泰丰御园这几个小区，这些小区都是对口成都市石笋街小学的，可以说是金牛区数一数二的公立小学。
因此，项目清水限价26000元/㎡还是比较有卖点的。
天府新区
天府公园西10.5亩地块
成交楼面价：16400元/㎡
清水限价：28150元/㎡
净用地面积
10.5362亩
天府公园西，毋庸置疑，一直到麓湖生态城都是天府新区的天花板。
区域内汇聚了万科天府锦绣、保利和光屿湖、首开龙湖云著、招商时代公园、蔚蓝卡地亚花园城这类高端楼盘，毫不夸张的说，在这里四五百万都是弟弟...
清水限价28150元/㎡，入市以后估计和首开龙湖云著、招商时代公园的摇号情况差不多。
天府新区
兴隆湖东63亩地块
成交楼面价：10400元/㎡
清水限价：18550元/㎡
净用地面积
63.1064亩
兴隆湖东在19年可是赚足了眼球，先是东鑫苑一次性梭哈1287套房源，刚需中签率低至44.5％；紧接着又是天投和龙光拿地；再后面又是成都超级计算中心建成投运，也是中国西部地区首个国家超级计算中心。
简单的说就是这个位置清水2万的项目都是售罄了，因此推荐这个18550元/㎡的地块。
至于为什么没推荐同为龙光拿下的38.4亩地块？
一方面是18550元/㎡的清水限价相比21000元/㎡，足足每平米少了近2500元/㎡；
二来63亩的地块开发，不仅选择面比38.4亩的多，居住舒适度也会更佳。
除此以外，龙光拿这两块地也是着实让人看不懂！自持高达36％，这部分是不能卖的，还要配建一所幼儿园和市政绿地（总计约36亩），仅从成本来看就是亏定了...
龙泉驿区
东安湖185.6亩地块
成交楼面价：6050元/㎡
清水限价：16000元/㎡
净用地面积
185.621亩
有人说：东安湖凉了吗？
恰好今日，东安湖体育公园正举行着游泳比赛，也是今年举办2021年全国体操锦标赛暨东京奥运会选拔赛、第十四届全运会资格赛后，迎来的第二场大赛。
此次龙湖拿下的东安湖185.6亩地块，清水限价16000元/㎡，相当于华润置地未来之城的价格；并且所在的配套处于龙泉最核心的书房板块，对于本地人而言真的还是比较值。
最后，有你关注的项目吗？
