兰亭御园小区房评（兰亭御园舒适宜居）
兰亭御园小区房评（兰亭御园舒适宜居）随着金融城的当红炸子鸡——兰亭盛荟的成交价屡创新高，一时间风光无两，让广电“兰亭”这个招牌出镜率暴增，兰亭盛荟的个别业主甚至还保持着卖方市场爱咋咋地的高姿态。虽然有点上头，但广州其他的“兰亭”系说不羡慕是假的。兰亭御园的开发商是市属国企广电地产，以“岭南文化的中式庭院”理念打造。今天老铁嘴馋，带着老婆去江南西寻觅网红美食。吃饱喝足后，就开车在附近闲逛。当老铁行驶到宝岗大道和南华中路交汇处的时候，在一片骑楼中鹤立鸡群的两个建筑群吸引了我——一个是富力金禧，一个是兰亭御园。虽然这天是休假，但老铁秉着“来都来了”的理念，在骑楼下的车位泊好了车。走着！现在咱就去兰亭御园一探究竟。一、楼盘印象
海珠 | 南华中路
海珠的十四五规划把全海珠分成了“一区一谷一圈”，其中代表西边的是海珠新活力文商旅融合圈。都叫文旅圈了，见多了规划措辞的我们，基本就可以将其理解为没有高大上的新增规划，任其躺平发展了。
在房产投资领域，买家们不约而同地对宣传自己文旅、宜居的板块避之不及。海珠西也是如此。在注重资金回报率的买家眼里，这里没有故事可讲，忽悠不来接盘侠，甚至大部分房产自媒体对海珠西连着墨的兴致都提不起来。
海珠西是那么的朴实无华，它看似什么都没有，却又什么都有。虽然没有大饼可画，政策波动也很小，但海珠区的主要医疗、教育资源基本都集中在这里。理所当然地，这里的房价更多是被自住夯实，没有什么泡沫。如今，这里也已化身为吃喝玩乐的地方。
今天老铁嘴馋，带着老婆去江南西寻觅网红美食。吃饱喝足后，就开车在附近闲逛。当老铁行驶到宝岗大道和南华中路交汇处的时候，在一片骑楼中鹤立鸡群的两个建筑群吸引了我——一个是富力金禧，一个是兰亭御园。
虽然这天是休假，但老铁秉着“来都来了”的理念，在骑楼下的车位泊好了车。走着！现在咱就去兰亭御园一探究竟。
一、楼盘印象
兰亭御园的开发商是市属国企广电地产，以“岭南文化的中式庭院”理念打造。
随着金融城的当红炸子鸡——兰亭盛荟的成交价屡创新高，一时间风光无两，让广电“兰亭”这个招牌出镜率暴增，兰亭盛荟的个别业主甚至还保持着卖方市场爱咋咋地的高姿态。虽然有点上头，但广州其他的“兰亭”系说不羡慕是假的。
兰亭御园在2008年左右开盘。09年5栋开盘时，正值后金融危机刚刚有复苏的迹象，海珠西的老广们在顾虑海幢寺4点鸣钟颂经吵不吵的时候，其中低层就以1.3w的价格火速清盘了，热度可见一斑。
兰亭御园不仅因现代的外立面的设计在附近遍布的骑楼中一枝独秀，独有的中式园林也是一等一的惊艳。在门口扫码登记后，我们就进入了小区花园。
整个花园很精致，映入眼帘的小桥流水、中式凉亭、老人幼童、亲人猫咪显得小区氛围格外和谐。花园之外，楼宇的2层还有一个比较大的架空活动平台，为老幼居民的玩耍健身提供了更多空间。
老铁注意到，进门不远处就有一个专门停放自行车、电瓶车的地库，这是很吸引我的管理加分项。在我掏出手机拍照时，在小区内巡逻的保安马上迎了上来，认出我不是这里的业主，并客气地建议我不要在花园里滞留太长时间。
这种负责的物业管理，虽然对来访的人来说稍显麻烦，但无疑是对业主和住户的安全保障，老铁是非常认同和支持的。
还有个小道消息：据传前几年业主和业委会间的矛盾比较大，截止踩盘当天，新业委会已经顺利换届。
兰亭御园还有一个产权方面的“特色”，那就是7090政策下的产物——“双证”户型了。7090政策是政府为了保护刚需而推行的一项政策 即要求开发商在建设楼盘项目的时候 90平米以下的房子必须占比70%以上。（该政策已于2016年2月底取消）。
上有政策下有对策，毕竟市场上还是有很多改善需求存在的，于是很多开发商把大户型按90㎡以下的户型报建，售卖时将两套打通，作为一套卖出。当然，这个骚操作的代价就是：买家要用两个名额去购买。后期限购政策一出来，当初买入双证户型的全部傻眼，不动产的流动性大打折扣。
少数有前瞻性的业主一早就去办理了合证，但现在才后知后觉的业主可就没那么幸运，已经行不通了。于是你可以看到兰亭御园南向单证大户型常年处于缺货状态，要买得提前盯盘才行。
小区楼下就是同福中路第一小学和海珠少年宫的组合，让家长接送不能再方便，甚至有业主认为，兰亭御园的“双学位”可以吊打光大花园的“所谓学位房”。这个看法见仁见智哈，不代表老铁的观点。
再加上近江边的便利和老城区封闭花园 地铁上盖 省一级学位的王牌组合，兰亭御园在海珠西老广心中必须是有一定地位的。
二、小区缺点
1、部分大户型为双证物业：上面已经说过双证的由来，老铁再次强调，不要碰，再便宜都不要碰。这种产品一旦买入，占据你们家庭的两张房票，未来需要置换时是非常难出手的。一来你要找有两张房票的买家，二来TA还要支付本不必要的二套税费。总之就是咋算都不合适，千万别买！
这也是南向单证大户型出一套少一套的原因，太稀缺了。
2、风水问题：海幢寺就在小区隔壁，东向望寺院的户型可能受到寺庙敲钟念佛声音的影响。再有就是近寺庙的风水问题。同福西附近已经有水警码头、洪德路、成珠楼等鬼故事频发的场所，再加上寺庙本身就是阴气重的“镇物”，还是会有部分买家介意这点而远离的。
据说兰亭御园就建在成珠楼的旧址之上，感兴趣的小伙伴自行搜索、判断吧。
3、城市界面一般 ：小区身处老城区，被老民房所包围，周边又有很多历史保护性建筑，基本就告别大拆大建的可能性了，最多是修缮翻新。不过整体来说，这一片区还是挺有老宅韵味的，并不杂乱。
三、小区优点
1、拥有稀缺性：正如前文所述，在海珠，满足封闭花园 地铁上盖 省一级学位的小区，用两只手都数得过来。兰亭御园作为同福西板块为数不多的品质次新房，又有强学位的加持，非常受三代同堂的老广欢迎。在未来相当长的一段时间里，它仍然能不落于大市。
2、近江边，很宜居：讲道理滨江西的没落甚至比滨江东还早一步，但这不影响它宜居的事实。在珠江后航道的旧改还没落地之前，前航道的近江资源短期内仍然是不可代替的。
打开点评类app的附近美食榜一看，各类美食的前10名在这都有密集分布，也充分说明了这里的宜居和便利。（建议你一定要试试惠食佳的啫啫煲）
四、小区配套
教育：小区楼下就是同福中路第一小学，这是一所老牌公立名校，妥妥的海珠第一梯队也是全广东省第一批省一级名校之一（仅有6所）。一般来说排名越靠后，水分越大，同福中在海珠小学届的地位不可小觑。
但是，在成立同福中路第一小学教育集团后，该校的校长调任到同集团的镇泰实验小学，可谓一项利空。
不远处还有海珠少年宫，孩子的兴趣爱好可以在这里得到锻炼，据说世界冠军樊振东就是同福一小和海珠少年宫打出来的。
有家长分享：“我最羡慕的是大家同样上同福中一小，人家兰亭的孩子睡到打上课铃再下楼也不会迟到；同样上少年宫，人家的父母要找地方坐下边玩手机边等，兰亭的父母回家慢慢煲剧等下课再下来接就行。”
医疗：医疗资源同样丰富，广州市红会、广医二院、省口腔医院、珠江医院等都集聚于附近，简直不要太方便。
商业：小区楼下的底商可以满足基本生活需求。如果你想找各类美食，就开车去江南西逛吃吧。老铁已经种草的店连续一周都吃不完。
交通：小区离L8的同福西站大概900m的距离，步行也要不了多久，可以算作地铁盘。未来L25也会在附近设站。
五、板块利好
1、广州地铁25号线：属于远期规划了，而且对于已有地铁的板块来说并不是0到1的质变，影响有限。
六、产品推荐
再次强调：不要买双证产品，这里老铁推荐的也都是以单证为前提！
小区约900户，目前挂盘住宅11套，挂盘比约1.2%。以下是老铁严选。
2房：***户型，相比87㎡的户型，它要更有性价比，而且卫生间离卧室较远，往好了想，起夜时可以最大限度地避免打扰家人休息。适合刚需的三口之家，目前挂牌468w，建议成交价***左右。
3房：***户型，阳台是连通客厅和客卧的，也导致这个客卧的采光面进深比较大，会有一定的影响。户型方正合理，但可能会望寺庙和学校，噪音问题要考虑好。适合改善的三代同堂家庭，目前挂牌780w，建议成交价***左右。
4房：***户型，不超豪宅，同样也因为长阳台的设计会影响一个卧室的采光，你可以选择封起一部分的阳台，以解决这个问题。一个卧室要从阳台进入，居住体验不如传统户型好，适合请保姆的家庭，目前单证房源没有挂牌，建议成交价***左右。
总结
兰亭御园有着海珠区封闭花园 地铁上盖 省一级学位的稀缺性，所处的地段也是老海珠们相当心水的宜居板块，虽然没有太多预期和大饼，但它胜在生活便利，烟火气十足。对于学位执著、同时认可海珠西的自住买家不妨考虑这里。
老铁对兰亭御园的打分是6.5分（学位 1，灵异怪谈-1），单证产品可以 0.5分.屏幕前的你又怎么看呢？欢迎留言打分，倘若你对隐藏内容感兴趣，咱俩可以详细单唠。
海珠买房不迷茫，老铁帮你买对房。
我是海珠老铁赵青，熟悉海珠大小楼盘。
